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原作者：刘阅春中央民族大学法学院副教授
《物权法》第74条第1款规定，建筑区划内的规划车位、车库应当首先满足业主的需要。此款之规定，历来是引起争议的问题。其中，争议最大的是“应当首先满足业主的需要”的规范性质，学界与司法界有关人士各说纷纭。有学者认为是“强制性规定”，其理由在于该条款不仅使用了“应当”的字样，更重要的是该条款是调整“公共利益”的。{1}418也有学者认为是“授权第三人规范”，其理由是此条款协调的并非是民事主体的利益与公共利益之间的关系，而是交易关系当事人与特定第三人之间的关系。而规范性质的认定直接影响到违反此条的法律后果的认定，如果是任意性规定，则当事人可以通过约定来排除此条法律的适用。若属于强制性规定，则当事人的违法行为应当有否定性的后果。如果是授权第三人规范，则是授予了合同以外的第三人一项相应的权利，此项权利的内容或为请求确认合同行为相对无效，或为请求法院撤销该合同行为。{2}因此规范性质的认定至关重要，笔者拟遵从法律解释的原理，探寻此条的规范性质。
一、语义分析：对“应当”的理解
对于语义的分析应当是法律解释的起点。将语义（文义）作为解释的标准，是因为法律是立法者用言语表达出来的合理意志。{3}103通常作为字面用语对于规范性质的描述或者认定，是通过一些词汇来进行表达的，比如，“可以”、“应当”、“必须”、“不得”、“禁止”、“有权”等。以强制性规范的判断而言，通常将“必须”、“应当”、“禁止”、“不得”等词语作为强制性规范的重要标志，通过这些关键词的提示要求特定主体是作为义务或者不作为义务。而《物权法》第74条第1款进人我们眼帘的是“应当”二字，因此识别“应当首先满足业主的需要”的规范性质主要要对“应当”的涵义作出解释。
从汉语的意思而言，“应当”有规定某种“义务或者责任”的意味，“应当”在法律中出现的频率非常高。在上世纪80年代初，“应当”往往是作为强制性规范的标志，合同的效力也经常受到影响。但是“应当”是一个在理解上最容易产生歧义的一个概念，尽管其在现代汉语中含有“用来指义务或责任”的意思。 {4}也有学者指出，“应当”并不必然导致强制性规范的认定。例如对《合同法》第115条关于定金罚则的规定（“应当”双倍返还），但是当事人可以约定其他罚则来排除此条的适用，因此，此条是任意性规范而非强制性规范。“应当”也有可能是强制性规范，例如，在很多基本原则的规定以及构成要件中的规定采用“应当”一词，例如《民法通则》第4条和第7条关于民法基本原则的规定。
而“应当”一词在法律条文中的不同含义，恰好印证了德国法学家拉伦茨的观点，法律用语不同于数理逻辑和科学语言，其具备弹性且外延并不明确。法律用语的可能意义得视当时的情况、所指涉的事物以及言说的大致脉络和在句中的位置来判定。{3}193因此，笔者认为，既不能以“应当”在汉语中有义务或者责任的意思就认为此款属于强制性规范，也不能因为“应当”在其他条款中的含义而一概否认“应当”在此款中的强制性规范的含义。在《物权法》第74条第1款的语境中，所用语言为当事人应当首先满足业主的需要，可以看出此处的“应当”指涉的事物为交易的主体，并非是对当事人意思表示的不足的解释或者推定，而此种补充性解释或者推定的功能恰恰是任意性规范所具备的功能。而无论是补充性的任意性规范还是解释性的任意性规范，都是对当事人意思表示不足的补充，而此处则不能推断出这样的结果。
因此，对“应当”语义的分析可以成立对任意性规范的排除，但是无法让我们精确地识别强制性规范。强行规范与任意规范的区别，无法揭示出一般性的原则，只有通过考察该规范的宗旨来决定。{5}239至于此条是强制性规范还是授权第三人规范，尚需借助其他解释方法，如目的解释的方法。正如德国学者 Armbruester和Mayer-Maly所言，法律用词仅仅起着一种表面证据的作用（Indizfunktion），规范目的分析方法永远都是必要的。
二、规范目的探析：强制性规范还是授权第三人规范
（一）立法目的探寻
