离婚时如何分割房产？ | 最新实务操作指南

离婚时如何分割房产？ | 最新实务操作指南
王景  麦读  
判断房产权属需考虑的重要变量有三个
一是房产购买于婚前还是婚后
二是房产登记在一方名下还是双方名下
三是父母是否出资
作者=王景 北京德恒（济南）律师事务所律师
来源=《民商法实务精要6》
原标题=离婚房产分割问题实务分析
Q 法律实务操作的难点与魅力在于其千变万化，为常见法律疑难问题总结最新实务操作指南，是《民商法实务精要》的精髓之一。最新上架的《民商法实务精要6》，王景律师带来了房产分割操作指南：离婚时如何分割房产？ 以下为正文。
A 离婚时如何分割房产是实务中一个很重要的问题，大多数离婚案件都会涉及。解决房产分割问题，本质上也是解决房产权属问题。现行《婚姻法》司法解释对夫妻房产权属及房产分割问题给出了一些规定，但是由于实践中的情况多种多样，现有的条文并不能完全涵盖所有的情形。对于条文没有明确规定的情形，我们应该根据现有条文的立法精神，来寻找适当的裁判规则。
本文先将作为分析起点的，涉及夫妻房产权属及房产分割问题的司法解释列示如下：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》（以下简称《婚姻法解释（二）》）第19条、第22条；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》（以下简称《婚姻法解释（三）》）第6条、第7条、第10条。
对上述法条的关键词及逻辑关系进行分析，可以得出如下结论：判断房产权属，需考虑的重要变量有三个，一是房产购买于婚前还是婚后，二是房产登记在一方名下还是双方名下，三是父母是否出资。上述三个变量不同的组合，就会产生不同的权属认定。
下文论述的结构，先区分婚前和婚后这个变量，然后在每个变量下面，区分产权登记在一方名下还是双方名下，以及父母是否出资，分别对权属如何认定进行分析。最后再分析一个问题：权属登记由一人变更为两人时，是否构成不可撤销的赠与，导致权属变动为共同共有。
一、婚前，双方出资购房，产权登记在双方名下，离婚时如何分割？若产权登记在一方名下时，有何影响？包含双方父母出资时，有何影响？
（一）理论观点分析
对于此种情形下的产权归属问题，权威观点认为：
《婚姻法解释二》第二十二条第一款规定：当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。细究该条文，其明确的仅仅是婚前双方父母的出资归属，并未涉及所购置房屋的所有权归属问题。但既然该出资应认定为对子女的个人赠与，那么双方子女用该赠与资金购买房屋的行为自然等同于个人出资行为。相应的，不管事后双方子女有无婚姻关系抑或该房屋所有权登记者是谁，都应视为子女双方按各自的出资份额共有该房屋的所有权。
最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院婚姻法司法解释（三）理解与适用》，人民法院出版社2015年版，第124页。
根据上述观点阐述的精神，婚前购买房屋的，双方应按各自的出资份额，按份共有该房屋。如果有父母出资的，子女的份额应叠加各自父母的出资。至于权属登记在双方名下，还是登记在一方名下，不影响对权属的定性。按份共有房屋，离婚分割时，一般应按各自拥有的份额分割。
（二）相关实务案例
实务中基于上述理论观点的案例，可举例如下。
案情：2011年12月18日（婚前），孙某以自己名义与北京金融街奕兴置业有限公司签订了《北京市商品房预售合同》，约定孙某以1682715元的价格购买某号房屋。2013年5月6日，北京市大兴区住房和城乡建设委员会核发某号房屋所有权证，其上载明某号房屋为孙某单独所有。原审庭审中，孙某主张某号房屋系其婚前个人财产，李某对此不认可，主张李某父母对某号房屋出资470000元，李某本人亦支付购房款30000元（李某上述主张经法院查明确认）。
法院认为，《婚姻法解释（二）》第22条规定：“当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。”李某已经提交证据证明其父母曾于双方婚前给付李某470000元用于购房，故该给付之款项应认定为系对李某个人的赠与，且孙某亦认可购买某号房屋时李某本人出资30000元，故对某号房屋应认定为双方按各自出资额按份共有。故确认李某婚前为购买某号房屋出资数额为500000元；对某号房屋应按双方各自出资额按份共有处理。
