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专题
售后返租,租后返租,你不能承受的痛
2016-5-22 09:27:10
覃达艺律师
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租后返租法律风险
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售后返租法律风险
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售后返租,租后返租,你不能承受的痛
——略谈售后返租和租后返租的法律性质和法律风险
程青松律师
前些年房地产市场泡沫正盛之时,售后返租作为一种房产投资产品很受欢迎。但是随着售后返租进入高峰,售后返租的交易风险逐渐凸显出来。一些开发商偿还不了返租款,导致引发群体性纠纷和事件的风险。国家后来对售 后返租进行严格规制,特别是最高人民法院出台司法解释,对于以售后返租名义进行非法集资活动的行为,认定为非法吸收公众存款或者集资诈骗,进行刑法上的评价和惩罚。
但是,一些开发商(或称“发展商”),或者与开发商有关联关系的主体,花样翻新,以租后返租的形式吸引投资客投资,更有甚者,将不具有产权的房产租赁给投资客后返租回来。一些投资客受到租后返利的诱惑,纷纷解囊投资,须不知,其中风险之大,超出其想像。
售后返租也叫售后包租、售后回租,是将产权房产出售给投资客,同时将标的房产租回经营,以经营回租房产的利润保证回租租金的支付。租后返租,是将房产租赁给 投资客后返租回来经营。不管是售后返租,还是租后返租,其实都与集资脱不了干系,甚至有的就是非法集资或者变相非法集资。
针对房产市场售后返租等乱像,最高人民法院于二○一○年十二月十三日发布关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若 干问题的解释,规定“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的,以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金”,“不具 有销售商品、提供服务的真实内容或者不以销售商品、提供服务为主要目的,以商品回购、寄存代售等方式非法吸收资金”等行为及其他非法吸收资金的行为,以非 法吸收公众存款罪定罪处罚。该司法解释同时规定以非法占有为目的的非法吸收资金的行为,以集资诈骗罪定罪处罚。
售后返租并非直接等同于非法集资,但是以售后返租之名行非法集资之实的,则为法律所不许,构成非法集资相关犯罪的,会为刑法所规制。如果说售后返租投资客还能拿到房产产权的话,租后返租投资客除了漫长的履行期承诺之外什么也没有拿到。租后返租相比售后返租,投资客风险更大,投资款的收回完全依赖于所谓发展商的良心和没有保障的信用。
租后返租,特别是将没有产权的房产租后返租,究其本质,是发展商玩的租金与租赁标的房产的腾挪游戏,实质上就是集资行为,如果这种集资行为针对不特定的社 会 公众,那么就是非法集资。将没有产权的房产租后返租,因其不具有房产销售、租赁真实内容,特别是有的发展商注册资本很小却进行大规模的租后返租,涉及资金 巨大,回租的房产也没有实际投入经营,其非法集资的意图与特征无疑就会非常明显,这种空手套白狼的合同,属于以合法形式掩盖非法目的,应属无效,按合同无 效进行法律救济。
因涉及的金额和风险之大,售后返租和租后返租确实是投资客难以承受之痛。有的投资客本身并不富有,在所谓发展商的利诱之下,头脑发热轻率投资,最后发展商人去楼空,面临损失。真实案例并非鲜见,笔者就接到这样的受害人的求助。
还是那句话,投资有风险,入市须谨慎。股市如此,房市亦如此。
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售后返租,租后返租,你不能承受的痛
——略谈售后返租和租后返租的法律性质和法律风险
程青松律师
前些年房地产市场泡沫正盛之时,售后返租作为一种房产投资产品很受欢迎。但是随着售后返租进入高峰,售后返租的交易风险逐渐凸显出来。一些开发商偿还不了返租款,导致引发群体性纠纷和事件的风险。国家后来对售 后返租进行严格规制,特别是最高人民法院出台司法解释,对于以售后返租名义进行非法集资活动的行为,认定为非法吸收公众存款或者集资诈骗,进行刑法上的评价和惩罚。
但是,一些开发商(或称“发展商”),或者与开发商有关联关系的主体,花样翻新,以租后返租的形式吸引投资客投资,更有甚者,将不具有产权的房产租赁给投资客后返租回来。一些投资客受到租后返利的诱惑,纷纷解囊投资,须不知,其中风险之大,超出其想像。
售后返租也叫售后包租、售后回租,是将产权房产出售给投资客,同时将标的房产租回经营,以经营回租房产的利润保证回租租金的支付。租后返租,是将房产租赁给 投资客后返租回来经营。不管是售后返租,还是租后返租,其实都与集资脱不了干系,甚至有的就是非法集资或者变相非法集资。
针对房产市场售后返租等乱像,最高人民法院于二○一○年十二月十三日发布关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若 干问题的解释,规定“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的,以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金”,“不具 有销售商品、提供服务的真实内容或者不以销售商品、提供服务为主要目的,以商品回购、寄存代售等方式非法吸收资金”等行为及其他非法吸收资金的行为,以非 法吸收公众存款罪定罪处罚。该司法解释同时规定以非法占有为目的的非法吸收资金的行为,以集资诈骗罪定罪处罚。
售后返租并非直接等同于非法集资,但是以售后返租之名行非法集资之实的,则为法律所不许,构成非法集资相关犯罪的,会为刑法所规制。如果说售后返租投资客还能拿到房产产权的话,租后返租投资客除了漫长的履行期承诺之外什么也没有拿到。租后返租相比售后返租,投资客风险更大,投资款的收回完全依赖于所谓发展商的良心和没有保障的信用。
租后返租,特别是将没有产权的房产租后返租,究其本质,是发展商玩的租金与租赁标的房产的腾挪游戏,实质上就是集资行为,如果这种集资行为针对不特定的社 会 公众,那么就是非法集资。将没有产权的房产租后返租,因其不具有房产销售、租赁真实内容,特别是有的发展商注册资本很小却进行大规模的租后返租,涉及资金 巨大,回租的房产也没有实际投入经营,其非法集资的意图与特征无疑就会非常明显,这种空手套白狼的合同,属于以合法形式掩盖非法目的,应属无效,按合同无 效进行法律救济。
因涉及的金额和风险之大,售后返租和租后返租确实是投资客难以承受之痛。有的投资客本身并不富有,在所谓发展商的利诱之下,头脑发热轻率投资,最后发展商人去楼空,面临损失。真实案例并非鲜见,笔者就接到这样的受害人的求助。
还是那句话,投资有风险,入市须谨慎。股市如此,房市亦如此。
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