对《物权法》第74条第1款的规范目的探寻上，我们首先要从历史的角度来考察立法者的立法目的。众所周知，《物权法》从开始制定到最后文本的颁布，历经七次草案的审议。对车位归属和利用问题争论得最为激烈，主要原因在于：随着城市私人拥有机动车数量的激增，物业小区的停车位已经日益成为一种稀缺的生活配套资源。{6}270在我国，由于没有详尽的立法理由书，对立法目的的探寻显得尤为艰难。就《物权法》而言，制定《物权法》的全国人大法工委的意见应当是较为权威的。人大法工委有关人士认为，针对实践中开发商将车位、车库高价出售给业主以外的人停放，第74条第1款有针对性地规定了“建筑区划的车位车库应当首先满足业主的需要”。其实，这个立法说明还是比较含混的，它只是陈述了这样一个事实，《物权法》第74条第1款针对的是开发商与小区以外的第三人的行为，据此可以推断其立法目的为“限制开发商将小区车位转让或者出租给小区以外的第三人”。此外，从当时参与《物权法》立法的专家学者的观点中，我们也可以找到探明立法者意图的佐证。王利明教授认为，“首先满足业主需要的原则”旨在针对实践中存在的车位车库建成之后，开发商将其高价卖给小区以外的第三人的情形。因此，需要限定车位车库首先满足业主的需要，在没有首先满足业主的需要之前，开发商与业主以外的第三人订立的合同应当是无效的。{7}
从立法目的的探寻可以看出，法律是由人制定的，探求法律制定时的背景对理解条文的含义至关重要。《物权法》第74条第1款在制定之初，所面临的问题为：实务中经常出现开发商高价将小区内的车位车库卖与业主以外的第三人的案例。因此，立法者决意要限制开发商的行为，但是立法者的意图的探寻仅仅是从一些资料开始，尚不足以充分说明立法者的真实目的。实务中所出现的情况或许是立法者制定该款的立法动机，我们还需分析比较一下此条所关涉的利益以及运用利益衡量的方法，对这些利益关系进行比较和衡量。
（二）《物权法》第74条第1款所关涉的利益
利益本身是一种复杂的概念，利益与人的需要有关，为了维护人自身的生存与发展，每个人都有需要。法律上的利益并非需要本身，其在本质上更加侧重于社会性方面，体现着人与人、人与社会之间的关系。{6}利益就主体而言，可以把不同主体范围内的利益，区分为国家利益、公共利益、群体利益和个人利益。这些概念本身具有一定的模糊性，在界定时需要逐一的厘清。国家利益如国防、国家政治制度等具有抽象性，通常是由公法直接保护，与私法的联系相对较少。勿庸置疑，此条并不涉及国家利益。而社会公共利益也是不好界定的概念，“其内涵是不确定的，其外延又是开放的”。{9}299社会公共利益是一个抽象的概念，不同的人有不同的理解。有学者认为凡我国社会生活的政治基础、社会秩序、道德准则和风俗习惯等，均可列人其中，类似于国外立法例中的公共秩序（publicpolicy）和善良风俗（gute sitten）。{10}163而美国著名法学家庞德将“个人利益”、“公共利益”（相当于国家利益）与社会利益相对应，将社会利益理解为文明社会生活中基于此种生活而提出的各种要求、需要或愿望。{11}37在我国立法上，《民法通则》和《宪法》将社会公共利益与国家利益、集体利益和个人利益并列使用，可以说在法律上承认了社会公共利益的独立性地位。
而《物权法》第74条第1款所涉及的利益，似乎与社会公共利益有一定的距离，因为社会公共利益的主体是公众，其主体既不能与个人、集体相混淆，也不是国家所能替代的，具有整体性和普遍性的特点。而在住宅小区内，车位车库的归属与利用涉及开发商、业主和业主以外的第三人的利益。而此时业主的利益的指向比较具体，业主也不能与社会公众等同，因此其利益应当不是社会公共利益。持“授权第三人规范”说的学者也否定了“公共利益”说，但是此时业主的利益是不是特定第三人的利益？值得商榷。持授权第三人规范说的学者认为，《物权法》所协调的利益关系分为两类：一为民事主体与民事主体之间的利益关系；二为民事主体利益与公共利益之间的关系。而民事主体与民事主体之间的利益关系又可分为：一为交易各方之间的利益关系。二为交易关系当事人与交易关系以外特定第三人之间的利益关系。《物权法》第74条第1款属于交易关系当事人与交易关系以外特定第三人之间的利益关系。还有学者认为，建设单位（开发商）出售、赠与或者出租车位、车库的行为往往只涉及交易当事人及当事人之外的小区业主的利益，与国家利益、社会公共利益无关，因此，将《物权法》第74条第1款理解为强制性规范不妥。{12}
