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《南宁市征收集体土地补偿安置实施指导意见》政策解读
信息来源：南宁市人民政府办公厅 发布时间：2019-01-03
一、《指导意见》出台的必要性？
答：根据《关于限期修改一批规范性文件的通知》（南府办函〔2017〕388 号）要求，《南宁市人民政府关于“项目建设年”集体土地房屋拆迁补偿安置工作有关问题的通知》（南府发〔2009〕37号）有效期至2018年12月30日。为继续有序推进我市集体土地上房屋拆迁补偿安置工作，结合征地拆迁补偿安置政策修订调整情况，有必要另行起草文件加以规范。
二、征地奖励如何计算？
答：1.《征收土地方案公告》发布前配合签订征地补偿安置协议并移交土地的，征地补偿费按相应地类征地区片综合补偿基价（含土地补偿费和安置补助费）上浮20%计算；
2.《征收土地方案公告》发布后 45 日内配合签订征地补偿安置协议并移交土地的，征地补偿费按相应地类征地区片综合补偿基价（含土地补偿费和安置补助费）上浮10%计算；
3.《征收土地方案公告》发布后 45 日内未能签订征地补偿安置协议的，征地补偿费按相应地类征地区片综合补偿基价（含土地补偿费和安置补助费）计算，不予奖励。
三、连片青苗如何补偿？
答：连片青苗补偿分为三级，最高补偿5000元/亩。一年生以内（含一年）种植作物和水面养殖，属于生长初期的，青苗补偿费按三级计算；青苗属于生长中期的，青苗补偿费按二级计算；青苗进入生产后期的，青苗补偿费按一级计算。对前期投入大，种植年限较长或经济价值较高的，也可参照拆迁园林绿化苗木或特种养殖给予评估补偿。
四、集体土地上住宅房屋如何界定？
答：按住宅房屋给予认定补偿的主要包含以下情形:
1.集体土地上住宅房屋为已建成，具备居住条件并实际用于居住生活的私有住宅房屋；
2.属于批准建筑占地范围内并与主体住宅房屋结构一致且整体建设的其他房屋；
3.正在进行建设且显著用于居住用途并已经完成结构封顶的房屋；
五、如何认定住宅房屋为合法房屋？
答：《指导意见》有关住宅房屋合法性认定仅适用于拆迁补偿安置工作，不适用于违法建设整治、处理等其他行政管理工作。所谓合法房屋主要是指房屋应符合建设当时有关报建管理规定。
六、关于房屋补偿面积核算
答：集体土地上住宅房屋拆迁补偿（补助）以被拆迁人家庭户为单位进行核算。家庭一般应以户口本登记进行认定。
七、如何认定房屋的补偿面积?
答：1.补偿人口人均合法住宅房屋建筑面积在80平方米以上（含80平方米）的，对已认定为合法的住宅房屋建筑面积，全部按现行政策规定的标准给予足额补偿。
2.补偿人口人均合法住宅房屋建筑面积不足80平方米，但人均住宅房屋建筑面积达到80平方米及以上的，对人均住宅房屋建筑面积80平方米以内部分（先计算合法房屋建筑面积，再计算手续不全房屋建筑面积，最后计算无手续房屋建筑面积），合法房屋建筑面积按现行政策规定标准给予足额补偿，手续不全房屋建筑面积按现行政策规定标准的90%给予补偿，无手续房屋建筑面积按现行政策规定标准的80%给予补偿。
3.补偿人口人均住宅房屋建筑面积未达到80平方米，以补偿人口人均80平方米住宅房屋建筑面积核算补偿费用。实有住宅房屋建筑面积按前一款规定计算补偿，与人均住宅房屋80平方米建筑面积差额部分，按相关规定给予补足。
八、差额面积如何计算补偿？
答：差额补偿款计算与补偿安置方式挂钩，实行评估价补偿安置方式的，按实有住宅房屋评估价核减相应房屋结构重置价补偿标准基准价格给予差额补助；实行政府指导价补偿安置方式的，按我市现行政策规定的被拆迁房屋所在地实有住宅房屋政府指导价补偿标准基价核减相应结构房屋重置价补偿标准基准价格给予差额补助；实行重置价补偿安置方式的，不计算差额补偿。