北京市第二中级人民法院(2015)二中民终字第05777号李某与孙某离婚纠纷民事二审判决书。
评论：这个案例是婚前购房，双方均出资，其中一方还有父母出资，产权登记在一人名下。法院的处理结果是双方按各自的出资份额（其中一方加上了父母出资）按份共有房屋，与上文所述理论完全吻合。
（三）争议及引申
当然，实务中也有不是按上述理论来判决的案例，例如：
关于购买上海市宝山区联谊路某房屋时（婚前），张甲父母通过银行转给张甲首付款320500元（购房时产权登记为高某、张甲）……本院认为，系争房屋虽登记在高某、张甲名下，但在分割该财产时应该考虑贡献大小，原审法院根据法律规定将张甲婚前财产320500元从现有房价扣除，剩余款再减去尚欠银行贷款，由高某、张甲各分得二分之一并无不当。
上海市第二中级人民法院(2009)沪二中民一(民)终字第3873号高某与张甲离婚纠纷民事二审判决书。
法院的上述裁判思路，是将一方父母的购房款出资视为对一方的金钱赠与，从房屋总价中扣除后，将剩余部分按共同共有来平均分割。两种分割思路在实践中的不同：在房屋有巨大升值的情况，按上海法院案例的裁判思路，由于从房屋总价中仅仅扣除了一方父母出资的原始数额，使得一方父母的出资享受不到房屋升值的收益；而按份共有的分割思路，可以使一方父母的出资享受到升值收益。另外上海法院将扣除父母出资后的房产价值平均分割，未考虑双方出资数额的影响。
从理论上讲，婚前购房，由于尚未存在婚姻关系，还不存在夫妻共同财产制的问题，按份共有应该是原则。从情理上讲，双方离婚已经是不讲感情只讲利益了，房屋价值分割还是要考虑投入与产出的公平。因此，笔者同意北京法院案例中按份共有的处理思路。
对于这个问题，可以再与地方法院的指导意见对比一下。
夫妻一方婚前出资购置房屋，权利登记在双方名下的，为夫妻双方共有财产。如未约定按份共有，可认定共同共有，但在离婚分割该房产时，出资一方可适当多分。
《上海市高级人民法院关于审理婚姻家庭纠纷若干问题的意见》第13条规定
上面这个规定，与本文上面赞同的婚前购房双方按份共有的观点，似乎是有些矛盾的。比如一方出资占比30%，依本文上面赞同的观点，双方就是按份共有了；但若一分钱不出，按上述规定，就是共同共有，出资的一方只是适当多分。要调和这个矛盾，一个比较合理的解释是：若婚前购房，只有一方出资，还愿意登记两个人的姓名，就含有赠与的意思，这种婚姻形态，是一方依附型婚姻，对依附型婚姻，为了适当保护依附方，认定为共同共有。而如果婚前购房，两人均出资，可以视为平等型婚姻，法律此时认定为按份共有，也是对双方的尊重。
二、婚前，一方出资购房，产权登记在自己名下，婚后另一方参与还贷款的情形，《婚姻法解释（三）》第10条规定的分割方法非常明确。
该种情形下对于补偿数额如何计算，实践中争议很大，本文限于篇幅不详述。婚前一方出资购房，出资中可以包含父母对其的赠与，这一点应当没有争议。
三、婚后，双方出资购房，产权登记在双方名下，离婚时如何分割？若产权登记在一方名下时，有何影响？父母全额出资或部分出资，有何影响？
相比于婚前购房，婚后购房的问题要复杂，本文依由简到繁的顺序依次分析。
（一）婚后，用双方共同财产购房，产权登记在双方名下，房屋属于双方共同共有，产权登记在一方名下时，房屋也属于双方共同共有。
这个结论可以从《婚姻法解释（二）》第19条推导出来。该条规定，由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。虽然条文中有一方婚前承租的表述，但从法理的角度探究，去掉承租这一限制条件，应当不影响将房屋定性为共同共有。
「用双方共同财产购买」如何界定，其与双方出资是否有区别？举个例子来说，甲乙夫妻二人，婚后，甲以婚后所得50万元，乙以婚后所得30万元，共80万元购买房屋，则房屋应当认定为共同共有无疑。但若甲以婚前财产50万元和婚后所得50万元，乙以婚前财产100万元和婚后所得30万元，共230万元购买房屋，则房屋产权的定性是否有不同？笔者认为，上述两种情况无须分别对待，均应认定为共同共有。虽然第二种情况，双方购房款中夹杂了部分婚前财产，但是双方共同购房，并且婚前财产与婚后财产混用的行为，就表明双方愿意将取得的房屋作为共同共有，这符合婚后夫妻共同财产制的一般原理，也与普通人的情感认识相吻合。如果双方有按份共有的意思，需要进行特别的约定或进行按份共有登记。
对于这个问题，可参考《江苏省高级人民法院婚姻家庭案件审理指南2012》的解释：