笔者认为，此点值得商榷，在此条的背景之下，一旦开发商与业主以外的第三人签订合同，处分建筑区划内的车位，导致小区业主的需要得不到满足，影响的并非是特定业主的利益，基于建筑物区分所有权之特点，影响的是业主群体的利益。而群体利益主要是指由社会中特定或者不特定的个体利益构成的利益整体，是一个以特定人群利益为基础的利益单元。{13}165甚至有学者认为：“在自由秩序中，非人格化的社会根本无‘利益’可言，有的只是无数分立的个人利益与特定的群体利益。”{14}117因此，《物权法》第74条第1款关涉的实际上是三种利益：一种是开发商的利益，开发商的主要目的在于收回投资赚取盈利。一种是业主群体的利益，业主群体的利益在于停车享有便宜的利益，是一定人群的生活利益。还有一种是业主以外的第三人的利益，此第三人的利益在于其已支付租金或售价之后的对车位车库享有的占有、使用、收益和处分的权利。
（三）利益衡量方法的运用
从上文中可以看出，《物权法》第74条第1款所关涉的是开发商的利益、业主群体的利益以及业主以外的第三人的利益。在成文法国家，立法过程也是利益衡量与博弈的过程。我们在对之进行法律解释时，应当探求立法者在制定法律时衡量各种利益所为之取舍。“利益衡量”作为一种法学思考方法，其基础为价值相对主义，注重具体利益的比较。日本著名民法学者加藤一郎教授指出：“对于具体情形，究竟应注重
甲的利益，或是注重乙的利益，进行各种各样细致的利益衡量以后，作为综合判断可能会认定甲获胜。”{15}利益衡量不仅仅体现在司法过程中的衡量，也体现在立法过程中的衡量。学者梁上上认为：“立法的目的在于公平合理地分配与调节社会利益、不同群体的利益和个人利益，以协调社会正常秩序，促进各种不同利益各得其所、各安其位，避免相互冲突，从而促进社会的进步和发展。”{16}《物权法》第74条第1款实际上体现了立法者利益衡量的最终结果，以下我们需要逐一分析。
对于开发商而言，开发商首要的目的在于收回投资，但是业主人住的时间也有先后之分，由于我国实施预售房制度，房屋装修也需要一定的时间，因此对于车位车库使用的需要往往滞后于房屋人住的时间。而开发商的目的在于快速收回投资，因此实践中就会出现开发商将整个地下车库卖与第三人的案例。如果在小区业主也不积极购买或者租赁车库车位的情形下，完全不允许开发商将车位车库售卖或者出租给第三人，开发商建车位车库的积极性势必降低。但是开发商能否在尚未满足业主需要的前提下出售或者出租车位给业主以外的第三人，值得讨论。对于业主群体而言，此处的利益体现在为其居住提供停车的便宜。车位车库对于住房而言，相当于人需要居所，而车也需要停车之地。因此其本质上属于附属设施，从建筑学和规划学的意义上说，居民住宅小区必须附建车位车库，其主要的目的在于提供给小区业主使用。而且住宅小区本身的法律关系构造较平层住房复杂很多，其所涉及的法律关系构造分为相邻关系、共有关系和团体关系。{17}为了维护共同生活品质，确保居住环境品质，有必要限制外人之进人。我们也经常见到很多小区门口写着“私人宅邸，非请莫人”的提示。然而如果小区以外的第三人购买或者承租了车位，就会使得他进入小区有了正当的理由。而小区以外的第三人购买车位或者承租车位，并不因此取得“业主”的地位，也难以划归为“物业使用人”之行列 。因此，其并没有因为购买或者承租车位进人住宅小区“团体关系”之行列，这就给住宅小区的共同生活品质和环境品质带来了潜在的威胁。
因此，《物权法》第74条第1款运用了“首先”之用语，其意在开发商、业主群体以及业主以外的第三人的利益比较之间，将业主群体的利益凸显出来，优于其他两种利益得到保护。行文至此，利益衡量的过程尚未结束，学界对之的争议之声仍不绝于耳。我们仍然得不出此条规范的性质，对此还需进一步考量。值得注意的是，在此条规范性质的认定之上，有一种意见不容忽视，即授权第三人规范说。此种观点认为，该规范授予交易以外的特定第三人一项权利，此种权利能够影响交易行为的效力。该项权利在我国民事立法中，可以是撤销权，也可以是请求人民法院确认交易行为相对无效的权利。{18}前述已经阐明，在《物权法》第74条第1款所关涉的利益的比较方面，立法者将业主群体的利益置于首位，而不是“授权第三人规范说”所言之特定业主的利益，从此点上我们可以基本排除此条是授权第三人规范的认定。此外，从授权第三人规范的法律后果而言，在此条中也得不出授予业主“撤销权”的解释结论。因为授权第三人规范的法律后果都是明确的，可以参见《物权法》第20条和第195条的规定。然而《物权法》第74条第1款的独特之处，在于其并没有规定明确的法律后果，同时也类推不出“业主享有撤销权”的法律后果。持授权第三人规范说的学者也认为，此条属于应设而未设之情形。{2}因此，从某种角度而菜言，授权第三人规范的认定是立法论，而不是解释论。基于以上的理由，笔者认为无法解释出此条的规范性质是授权第三人规范，其性质仍有待于进一步的探讨。
