重磅！不动产执行中常见问题裁判规则10条

重磅！不动产执行中常见问题裁判规则10条
法治理念
1.发包方以人民法院强制执行土地承包经营权未经其同意为由提出案外人异议，人民法院应如何裁决？
答：《农村土地承包法》第32 条规定：“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。”《农村土地承包法》第37 条第1 款规定：“土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。”在强制执行中，是否也要遵循上述规定，在转让被执行人的土地承包经营权时，是否必须征得发包方的同意？我们认为，强制执行中，不必征得发包方的同意。上述规定的适用范围应为当事人双方自行流转的情形，不包括法院的强制执行。因土地承包经营权的保障性和福利性，故在转让时要征得发包方同意。而强制执行时人民法院行使国家强制力的行为是公法关系，无需征得发包方同意。虽然人民法院在对土地承包经营权采取转让的方式进行强制执行时无需征得发包方同意，但应将执行裁定书送达发包方，告知其强制执行内容。综上，若在执行过程中发包方以人民法院的强制执行行为未经其同意为由提出案外人异议，人民法院应驳回其异议。
2.执行依据确定交付地上建筑物，申请执行人要求直接裁定变更该工程批准许可证照权利人的，人民法院应如何处理？
答：人民法院无权在执行程序中裁定变更案涉工程批准许可证照权利人。工程批准许可证照权属人作为行政相对人，须经过相关行政主管部门的严格审查，以保障建筑工程、房地产开发市场的安全有序。许可本质上是政府的市场管制行为，且具有很强的身份性，是一种不可转让的权利。离开特定的主体，这种许可即失效或作废，不能随着地上物的交付而当然地转移给地上物权利人。
基于这些证照的性质及其不可转让性，变更上述证照权利人是独立的许可事项，不属于地上物交付的附属义务，执行法院亦无权代替行政机关行使行政许可权，裁定变更上述证照权利人。
3.被执行人以人民法院执行的房产系违法建筑为由提出执行异议，人民法院应如何处理？
答：我们认为，对违法建筑可分情况处理。
第一，对违法建筑的拍卖、变卖，要根据具体情况处理。若待变价的违法建筑可以通过改正或补办手续转化成合法建筑，则人民法院可对其进行瑕疵拍卖或者变卖，但需注意的是，要在拍卖公告中明释所拍违法建筑物的性质、补办手续或者改正所需花费的费用承担及需从拍卖款中优先支付的款项有哪些等问题；若行政管理部门已认定被执行人所有的违法建筑必须拆除，则人民法院可对该违法建筑的建筑材料的价值和拆除费用进行估价比对，如拆除费用大于建筑材料的价值的，则无继续执行的必要，可以交由行政管理部门处理。反之，则可拆除该建筑，对建筑材料进行评估拍卖，所得款支付完拆除费用后余款偿付申请执行人。
第二，对违法建筑的以物抵债。在违法建筑无法拍卖、变卖的情况下，人民法院可采取“以物抵债”的方式来实现申请执行人的债权。但要注意的是，因违法建筑本身存在违法性，对违法建筑的“以物抵债”并不是对违法建筑所有权的转移，而只是对违法建筑的占有权转移给了申请执行人，申请执行人从被执行人那里继受了对违法建筑的占有状态，从而获取一定的经济利益以抵偿债务。其后占有人取得合法权证或者违法建筑被行政机关拆除，也不会与法院转移占有的裁定冲突。
第三，对违法建筑的强制管理。人民法院可根据执行案件及违法建筑的实际情况选择采取强制管理的措施实现债权，即由人民法院对已查封的房产实施管理，并以管理所得偿还申请执行人的债务。
综上，违法建筑并非不得执行，对于被执行人的执行异议，人民法院视情形予以处理。
4.申请执行人认为第三人名下房产实际为被执行人所有，要求人民法院予以查封的，如何处理？
答：对于在执行实践中出现的因借名买房导致的名义所有人与实际所有人不一致的情形，因相关当事人的该行为具有违反法律、行政法规的主观过错，其合同效力不被法律所认可，故如果名义人为被执行人，第三人以其与被执行人存在借名买房关系为由，主张自己是房屋的实际所有权人，一般不予支持。如果出资人为被执行人，由于房屋登记在第三人名下，按照物权公示原则和《查封、扣押、冻结财产规定》第2 条第3 款规定，“对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”
