关于不动产登记暂行条例实施细则（征求意见稿）的说明

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　　《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）已于2015年3月1日起实施。与《条例》配套的《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）是不动产统一登记制度建设的重要环节。国土资源部高度重视，在《条例》起草过程中就开始同步研究起草《细则》。《条例》出台后，国土资源部加快工作进度，在前期理论研究及立法工作成果基础上，研究形成了《细则》初稿，经征求国务院有关部门、地方国土资源主管部门和国家土地督察局意见后，修改形成了目前的《细则》（征求意见稿）。征求意见稿共8章137条。现将有关情况说明如下：
　　一、总体思路和原则
　　《细则》以《物权法》等相关法律为基础，以问题和实际需求为导向，细化落实《条例》，全面贯彻国务院确定的登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台"四统一"精神，主要遵循四条原则：一是统一登记。以土地、海域为基础，将土地、海域及建筑物、构筑物作为不动产整体进行登记。二是便民利民。完善登记程序性规定，维护群众知情权，保证交易安全。三是可操作性。明确不同登记类型，细化各类不动产登记的适用情形、办理材料等，确保登记实务工作可操作。四是平稳过渡。继承和发展现行各类不动产登记的成熟做法，确保新旧制度的有效衔接。
　　二、主要内容
　　（一）关于登记机构及人员。一是明确了不动产登记机构特殊管辖问题。规定国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地，以及国务院批准项目用海、用岛的登记发证由国土资源部统一受理，会同有关部门办理。中央国家机关使用的国有土地等不动产登记参照《在京中央国家机关用地土地登记办法》等有关规定办理（第六条）。二是对不动产登记工作人员进行规定，明确了登记工作人员的素质要求、职责等（第十条、第十一条）。三是为方便群众申请登记，对登记代理制度作了规定（第十七条）。
　　（二）关于登记簿证。一是明确了不动产单元的概念。提炼出"权属界线"、"独立利用价值"、"封闭空间"三个关键特征，规定房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物与土地、海域共同组成的封闭范围为不动产单元（第七条）。二是明确了登记簿的编制原则，不动产登记簿以宗地、宗海为单位编成，同一宗地、宗海范围的所有不动产编入同一不动产登记簿（第八条）。三是区分不动产权利和其他登记事项，明确了不动产权证和不动产登记证明两种证书类型的适用情形（第二十九条）。
　　（三）关于登记程序。吸收土地登记、房屋登记等登记办法的成熟规定，对不动产登记程序的全流程进行了概括性的规定。一是明确了登记的一般程序，即申请、受理、审核、登簿。二是对登记程序中可能遇到的特殊问题，如共用不动产登记如何申请、委托申请的具体程序等，逐一细化。三是对监护人代为申请登记或者委托他人申请登记需提交的有关材料作出特殊规定。四是规定了不予登记、实地审查以及公告的具体适用情形。（第三章）
　　（四）关于登记类型。细化了《条例》中规定的首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、预告登记、更正登记、异议登记、查封登记等登记类型，便于登记机构实际工作中具体把握和操作，规范和统一登记行为。（第四章）
　　（五）关于登记办理。为规范登记行为，减少自由裁量空间，增强可操作性，重点对各项不动产权利登记的适用及提交材料等进行了细化。同时，为体现统一性原则，将土地、海域登记与构筑物、建筑物登记合并规定。一是分别规定了集体土地所有权登记、国有建设用地使用权及房屋所有权登记、宅基地使用权及房屋所有权登记、集体建设用地使用权及房屋所有权登记、土地承包经营权登记、海域使用权登记，以及地役权登记、抵押登记、预告登记、异议登记、更正登记、查封登记等的适用情形和需要提交的材料（第五章）。二是规定具有独立利用价值的特定空间以及码头、油库等其他建筑物、构筑物所有权的登记，按照《细则》中房屋所有权登记有关规定办理（第一百三十五条）。
　　（六）关于登记资料的查询、保护和利用。一是明确不动产登记资料的范围，规定由不动产登记机构管理，纳入统一的不动产登记信息管理基础平台。属于档案范围的，依法进行归档管理。二是明确了不动产登记资料查询的属地原则、查询主体及查询范围问题。三是明确了不动产登记资料查询的基本程序要求，对查询申请材料、不予查询的情形、查询场所与查询时限等做出规定，明确了查询的程序性要求，体现便民原则。（第六章）