无庸置疑，“应当首先满足业主的需要”与开发商和业主以外的第三人的合同自由存在一定的冲突，立法者在所优先保护的利益与合同自由的价值比较之间，又是如何判断的呢？依照对合同自由原则的诠释，其包括缔约自由、选择相对人的自由、合同内容的自由以及合同方式的自由等内容。{10}37合同自由原则是私法自治的重要体现。一个注重自由的民法应当在相当大的范围内把决定权留给个人和按照私法组织的团体，让其以协商一致的方式规划安排其关系。{19}38依照合同自由原则，归属于开发商的车位车库，开发商享有选择相对人的自由，但是依据《物权法》第74条第1款之规定，开发商的此种选择相对人的自由明显受到了限制，其前提是必须首先满足业主的需要，亦即在未满足业主需要时，不得选择业主以外的第三人作为合同缔结的相对方。因此在保护业主群体利益和开发商的合同自由之间，立法者选择了优先保护业主群体的利益，而对合同自由予以了不同程度的限制。依据所保护之利益对合同自由作出限制，这恰恰是强制性规范所具有的功能，因为强制性规范要优于当事人的意思表示而适用。{20}27此外，从“应当首先满足业主的需要”所规范的主要对象来看，其也应属于强制性规范。依据德国学者拉伦茨的观点，强制性规范包括规定私法自治以及私法自治行使的要件的规范、保障交易稳定和第三人之信赖的规范以及为避免产生严重的不公平后果或为满足社会要求而对私法自治予以限制的规范。{3}42根据以上分析，《物权法》第74条第1款属于拉伦茨教授所言之第三种情况，其意在于为了避免在未满足业主需要之前，开发商将车位车库出售或者出租给业主以外的第三人，造成业主群体需要无法满足而且小区共同生活品质受到侵犯的严重不公平之后果。
（四）小结
综上，从对“应当首先满足业主需要”规范目的的探究来看，其规范性质既不同于任意性规范，不是对合同当事人的意思表示的解释或者补充，也不同于授权第三人规范，所涉及的利益不是特定第三人的利益，而是业主群体的利益，同时也得不出赋予业主撤销权的法律后果。按照强制性规范所规范的三种领域而言，《物权法》第74条第1款应当属于强制性规范。而这种强制性规范的作用，在于划定合同自由的范围与限度，仅在满足业主需要之后，开发商才能将车位车库以出售、附赠或者出租等方式与业主以外的第三人订立合同。
三、余论：违反《物权法》第74条第1款的后果
据上述可以得知，“应当首先满足业主的需要”是具体的强制性规范，但是《物权法》第74条并未规定具体的法律后果。在我国法的语境之下，具体强制性规范又可以分为效力性的强制性规定和管理性的强制性规定。违反这两种强制性规范的法律后果是不同的，并不必然带来合同无效的后果。对此，尚需结合《合同法》第52条第5项的规定，来判定违反此具体强制性规范的合同效力。《合同法》第52条第5项规定了合同无效的判定条件，即违反了法律和行政法规的强制性规定。而最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）（法释（2009）5号）第14条对此又作出了进一步的解释，认为《合同法》第 52条第5项的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。这意味着司法解释对法律、行政法规的强制性规定作了限缩性的解释，其积极意义在于进一步缩小了无效合同的范围，扩大有效合同的范围。{21}最高人民法院同时指导法院注意区分效力性强制规定和管理性强制规定。对违反效力性强制规定的合同效力，应当认定合同无效；而违反管理性强制规定的合同效力，应当根据具体情形认定其效力。因此，还需判断“应当首先满足业主需要”的规定是效力性强制规定还是管理性强制规定？此两种强制性规定的具体判断方法，依照最高人民法院有关人士的意见，首先，是此种强制性规定是否明确规定了违反的后果，如果明确规定了违反的后果是合同无效，则该规定属于效力性强制规定。其次，虽然没有明确规定无效的违反后果，但违反该规定如使合同继续有效将损害社会公共利益的，也应当认定该规定是效力性强制规定。{22}112笔者认为，依据此种方法尚无法识别《物权法》第74条第1款是效力性强制规定，原因在于，《物权法》第74条第1 款并没有规定具体的法律后果，而且依据我们上述的分析，违反该规定使合同继续有效并没有损害国家利益和社会利益，损害的是业主群体的利益。
