售后返租，租后返租，你不能承受的痛

售后返租，租后返租，你不能承受的痛
——略谈售后返租和租后返租的法律性质和法律风险
程青松律师
前些年房地产市场泡沫正盛之时，售后返租作为一种房产投资产品很受欢迎。但是随着售后返租进入高峰，售后返租的交易风险逐渐凸显出来。一些开发商偿还不了返租款，导致引发群体性纠纷和事件的风险。国家后来对售 后返租进行严格规制，特别是最高人民法院出台司法解释，对于以售后返租名义进行非法集资活动的行为，认定为非法吸收公众存款或者集资诈骗，进行刑法上的评价和惩罚。
但是，一些开发商（或称“发展商”），或者与开发商有关联关系的主体，花样翻新，以租后返租的形式吸引投资客投资，更有甚者，将不具有产权的房产租赁给投资客后返租回来。一些投资客受到租后返利的诱惑，纷纷解囊投资，须不知，其中风险之大，超出其想像。
售后返租也叫售后包租、售后回租，是将产权房产出售给投资客，同时将标的房产租回经营，以经营回租房产的利润保证回租租金的支付。租后返租，是将房产租赁给 投资客后返租回来经营。不管是售后返租，还是租后返租，其实都与集资脱不了干系，甚至有的就是非法集资或者变相非法集资。
针对房产市场售后返租等乱像，最高人民法院于二○一○年十二月十三日发布关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若 干问题的解释，规定“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金”，“不具 有销售商品、提供服务的真实内容或者不以销售商品、提供服务为主要目的，以商品回购、寄存代售等方式非法吸收资金”等行为及其他非法吸收资金的行为，以非 法吸收公众存款罪定罪处罚。该司法解释同时规定以非法占有为目的的非法吸收资金的行为，以集资诈骗罪定罪处罚。
售后返租并非直接等同于非法集资，但是以售后返租之名行非法集资之实的，则为法律所不许，构成非法集资相关犯罪的，会为刑法所规制。如果说售后返租投资客还能拿到房产产权的话，租后返租投资客除了漫长的履行期承诺之外什么也没有拿到。租后返租相比售后返租，投资客风险更大，投资款的收回完全依赖于所谓发展商的良心和没有保障的信用。
租后返租，特别是将没有产权的房产租后返租，究其本质，是发展商玩的租金与租赁标的房产的腾挪游戏，实质上就是集资行为，如果这种集资行为针对不特定的社 会 公众，那么就是非法集资。将没有产权的房产租后返租，因其不具有房产销售、租赁真实内容，特别是有的发展商注册资本很小却进行大规模的租后返租，涉及资金 巨大，回租的房产也没有实际投入经营，其非法集资的意图与特征无疑就会非常明显，这种空手套白狼的合同，属于以合法形式掩盖非法目的，应属无效，按合同无 效进行法律救济。
因涉及的金额和风险之大，售后返租和租后返租确实是投资客难以承受之痛。有的投资客本身并不富有，在所谓发展商的利诱之下，头脑发热轻率投资，最后发展商人去楼空，面临损失。真实案例并非鲜见，笔者就接到这样的受害人的求助。
还是那句话，投资有风险，入市须谨慎。股市如此，房市亦如此。