《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第7 条第1 款规定：“登记在案外人名下的土地使用权、房屋，登记名义人（案外人）书面认可该土地、房屋实际属于被执行人时，执行法院可以采取查封措施。”人民法院一般不能对第三人名下房屋进行查封，除非第三人书面确认登记在其名下的房屋实际属于被执行人。
根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第7 条第2 款规定，“如果登记名义人否认该土地、房屋属于被执行人，而执行法院、申请执行人认为登记为虚假时，须经当事人另行提起诉讼或者通过其他程序，撤销该登记并登记在被执行人名下之后，才可以采取查封措施”。申请执行人认为第三人名下房产实际为被执行人所有的，可通过诉讼程序处理，执行程序中不宜对房屋权属予以确认。
5.申请执行人认为被执行人放弃继承的行为侵害了其合法权益的，应如何处理？
答：对于登记在被继承人名下的不动产能否予以执行，法律没有明确规定。根据《查封、扣押、冻结财产规定》第2 条的规定，对于登记在第三人名下的不动产第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封。
我们认为，只要能确认登记在第三人名下的不动产确属被执行人所有，人民法院即可予以执行。当继承人作为被执行人时，待继承的不动产虽然登记在被继承人名下，但作为继承人的被执行人对该不动产享有合法的期待权。根据《继承法》第2 条规定，“继承从被继承人死亡时开始”，《物权法》第29条规定“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力”，可见，继承开始后，继承人即可享有该不动产的所有权，不以登记为生效要件，人民法院当然可以对该不动产予以执行。《物权法》第31 条规定“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。”
《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第8 条规定：“对被执行人因继承、判决或者强制执行取得，但尚未办理过户登记的土地使用权、房屋的查封，执行法院应当向国土资源、房地产管理部门提交被执行人取得财产所依据的继承证明、生效判决书或者执行裁定书及协助执行通知书，由国土资源、房地产管理部门办理过户登记手续后，办理查封登记。”
可见，对不动产遗产的强制执行原则上以先办理过户登记为前提，除非继承人放弃继承，否则一般不能直接执行该不动产遗产。但是从提高执行工作效率的角度出发，考虑到执行工作的实际情况，如果人民法院在继承开始前已经查封了该不动产，即使之后发生了继承，也应当可以直接执行该不动产，除非继承人要求办理过户登记后再执行。
当被继承人为被执行人时，被继承人死亡后，其民事权利能力即告终结。按照既判力和执行力扩张理论，继承人作为被继承人权利义务的概括继受者，执行法院应将被执行人变更为继承人，在其继承的遗产范围内执行。
若被执行人明确放弃继承，则其放弃了对不动产的所有权，申请执行人认为被执行人放弃继承的行为侵害了其合法权益，则应通过诉讼程序行使撤销权，以维护其自身合法权益，人民法院在执行过程中不得对该不动产直接予以执行。
6.在执行程序中，若被执行人名下无可供执行财产，申请执行人要求执行其配偶名下财产的，人民法院如何处理？
答：目前我国没有关于可追加配偶为被执行人的法律和司法解释规定，最高人民法院最新出台的《变更、追加规定》中，也没有规定可当然追加配偶为被执行人。基于“追加法定主义原则”，毫无疑问，不可在执行程序中当然追加配偶为被执行人。被执行人配偶名下的财产包括婚前财产和婚后所得财产。
首先，配偶名下的婚前财产属于其个人财产，因欠缺执行依据，对于配偶名下的婚前财产，一律不予执行。
其次，对于配偶名下的婚后所得财产，基于“婚后所得共同制”的原则，可推定为夫妻共同财产，因此，可以执行一半。但配偶可以根据《民事诉讼法》第227 条规定“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”提起案外人异议，主张其名下的财产系婚前财产或者父母单方出资购买或者按份共有等。根据《婚姻法》及司法解释规定，如果配偶有证据证明名下的财产系个人财产，可以提出案外人异议，对异议裁定不服的，还可以提起案外人异议之诉，使权利得到充分救济。