笔者认为，台湾学者史尚宽先生的区分方法有一定的道理，效力性强制规定注重违反行为的法律行为价值，以否认其法律效力为目的；而管理性（取缔性）强制规定着重违反行为的事实行为价值，以禁止其行为目的。{23}330如前所述，如将《物权法》第74条第1款所保护之利益—业主群体的利益与合同自由的价值进行比较，我们会发现此条将业主群体的利益置于了优先的位置，这就意味着其比合同自由的价值更加优先得到保护。而立法者将业主群体利益予以优先保护的目的，自是以否定违反行为的法律效力为目标。因此，此条规范应属效力性强制规定无疑。结合《合同法》第52条第5项的规定，当事人违反《物权法》第 74条第1款的行为将会产生无效的法律后果。
行文至此，解释论的任务即告结束，《物权法》第74条第1款的规范性质已经探明，期待能对此条的理解和适用有所裨益。但是，从法的安定性、明确性的角度考虑，笔者仍然希冀解释论的结论能够经由未来的立法或者修法予以确定。事实上，在《建筑物区分所有权解释》的制定过程中，最高人民法院曾经作过有益的尝试。例如，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（征求意见稿）第5条曾经规定：“建设单位违反物权法第七十四条第一款规定，将建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库通过出售、赠与或者出租等方式处分给业主以外的人，业主请求确认该行为无效的，应予支持。建设单位应当就其未违反《物权法》第七十四条第一款规定承担举证责任。”该条文不仅规定了建设单位违法处分车位的法律后果，而且对谁有权主张合同无效、举证责任如何分配的问题也作出了明确规定。遗憾的是，在最终通过的司法解释中，不知出于何种考虑，没有采纳上述规定。笔者建议，在将来修订《物权法》或者制定新的司法解释时，可借鉴上述建议条文，明确规定违反《物权法》第74条第1款的法律后果为无效。 注释:
仅在《合同法》就出现过320次，《物权法》出现过119次，《民法通则》出现过72次。
详细理由请参见黄忠：《违法合同的效力判定路径之辨识》，《法学家》2010年第3期，第61页。耿林：《强制规范与合同效力以合同法第52条第5项为中心》，中国民主法制出版社2009年版，第189页。
任意性规范又可分为补充性的规范和解释性的规范。补充性的任意性规范，是指当事人就某一法律关系意思有欠缺时由法律设立准则以补充当事人意思之所不备。而解释性的任意性法律规范则是当事人意思不完全或者不明确时用以释明其意思，发生法律上效果的规范。参见韩忠谟：《法学绪论》，中国政法大学出版社2002年版，第47页。
Maye：-Maly/Armbruester, a. a. 0.§134, Rn. 49．转引自耿林：《强制规范与合同效力—以合同法第52条第5项为中心》，中国民主法制出版社2009年版，第195页。
鉴于我国并未有正式的立法理由书，因此负责制定《物权法》的全国人大法工委的条文说明及立法理由在中国法的语境中具备了权威的意义。参见全国人大常委会法制工作委员会民法室编：《中华人民共和国物权法一条文说明、立法理由及相关规定》，北京大学出版社2007年版，第114页。
参见《民法通则》第7条和第55条的规定。
持这种观点的学者认为，识别授权第三人的法律规范，关键是看该法律规范所协调的利益冲突是不是合同关系当事人与合同关系以外特定第三人之间的利益关系。参见关淑芳、王轶：《论授权第三人规范—兼论违反《物权法》第74条第1款的法律效果》，《法律适用》2009年第2期，第31页。
对此有学者认为，小区的车库本质是小区的整体环境的内容，是附属于整个小区的居住的便利而建造的，其应该服从于小区购买专有部分的利用。参见王利明：《论物权法中车库的归属及相关法律问题》，《现代法学》2006年第5期，第85页。
按照目前的实践，专有车位是可以藉着登记单独取得“房屋所有权证”的，但是仅凭车位的所有权并不能取得“业主”身份，不能藉以此缘由参加业主大会，享有业主的权利。