对登记在一方名下的房屋性质认定：由于我国法定夫妻财产制是婚后所得共同制，因此婚姻关系存续期间购买的房屋，原则上首先应认定为夫妻共有。但如登记方主张房屋归其所有，必须承担举证责任，证明该房屋系其个人出资所购，或符合《婚姻法解释三》第七条规定的其父母出资为其购买等情况。
（二）婚后，双方父母出资为子女购房，产权登记在双方名下的，视为对双方的赠与。产权登记在一方名下的，视为按份共有。
权威观点认为：《婚姻法解释二》第二十二条第二款规定，当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。根据该法条的立法精神可推知，双方父母均为子女购置不动产出资的，一般应认定为对夫妻双方的赠与，除非父母明确表示赠与给一方。特别是当出现不动产所有权登记在双方子女名下这一事实时，除非当事人能够提供其他证据证明该出资仅为父母对其子女一方的赠与，否则，依据这一事实对双方父母出资的真实意思表示更合理的解释为，双方父母对双方子女的赠与而不是父母赠与给一方子女”。但是，“当购买的不动产登记在一方子女名下时，则不论该出资发生在婚前抑或婚后，该不动产都可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有。
最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院婚姻法司法解释（三）理解与适用》，人民法院出版社2015年版，第125页。
如果既有双方父母的出资，又有双方个人的出资，而产权登记在一方名下时，如何认定产权归属？对于这个问题，将上述1和2两部分的论述结合起来，符合逻辑的结果就是，父母出资部分，双方按份共有，个人出资部分，双方共同共有。最终计算份额时，按双方自己出资的总额一人一半，再加上各自父母出资的数额，来最终确定双方应得的分割比例。
（三）婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，视为只对自己子女一方的赠与，支付全款购买房产自然是应有之义，但若一方父母出资仅为部分房款，比如首付款，则此时房屋产权如何认定、如何分割？
（1）两种不同的观点
观点一：在父母只支付不动产部分价款且不动产登记在出资人子女名下的情形下，则根据本条的立法原意，该部分出资亦应视为对自己子女一方的赠与。既然父母的该部分出资属于其子女一方的个人财产，那么其子女以该个人财产出资购买房屋时，根据本司法解释第十条关于离婚时一方婚前贷款所购不动产的处理的规定，亦应认定该不动产为夫妻一方的个人财产。只不过在以夫妻共同财产还贷的情形下，离婚时应给予另一方补偿。
最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院婚姻法司法解释（三）理解与适用》，人民法院出版社2015年版，第122页。
按照这个思路，一方父母出资的首付款，视为对自己子女的赠与，房屋分割问题就转到按《婚姻法解释（三）》第10条规定的方法来分割。也就是说，婚后一方父母出资支付首付款购房，产权登记在自己子女名下，双方共同还贷的问题，和婚前一方支付首付款购房，产权登记在自己名下，双方婚后共同还贷的问题，采用相同的分割规则。
观点二：婚后一方父母部分出资给子女购房的认定问题……如果父母只是支付了房屋价款的一部分，其余款项由夫妻双方共同支付，则父母出资并不能取得房屋的所有权，也就无法决定将房屋赠与自己子女并将房屋登记在自己子女名下。父母部分出资时一般只能决定其出资份额赠与何方，在欠缺出资时间而非离婚诉讼时‘确定’赠与一方的有关证据的情况下，按照婚姻法婚后所得赠与归夫妻双方共有的原则，将父母出资部分认定为向夫妻双方的赠与更加合理合法……总之，婚后一方父母部分出资为子女购买不动产，夫妻双方支付其余款项，产权登记在出资人子女名下的，其不符合《婚姻法司法解释（三）》第7条规定的情形。对父母出资部分应按照《婚姻法司法解释（二）》第22条的规定处理，当事人另有约定的除外；在具体分割诉争不动产时，可对出资父母的子女一方予以适当多分。
民事审判信箱：《婚后一方父母部分出资给子女购房的认定问题》，最高人民法院民事审判第一庭编：《民事审判指导与参考》2013年第2辑(总第54辑)，第240页。
（2）支持观点二的参阅案例
北京高院对此问题作出了一个参阅案例。