7.在执行程序中，被执行人以人民法院查封房产系其唯一住房为由提出执行异议的，人民法院应如何处理？
答：《民事诉讼法》第244 条规定，“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所抚养家属的生活必需品。采取前款措施的，人民法院应当作出裁定。”据此人民法院在执行过程中应当保留被执行人及其所抚养家属的生活“必需品”。
在执行实践中要注意“唯一住房”在法律上绝不等同于被执行人及其所抚养家属生活所“必需的住房”，而是要看其是否超过了“生活必需”的标准。“唯一住房”是否为被执行人“生活必需”应综合考量被执行人的经济状况、房屋的实际占有使用权情况以及房屋的价值、地理位置等相关情况来确定。若房屋存在出租、出借给他人使用等并非用来实际居住的情形，则可以充分说明被执行人并非依靠涉案房产维持其基本生存，故人民法院可以对房产进行依法处置。
另外，地段位置等其他因素也可能对涉案房产价值具有重要影响。人民法院在评估过程中也应当综合考虑予以认定。对于面积虽然小，但总体价值仍然较高的房产，也可予以强制执行。《执行异议和复议规定》第20 条规定，“金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所抚养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持；（一）对被执行人有抚养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及其所抚养家属提供居住房屋的或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。”
对于可执行的“唯一住房”的执行，以置换和预留租金两种方式为主。在执行过程中，经过评估拍卖程序后所得价款远超过申请执行人债权数额，人民法院可根据实际情况采取“以大换小”或“以近换远”的方式为被执行人另外按照当地廉租住房保障面积标准提供住房以解决被执行人及其所抚养家属的居住问题。此种执行方式便于减少社会矛盾，利于执行工作的推进。然而，相关置换房屋的选择、过渡房的产权、腾退等问题，可能由于被执行人的不配合而引发新的纠纷，执行中应注意与被执行人的沟通协调。另外一种执行方式为预留租金，被执行人房产被拍卖后，可从拍卖款中参照当地房屋租赁市场平均租金标准预留被执行人五至八年的房屋租赁、物品搬迁费用，由被执行人自行解决居住问题。
8.案外人以其对人民法院查封的房屋享有租赁权为由要求排除强制执行，人民法院应如何处理？
答：案外人对执行标的享有的租赁权是有期限的，人民法院在拍卖案涉房产时应在拍卖公告中明确租赁期限，并保护租赁权人的优先购买权，但应注意的是，承租人的租赁权并不足以排除人民法院的强制拍卖、变卖或以物抵债。案涉房产经拍卖成交后，买受人对该房产享有所有权，在租赁期限届满后即可处置该房产。承租人对法院限制交付提出异议，请求排除法院执行的，人民法院应依据《民事诉讼法》第227 条进行审查。
9.案外人拒不接受强制迁出不动产或不动产上的财产的，人民法院在执行程序中如何处理？
答：执行程序中案外人无合法依据占有被执行人的标的物不动产的，执行法院依法可以强制迁出。案外人拒不迁出，对标的物上的财产，执行法院可以指定他人保管并通知领取，案外人不领取或下落不明的，为避免保管费用过高或财产价值减损，执行法院可以处分该财产，处分所得价款，扣除搬迁、保管及拍卖变卖等相关费用后，保存于执行法院账户，通知该案外人领取。
10.建设工程施工合同纠纷判决的执行中，未竣工验收的工程应如何执行？
答：未竣工验收的工程如果其占用范围内的土地使用权属国有出让，该工程系合法建设，只是因资金短缺等因素无法续建，该工程及其占用范围内的土地使用权可以执行，只是不能改变土地用途和建设规划；
如果占用范围内的土地使用权属国有划拨或集体建设用地，该工程系合法建设，只是因资金短缺等因素无法续建，由于该土地使用权执行受到限制，参照划拨土地及集体所有土地方法处理。
如果占用范围内的土地使用权属国有出让，该工程虽符合该区域的整体规划，但未经建设主管部门审批而被勒令停建。这种情况，只有受让人补办该工程建设相关审批手续，该工程及其占用范围内的土地使用权才能执行。