九、被拆迁人在本集体经济组织有多处住宅的，是否需要合并计算？
答：除补偿方式从重置价补偿安置变更其他补偿安置方式外，应当进行合并计算。
1.被拆迁人在当次拆迁范围内本集体经济组织土地上拥有两处以上（含两处）住宅房屋，或住宅房屋中合法、手续不全、无手续房屋建筑面积并存的，应将被拆迁人所有住宅房屋建筑面积合并计算补偿。
2.经查实，被拆迁人在当次拆迁范围外本集体经济组织土地上还有其他住宅房屋的，在进行补偿认定时，应合并计算房屋建筑面积，并实行同一种补偿方式，统一核算房屋拆迁补偿费，但当次拆迁范围外的房屋补偿费在今后实施拆迁时予以支付。
3.被拆迁人在当次拆迁范围外本集体土地上还有其他住宅房屋，但未如实申报的，今后实施拆迁时应与当次拆迁房屋合并计算房屋拆迁补偿、补助费，扣除当次已支付拆迁补偿、补助费和已发放临时过渡补助费后，支付其余拆迁补偿、补助费。
4.既往已经经历过征地拆迁，且属于实行评估价货币补偿安置、政府指导价补偿安置或产权调换补偿安置方式的，后续房屋拆迁应实行同一种补偿方式，合并计算房屋建筑面积。
十、结婚满三年以上是否可纳入安置范围？
答：根据《南宁市人民政府关于集体土地征收与补偿安置人员认定有关问题的补充通知》（南府发〔2013〕51号）的有关规定，与原在册农业人员结婚三年以上的配偶，可以纳入拆迁安置人口认定范围。
《指导意见》对此作出了更加严格的规定：
1.所谓的“原在册农业人员”在拆迁安置资格审核时必须符合安置资格认定条件。
2.该配偶与原在册农业人员结婚满三年以上；
3.该配偶原属于其他农村集体经济组织成员；
4.该配偶从未享受过拆迁安置房以及房改房、集资建房、经济适用房、廉租房（已退出的除外）等国家福利或保障性质住房政策。
十一、已婚未育是否均可增加一个安置人口？
答：根据《南宁市人民政府关于集体土地征收与补偿安置人员认定有关问题的补充通知》（南府发〔2013〕51号）的有关规定，已婚未育可以增加一个安置人口。
《指导意见》对此作出了更加严格的规定，同时符合以下条件才能增加一个拆迁安置人口：
1.夫妻至少有一方以上属于拆迁应安置人员；
2.在安置资格审核时婚姻关系依然存在，已经离异的不得纳入增加安置人口审核范围；
3.被拆迁安置人员不属于鳏、寡、老等情形。
十二、已领取独生子女证的家庭（人员）是否均可以增加一个安置人口？
答：根据《南宁市人民政府关于集体土地征收与补偿安置人员认定有关问题的补充通知》（南府发〔2013〕51号）的有关规定，已领取独生子女证的，可以增加一个安置人口。
《指导意见》对此作出了更加严格的规定，同时符合以下条件才能增加一个拆迁安置人口：
1.已领取独生子女证的人员属于被征地集体经济组织原在册农业人口且符合拆迁安置资格条件；
2.被拆迁安置人领取独生子女证时具备生育“两孩”的法定条件，但自愿放弃“两孩”实行“独生”，且在安置资格审核时独生子女的事实依然存在；
3.不属于鳏、寡、老人领取独生子女证等明显属于为博取增加拆迁安置人数而领取独生子女证情形。
十三、“被拆迁安置人员不属于鳏、寡、老等情形”中的“老”如何界定？
答：参照国家法定退休年龄确定，男性满60周岁，女性满55周岁。
十四、房屋拆迁实行评估价补偿安置方式又在规定的时间内签约的，如何计算房屋拆迁奖励？
答：1.鼓励被拆迁选择评估价补偿安置方式。对实行房屋拆迁实行评估价补偿安置方式的，适用评估价部分建筑面积的拆迁补偿单价可在分类评估单价基础上上浮20%计算。
2.奖励按照认定属于补偿范围内实有房屋面积对应的补偿款进行计算，差额面积部分不计算奖励。
3.实行产权调换方式的，奖励计算比照政府指导价补偿安置方式执行。
4.奖励分两个阶梯等级：