《北京法院参阅案例第19号：陈某某诉薛某某离婚纠纷案》：2004年10月，陈某某与北京某房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，购买位于北京市丰台区204号房屋（以下简称204号房屋），该房屋于2010年4月27日取得房屋所有权证。204号房屋的首付款18万元由陈某某父母出资，剩余房款以陈某某的名义按揭贷款，陈某某、薛某某共同偿还贷款24万余元，尚欠贷款374239.18元未还。此外，204号房屋的装修款10万元由薛某某之母出资。庭审中，陈某某称因首付款为其父母出资，并登记在其个人名下，故204号房屋应为其个人财产，不同意作为共同财产予以分割。薛某某则主张，因后续贷款为双方共同偿还，且借款合同中写明其为共有人，故要求将204号房屋作为共同财产依法进行分割，并向法院提交房屋评估申请。诉讼中，法院委托北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司对204号房屋市场价格进行评估，确定该房屋现公开市场总价为3262700元。法院裁判：坐落于北京市丰台区204号房屋归原告陈某某所有，该房屋的剩余贷款由陈某某自行偿还。原告陈某某于本判决生效后十日内给付被告薛某某房屋折价款148万元。
（3）评论与延伸
上述案例中，购房时一方父母出资18万元，而另一方父母花费装修费10万元，从公平角度讲，确实将房屋认定为共同共有，平均分割较为公平，法院也提到了公平原则。但是如果案例的情形中，去掉装修费10万元这一情节，或者如果一方父母支付首付款并非18万元，而是100万元，离婚时房屋价格还是330万元，平均分割的结果就未必公平了。
再进一步，一方父母支付首付款的比例未必都是30%，也可能会达到50%、60%甚至70%，此时按观点二的思路处理问题，结果未必公平，恐怕也不符合一方父母的本意。要求一方父母必须付全款购房，才能视为对子女一方的赠与，在现实生活中，确实有点强人所难。父母无力付清全款，只能支持部分购房款的情况下，最有可能的本意也是要对自己的子女进行赠与。而按观点二，要达到赠与子女一方的目的，就要作出特别约定，这恰恰又不符合中国的现实情况。本来《婚姻法解释（三）》第7条的立法精神，就是要从产权登记上，客观推断父母的赠与本意。因为父母这种赠与本意，在子女婚姻关系尚圆满的情况下，是不太好意思作出特别约定的，第7条正是要解决这个问题。而观点二恰恰违背了上述立法精神。因此，笔者认为，不论是从法理、情理还是逻辑一贯性上，上文的观点一都要优于观点二。但是在目前的实务中，观点二恐怕还是要占上风。
四、在一方没有出资的情况下，产权登记从登记在一人名下，变更为登记在二人名下，能够视为权属变动为共同共有。
对于这个问题，可以举一例子。例如《婚姻法解释（三）》第10条规定的情况，裁判规则是对参与共同还款的一方给予补偿。但是如果在该条规定的情形之外，增加一个情节，即双方共同还贷一段时间后，产权登记由一方变更为双方，是否可以认为此时房屋变为共同共有？对于这个问题，答案应该是肯定的，一般认为是原登记人对加名人的赠与，赠与后，房屋变成了共同共有，实务中争议不大。
例如：依据我国物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。夫妻双方婚后对房屋产权登记的加名行为，视为是一方对另一方的赠与行为，房屋转为双方共同共有。本案中，在何某与郭某结婚前，诉争房屋产权登记为何某个人所有，双方结婚后向房屋登记部门申请加名，现诉争房屋产权变更登记为何某、郭某共同共有，已发生了房屋产权变动的法律效力。在何某无充分有效证据证明该赠与行为存在可撤销的情形下，何某要求确认诉争房屋归其所有的诉讼请求，并无事实和法律依据，本院不予支持。
北京市怀柔区人民法院（2016）京0116民初3344号何某与郭某离婚后财产纠纷民事一审判决书。
五、反思
从上面对离婚房产分割司法实务观点的梳理中，我们看到这个问题是比较复杂的。不同情形下的产权认定规则，排列组合在一起形成体系时，我们会发现逻辑的不一致，尤其是在处理婚后一方父母为子女购房部分出资的情况时。实践中的情况更是千变万化，比本文所归纳的上述几种典型情况要复杂得多，但本文讨论的这几种典型情况，是纲要性质的。处理变化的情况时，要在上面几种典型裁判规则的基础上，根据公平的原则，进行适当变化。
我们同时会发现，实务中在离婚房产分割问题上容易出现同案不同判的情况。笔者认为，若能借鉴英美案例法的先进经验，由最高人民法院针对离婚房产分割问题——不同情形下如何对房产进行公平的分割，发布指导案例供全国法院参考，必然对统一全国法院的裁判标准有很大的帮助，也便于律师的实务工作。