合同约定通过五方验收可以交房获得法院支持（商品房交付条件）

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原文标题：合同约定通过五方验收可以交房获得法院支持
原创： 林仁聪 梁添明  工程地产法律营  
前言
逾期交房纠纷，一直是商品房买卖合同纠纷中的重要群体性纠纷类型，令开发商头痛，也让业主心塞。新建商品房究竟符合什么样的条件，才可以交付？随着国家对房地产开发的法律、法规和管理政策的改变，在司法实践中也有不同看法。在许多法院和仲裁机构都采用“取得建设工程竣工验收备案证明”才可以交付的裁判规则下，如果合同双方约定的交房条件是“房屋经验收合格”或“房屋经建设、勘察、设计、施工、监理五方验收合格”，业主以未取得竣工验收备案证明或其他验收未完成为由主张开发商交房不符合法律规定，构成逾期交房，并要求赔偿，能否得到支持？本文，我们将结合近期办理的案件，以及各地法院的裁判实践，展开分析。
案件基本情况
某开发商在2014年6月前后与业主签订了《商品房买卖合同》，约定于2015年12月31日前将经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格的商品房交付给买受人使用，同时约定了可以延期交付的一些情形。2016年1月29日，讼争商品房经五方验收合格，开发商遂通知业主于2016年2月2日至2月4日办理交房手续。部分业主以商品房未完成消防验收（需要整改），未取得建设工程竣工验收备案证明为由，起诉至法院，要求开发商承担逾期交房的违约赔偿责任。
争议主要焦点
本案，争议的主要问题是，买卖双方在合同中约定“经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格即可交付”是否有效，商品房究竟应达到什么样的标准，才可以交付？
法院裁判
一审法院审理后认为，合同中虽然约定五方验收合格可交房，但是根据《建筑法》和住建部《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》的规定，商品房交付前还应经过消防验收、环保验收、规划核实等专项验收，还应向建设主管部门备案，取得《建设工程竣工验收备案表》，双方在合同中约定的交付条件低于法定交付条件，应为无效条款。据此，一审法院判决开发商逾期交房构成违约，需向业主支付违约金。
判决后，业主和开发商均不服，提起上诉。业主认为，一审法院根据开发商的申请，调整违约金比例，并参照同期同地段同类物业租金水平上浮30%计算违约金，不符合司法解释的规定。开发商则坚持认为，不存在逾期交房行为。
二审法院审理后认为，双方签订的《商品房买卖合同》系真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方约定的交房条件为商品房经五方验收合格，对于工程竣工验收备案的相关规定，属于行政管理规范，不改变合同中关于房屋交付条件的约定。开发商交房虽然超出了合同约定的时间，但由于符合延期交房条件可以免责的天数大于超出的时间，因此不应承担违约责任。遂判决驳回业主的所有诉讼请求。我们作为开发商的代理人，提出合同约定交房条件为经五方验收合格的观点得到法院支持，案件获得胜诉。
评析
这些系列案件，我们代理开发商，所持观点最终获得法院的支持，得以胜诉。我国的房地产开发，始于上世纪九十年代。对于房地产开发的法律、法规、政策和行业规范，也有一个逐步完善的过程。早期商品房买卖合同示范文本一般约定通过“综合验收”方可交付房屋，后来住建部和国家工商总局印制的示范文本改为可以根据国家和地方人民政府的有关规定，选择“1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品房住宅交付使用批准文件；”任意一项或进行自行约定。而大多数使用此版本的开发商都和业主约定为“经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格”即可交房。后来，由于住建部陆续修改和发布竣工验收和备案的管理规定，并与国家工商总局联合推出2014版本商品房买卖合同示范文本，将交房条件约定为满足“该商品房已经取得建设工程竣工验收备案证明文件”、“该商品房已经取得房屋测绘报告”和双方约定的其他条件。正因为这一点，很多地方法院和仲裁机构，逐步形成了必须取得竣工验收备案证明才可以交房的主流裁判规则。
由于各地对于房地产管理的政策和措施存在差异性，我们不能简单地理解为只有取得竣工验收备案证明，才符合法定交房条件。直到现在，有些地方的房产管理部门，依然允许使用2014年之前的商品房买卖合同示范文本，也就是说，并不强制要求必须取得竣工验收备案证明才能交房。而有些地方，又对示范文本结合地方管理规定进行修改和调整，并非全国使用完全统一的版本。而对于验收的流程，各个时期、各地也有不同做法，在比较规范的地方，现在一般会要求开发商必须完成规划核实、消防和环保验收之后，才可以通知住建管理部门的质量监督部门到场监督见证五方验收。而作为开发商，除了遵守国家法律法规之外，更多的还要按照地方的管理规定和程序去开发和经营。因此，法院和仲裁机构审理此类案件，必须遵照法律、法规，按照双方的合同约定，结合地方的管理规实际，进行综合评判。
对于现在流行的取得竣工验收备案证明才可以交房的裁判观点，我们认为，还应该注意几个问题：1、住建部和国家工商总局2014版示范文本推出之前签订的合同，或者在2014年版本推出之后双方签订的合同使用的是2014年之前的旧版本，且约定的交房条件不违反国家法律强制性规定，又符合地方管理规定的，应予尊重；2、关于办理建设工程竣工验收备案手续必须提交的材料，各地规定不一。有些地方规定必须提交“已经按照和条约定支付工程款的证明”，或者类似的需要施工方出具的关于结算或者付款的证明材料。这就有可能导致有些施工单位与开发商有纠纷后故意不出具此类文件，导致开发商无法取得备案证明，构成逾期。法院和仲裁机构审理案件时应根据实际情况作出合理裁决。
实际上，我们认为，法律和司法解释规定交付的房屋必须经验收合格，而不是必须取得竣工验收备案证明。验收合格后，房屋的质量和安全性能都已经满足，从备案所需的材料来看，备案行为本身，没有对房屋实施任何的质量管控，备案只是一个行政管理的手段和程序而已，不应成为交房的强制性条件。目前，也有不少法院支持五方验收合格或者满足双方约定的条件即可交房。允许分期开发、分期验收、分期交付，是我国二十多年来房地产开发的一贯管理模式和惯例，比较大的楼盘更是如此。业主买房，除了取得私属空间，还要获得整个小区的相应配套的共有权属。所以从严格意义上，即便取得了竣工验收备案证明，如果业主是购买前期开发的商品房，也存在后期开发商无法开发和交付，导致最终不符合业主购买商品房应该享有的全部权利这种情况的出现。因此，我们在房地产开发的管理和纠纷的处理过程中，应当尊重我国房地产开发的历史和现实。限于篇幅，在此不一一展开。
房地产开发，是一个不断完善和发展的行业，而法律服务，也需要不断深化，不断适应新的形势。应对群体性纠纷，开发商需要专业的律师；而遭遇开发商违约，业主维权的时候，同样需要专业的律师。