（1）《征收土地方案公告》发布前配合签订房屋拆迁补偿安置协议的，对属于认定补偿范围内的实有房屋，可按相应住宅房屋拆迁补偿款总额的 10%给予奖励。
（2）《征收土地方案公告》发布后 45 日内配合签订房屋拆迁补偿安置协议的，对属于补偿认定范围内的实有房屋，可按相应住宅房屋拆迁补偿款总额的 5%给予奖励。
（3）《征收土地方案公告》发布后45日内未能签订房屋拆迁补偿安置协议的，不再给予奖励。
十五、实行政府指导价补偿安置方式时，临时过渡如何解决？
1.被拆迁人在本集体经济组织土地上还有它处住宅的，不予临时过渡安排。
2.被拆迁人在本集体经济组织土地上还有它处住宅的，需要给予临时过渡的，按以下两种方式之一给予安排：
（1）按标准领取临时过渡补助费自行过渡，但过渡费支付时间累计不超过48个月。
（2）入住政府统建临时周转房周转过渡。周转房入住期限自被拆迁住宅房屋腾空交付拆除之日起至安置房交付之日后3个月止。
（3）拆迁时有现房安置的，支付3个月的临时过渡补助费。
十六、停产停业补助费的用途是什么？
经营性用房拆迁，依法取得工商营业执照和税务登记证，按规定发放停产停业补助费，对需要支付关停经营场所、遣散人员等费用的被拆迁人给予适当补助。 |
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《南宁市征收集体土地补偿安置实施指导意见》政策解读
信息来源：南宁市人民政府办公厅 发布时间：2019-01-03
一、《指导意见》出台的必要性？
答：根据《关于限期修改一批规范性文件的通知》（南府办函〔2017〕388 号）要求，《南宁市人民政府关于“项目建设年”集体土地房屋拆迁补偿安置工作有关问题的通知》（南府发〔2009〕37号）有效期至2018年12月30日。为继续有序推进我市集体土地上房屋拆迁补偿安置工作，结合征地拆迁补偿安置政策修订调整情况，有必要另行起草文件加以规范。
二、征地奖励如何计算？
答：1.《征收土地方案公告》发布前配合签订征地补偿安置协议并移交土地的，征地补偿费按相应地类征地区片综合补偿基价（含土地补偿费和安置补助费）上浮20%计算；
2.《征收土地方案公告》发布后 45 日内配合签订征地补偿安置协议并移交土地的，征地补偿费按相应地类征地区片综合补偿基价（含土地补偿费和安置补助费）上浮10%计算；
3.《征收土地方案公告》发布后 45 日内未能签订征地补偿安置协议的，征地补偿费按相应地类征地区片综合补偿基价（含土地补偿费和安置补助费）计算，不予奖励。
三、连片青苗如何补偿？
答：连片青苗补偿分为三级，最高补偿5000元/亩。一年生以内（含一年）种植作物和水面养殖，属于生长初期的，青苗补偿费按三级计算；青苗属于生长中期的，青苗补偿费按二级计算；青苗进入生产后期的，青苗补偿费按一级计算。对前期投入大，种植年限较长或经济价值较高的，也可参照拆迁园林绿化苗木或特种养殖给予评估补偿。
四、集体土地上住宅房屋如何界定？
答：按住宅房屋给予认定补偿的主要包含以下情形:
1.集体土地上住宅房屋为已建成，具备居住条件并实际用于居住生活的私有住宅房屋；
2.属于批准建筑占地范围内并与主体住宅房屋结构一致且整体建设的其他房屋；
3.正在进行建设且显著用于居住用途并已经完成结构封顶的房屋；
五、如何认定住宅房屋为合法房屋？
答：《指导意见》有关住宅房屋合法性认定仅适用于拆迁补偿安置工作，不适用于违法建设整治、处理等其他行政管理工作。所谓合法房屋主要是指房屋应符合建设当时有关报建管理规定。
六、关于房屋补偿面积核算
答：集体土地上住宅房屋拆迁补偿（补助）以被拆迁人家庭户为单位进行核算。家庭一般应以户口本登记进行认定。
七、如何认定房屋的补偿面积?
