“人防车位”能否买卖或转让使用权？

“人防车位”能否买卖或转让使用权？
作者：彭美英  发布时间：2018-12-22 11:02:56
近年来，城市车辆的数量增长导致小区业主对车位数量的需求大幅提高，现存小区车位规划体量明显不足的矛盾尤为突出。在民用建筑的防空地下室设置车位（以下简称人防车位），这一做法已经延续多年，而且开发商利用建成的人防车位获取收益，甚至对外进行销售也是普遍存在的做法。商品房底层的“人防车位”到底能不能买卖或转让使用权，这产权和受益到底归谁？日前，银海区人民法院对一起涉“人防车位”案一审宣判，也对此给出了答案：
【基本案情】
2016年5月6日，被告北海某房地产开发有限责任公司（以下简称房地产公司）与原告温先生签订《商品房买卖合同》约定：由房地产公司将其开发建设的一处房屋出售给温先生。同年5月7日，房地产公司又与温先生签订《车位购置协议》约定：温先生向房地产公司购买位于同一小区的人防车位15号，售价为人民币10万元，签订协议之日即付款2万元，2017年5月1日前支付余款8万元。房地产公司在温先生付完车位款后将该车位交付温先生使用。该协议还约定，温先生所有车位为车辆专用，不得另作他用，不得在车位上搭建改造，日常使用应遵守物业管理公约及物业管理制度，并交纳60元/月的物业管理费用。该小区的车位其占用权、使用权、收益权和处分权与小区内商品房权限分离，归房地产公司所有，不属于小区的公共配套，房地产公司有权有偿转让或出租。温先生所购车位没有独立产权，交付后无权属证书，但温先生享有永久的使用权。经双方当事人庭审确认，温先生未向房地产公司支付涉案车位购置款。
房地产公司的小区人防建筑项目均取得《广西壮族自治区人民防空工程建设许可证》、《人民防空工程平时使用证》、《中华人民共和国不动产权证书》，并经过竣工登记备案，载明工程建设和使用单位为房地产公司，使用用途为：平时用途停车库、战时用途二级人员掩蔽所，使用面积1900平方米，使用期限为55年，房地产公司对该不动产享有权利。2010年9月16日，测绘公司为房地产公司的地下室项目出具的《北海市房产预测绘成果报告书》载明：该项目1号至67号车位、人防工程等项目均不分摊到共有公用建筑面积范围。
2018年9月18日，原告诉至法院，请求判令确认原、被告之间签订的《车位购置协议》无效。
【争议焦点】
法庭归纳本案的争议焦点为：涉案《车位购置协议》的效力如何。
首先，被告房地产公司提交了相关的证据证明：其作为投资建设案涉人防车位的主体，就该车位取得了北海市人民防空办公室颁发的《人民防空工程平时使用证》，享有自2013年3月29日起55年期限的平时使用权。根据《中华人民共和国人民防空法》第五条、《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条的规定，房地产公司对案涉人防工程的使用、管理、收益行为符合法律规定。本案中，房地产公司与原告温先生在自愿、平等协商的前提下签订《车位购置协议》，约定由房地产公司将涉案车位的使用权转让给温先生，双方当事人对于该协议明确约定的该车位性质及权属的相关情况均无异议，而房地产公司亦通过该方式实现其收益权，且该协议并未违反法律、法规的强制性规定，故涉案《车位购置协议》属合法有效的合同。
其次，涉案车位的性质为人防车位，根据《中华人民共和国人民防空法》、第二十五条第一款的规定，并结合涉案人防车位的《人民防空工程平时使用证》所载明的“任何单位和个人必须依法履行维护管理人防工程的义务，确保人防工程随时处于良好状态，并保证战争时给国家无偿征用”的内容，人民防空主管部门有权对人防车位的管理维护进行监督，人防车位在国家发生战争时，依法应由国家无偿征用。本案中，房地产公司与温先生在涉案《车位购置协议》中约定房地产公司向温先生转让永久的使用权，既超过了房地产公司就该车位所取得的《人民防空工程平时使用证》载明的平时使用权有效年限，亦未考虑到该车位在战时的特殊功用，故该约定缺乏相应的法律依据。但鉴于人防工程使用证仅作为人民防空主管部门对人防工程进行监督管理的一种方式，即便超过了现颁发平时使用权证的有效期限，如该人防工程符合相关管理规定要求的程序和条件，被许可使用单位仍可继续申请延期使用，即人民防空主管部门的监督管理行为之相关的管理性规范不能阻却涉案《车位购置协议》的实际履行及合同目的的实现。此外，双方当事人未对该车位战时的功用予以特别约定，但未符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形。
【判决结果】
由于法院已根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款的规定，向温先生释明涉案《车位购置协议》的效力并征询其是否变更诉讼请求，而温先生表示不变更，故温先生请求确认涉案《车位购置协议》无效的诉讼请求，缺乏事实根据和法律依据，不予支持。综上所述，银海区法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决驳回原告温先生的诉讼请求。
【法官说法】
根据我国《人防法》规定，人民防空是国防的组成部分，人防工程是国家强制性配套建设的市政公用设施，任何单位和个人不得出售，而其中本着“谁投资谁受益”的原则，谁是投资者，谁就享有使用权和受益权。本案中的该份《车位购置协议》虽然名为买卖合同，但协议的第七条第三、四款明确规定了，车位的占有权、使用权、收益权和处分权归被告所有，原告所购的车位没有独立产权，交付后无权属证书，但享有永久的使用权。因此，原被告双方基于真实意思表示对人防车位的使用管理、收益的权益进行转让，并不违反《合同法》第五十二条关于合同无效规定的情形，故应当认定该人防车位权益转让行为的有效性。但是，本案中的双方约定的人防车位使用权是永久的，超过该车位已取得《人民防空工程平时使用证》载明的使用权有效期限，且协议未考虑到该车位在战时的特殊功用，存在瑕疵。
【法条链接】
《中华人民共和国人民防空法》
第五条 国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。
第二十条 建设人民防空工程，应当在保证战时使用效能的前提下，有利于平时的经济建设、群众的生产生活和工程的开发利用。
第二十五条第一款 人民防空主管部门对人民防空工程的维护管理进行监督检查。
《城市地下空间开发利用管理规定》
第二十五条 地下工程应本着‘谁投资、谁所有、谁受益、谁维护’的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第三十五条第一款 诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条  当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条  当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。