答：1.补偿人口人均合法住宅房屋建筑面积在80平方米以上（含80平方米）的，对已认定为合法的住宅房屋建筑面积，全部按现行政策规定的标准给予足额补偿。
2.补偿人口人均合法住宅房屋建筑面积不足80平方米，但人均住宅房屋建筑面积达到80平方米及以上的，对人均住宅房屋建筑面积80平方米以内部分（先计算合法房屋建筑面积，再计算手续不全房屋建筑面积，最后计算无手续房屋建筑面积），合法房屋建筑面积按现行政策规定标准给予足额补偿，手续不全房屋建筑面积按现行政策规定标准的90%给予补偿，无手续房屋建筑面积按现行政策规定标准的80%给予补偿。
3.补偿人口人均住宅房屋建筑面积未达到80平方米，以补偿人口人均80平方米住宅房屋建筑面积核算补偿费用。实有住宅房屋建筑面积按前一款规定计算补偿，与人均住宅房屋80平方米建筑面积差额部分，按相关规定给予补足。
八、差额面积如何计算补偿？
答：差额补偿款计算与补偿安置方式挂钩，实行评估价补偿安置方式的，按实有住宅房屋评估价核减相应房屋结构重置价补偿标准基准价格给予差额补助；实行政府指导价补偿安置方式的，按我市现行政策规定的被拆迁房屋所在地实有住宅房屋政府指导价补偿标准基价核减相应结构房屋重置价补偿标准基准价格给予差额补助；实行重置价补偿安置方式的，不计算差额补偿。
九、被拆迁人在本集体经济组织有多处住宅的，是否需要合并计算？
答：除补偿方式从重置价补偿安置变更其他补偿安置方式外，应当进行合并计算。
1.被拆迁人在当次拆迁范围内本集体经济组织土地上拥有两处以上（含两处）住宅房屋，或住宅房屋中合法、手续不全、无手续房屋建筑面积并存的，应将被拆迁人所有住宅房屋建筑面积合并计算补偿。
2.经查实，被拆迁人在当次拆迁范围外本集体经济组织土地上还有其他住宅房屋的，在进行补偿认定时，应合并计算房屋建筑面积，并实行同一种补偿方式，统一核算房屋拆迁补偿费，但当次拆迁范围外的房屋补偿费在今后实施拆迁时予以支付。
3.被拆迁人在当次拆迁范围外本集体土地上还有其他住宅房屋，但未如实申报的，今后实施拆迁时应与当次拆迁房屋合并计算房屋拆迁补偿、补助费，扣除当次已支付拆迁补偿、补助费和已发放临时过渡补助费后，支付其余拆迁补偿、补助费。
4.既往已经经历过征地拆迁，且属于实行评估价货币补偿安置、政府指导价补偿安置或产权调换补偿安置方式的，后续房屋拆迁应实行同一种补偿方式，合并计算房屋建筑面积。
十、结婚满三年以上是否可纳入安置范围？
答：根据《南宁市人民政府关于集体土地征收与补偿安置人员认定有关问题的补充通知》（南府发〔2013〕51号）的有关规定，与原在册农业人员结婚三年以上的配偶，可以纳入拆迁安置人口认定范围。
《指导意见》对此作出了更加严格的规定：
1.所谓的“原在册农业人员”在拆迁安置资格审核时必须符合安置资格认定条件。
2.该配偶与原在册农业人员结婚满三年以上；
3.该配偶原属于其他农村集体经济组织成员；
4.该配偶从未享受过拆迁安置房以及房改房、集资建房、经济适用房、廉租房（已退出的除外）等国家福利或保障性质住房政策。
十一、已婚未育是否均可增加一个安置人口？
答：根据《南宁市人民政府关于集体土地征收与补偿安置人员认定有关问题的补充通知》（南府发〔2013〕51号）的有关规定，已婚未育可以增加一个安置人口。
《指导意见》对此作出了更加严格的规定，同时符合以下条件才能增加一个拆迁安置人口：
1.夫妻至少有一方以上属于拆迁应安置人员；
2.在安置资格审核时婚姻关系依然存在，已经离异的不得纳入增加安置人口审核范围；
3.被拆迁安置人员不属于鳏、寡、老等情形。
十二、已领取独生子女证的家庭（人员）是否均可以增加一个安置人口？
答：根据《南宁市人民政府关于集体土地征收与补偿安置人员认定有关问题的补充通知》（南府发〔2013〕51号）的有关规定，已领取独生子女证的，可以增加一个安置人口。
《指导意见》对此作出了更加严格的规定，同时符合以下条件才能增加一个拆迁安置人口：
1.已领取独生子女证的人员属于被征地集体经济组织原在册农业人口且符合拆迁安置资格条件；
2.被拆迁安置人领取独生子女证时具备生育“两孩”的法定条件，但自愿放弃“两孩”实行“独生”，且在安置资格审核时独生子女的事实依然存在；
3.不属于鳏、寡、老人领取独生子女证等明显属于为博取增加拆迁安置人数而领取独生子女证情形。
十三、“被拆迁安置人员不属于鳏、寡、老等情形”中的“老”如何界定？
答：参照国家法定退休年龄确定，男性满60周岁，女性满55周岁。
十四、房屋拆迁实行评估价补偿安置方式又在规定的时间内签约的，如何计算房屋拆迁奖励？
答：1.鼓励被拆迁选择评估价补偿安置方式。对实行房屋拆迁实行评估价补偿安置方式的，适用评估价部分建筑面积的拆迁补偿单价可在分类评估单价基础上上浮20%计算。
2.奖励按照认定属于补偿范围内实有房屋面积对应的补偿款进行计算，差额面积部分不计算奖励。
3.实行产权调换方式的，奖励计算比照政府指导价补偿安置方式执行。
4.奖励分两个阶梯等级：
（1）《征收土地方案公告》发布前配合签订房屋拆迁补偿安置协议的，对属于认定补偿范围内的实有房屋，可按相应住宅房屋拆迁补偿款总额的 10%给予奖励。
（2）《征收土地方案公告》发布后 45 日内配合签订房屋拆迁补偿安置协议的，对属于补偿认定范围内的实有房屋，可按相应住宅房屋拆迁补偿款总额的 5%给予奖励。
（3）《征收土地方案公告》发布后45日内未能签订房屋拆迁补偿安置协议的，不再给予奖励。
十五、实行政府指导价补偿安置方式时，临时过渡如何解决？
1.被拆迁人在本集体经济组织土地上还有它处住宅的，不予临时过渡安排。
2.被拆迁人在本集体经济组织土地上还有它处住宅的，需要给予临时过渡的，按以下两种方式之一给予安排：
（1）按标准领取临时过渡补助费自行过渡，但过渡费支付时间累计不超过48个月。
（2）入住政府统建临时周转房周转过渡。周转房入住期限自被拆迁住宅房屋腾空交付拆除之日起至安置房交付之日后3个月止。
（3）拆迁时有现房安置的，支付3个月的临时过渡补助费。
十六、停产停业补助费的用途是什么？
经营性用房拆迁，依法取得工商营业执照和税务登记证，按规定发放停产停业补助费，对需要支付关停经营场所、遣散人员等费用的被拆迁人给予适当补助。