参见以下诸文对于“首先”之不同理解：雷斌：《住宅小区停车库（位）若干问题研究—兼评＜物权法＞的有关规定》，《现代物业》2007年第4期，第35页。王荣珍：《论对物权法第74条第1款的理解与适用》，《法律适用》2008年第9期，第92页。高圣平：《“首先满足业主的需要”的规范意义—《物权法》第74条第款的理解与适用》，《法学》2009年第2期，第157页。
参见《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发[2009]40号）第15点。
至于如何判定对《物权法》第74条第1款的违反行为，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]7号）第5条规定，建设单位按照配置比例将车位车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合《物权法》有关“应当首先满足业主需要的”规定。因此，当事人违反《物权法》第74条第1款的行为，结合司法解释的相关规定，应当是违背配置比例进行处分的行为。
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原作者：刘阅春中央民族大学法学院副教授
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一、语义分析：对“应当”的理解
对于语义的分析应当是法律解释的起点。将语义（文义）作为解释的标准，是因为法律是立法者用言语表达出来的合理意志。{3}103通常作为字面用语对于规范性质的描述或者认定，是通过一些词汇来进行表达的，比如，“可以”、“应当”、“必须”、“不得”、“禁止”、“有权”等。以强制性规范的判断而言，通常将“必须”、“应当”、“禁止”、“不得”等词语作为强制性规范的重要标志，通过这些关键词的提示要求特定主体是作为义务或者不作为义务。而《物权法》第74条第1款进人我们眼帘的是“应当”二字，因此识别“应当首先满足业主的需要”的规范性质主要要对“应当”的涵义作出解释。
从汉语的意思而言，“应当”有规定某种“义务或者责任”的意味，“应当”在法律中出现的频率非常高。在上世纪80年代初，“应当”往往是作为强制性规范的标志，合同的效力也经常受到影响。但是“应当”是一个在理解上最容易产生歧义的一个概念，尽管其在现代汉语中含有“用来指义务或责任”的意思。 {4}也有学者指出，“应当”并不必然导致强制性规范的认定。例如对《合同法》第115条关于定金罚则的规定（“应当”双倍返还），但是当事人可以约定其他罚则来排除此条的适用，因此，此条是任意性规范而非强制性规范。“应当”也有可能是强制性规范，例如，在很多基本原则的规定以及构成要件中的规定采用“应当”一词，例如《民法通则》第4条和第7条关于民法基本原则的规定。
而“应当”一词在法律条文中的不同含义，恰好印证了德国法学家拉伦茨的观点，法律用语不同于数理逻辑和科学语言，其具备弹性且外延并不明确。法律用语的可能意义得视当时的情况、所指涉的事物以及言说的大致脉络和在句中的位置来判定。{3}193因此，笔者认为，既不能以“应当”在汉语中有义务或者责任的意思就认为此款属于强制性规范，也不能因为“应当”在其他条款中的含义而一概否认“应当”在此款中的强制性规范的含义。在《物权法》第74条第1款的语境中，所用语言为当事人应当首先满足业主的需要，可以看出此处的“应当”指涉的事物为交易的主体，并非是对当事人意思表示的不足的解释或者推定，而此种补充性解释或者推定的功能恰恰是任意性规范所具备的功能。而无论是补充性的任意性规范还是解释性的任意性规范，都是对当事人意思表示不足的补充，而此处则不能推断出这样的结果。
因此，对“应当”语义的分析可以成立对任意性规范的排除，但是无法让我们精确地识别强制性规范。强行规范与任意规范的区别，无法揭示出一般性的原则，只有通过考察该规范的宗旨来决定。{5}239至于此条是强制性规范还是授权第三人规范，尚需借助其他解释方法，如目的解释的方法。正如德国学者 Armbruester和Mayer-Maly所言，法律用词仅仅起着一种表面证据的作用（Indizfunktion），规范目的分析方法永远都是必要的。
二、规范目的探析：强制性规范还是授权第三人规范
（一）立法目的探寻
对《物权法》第74条第1款的规范目的探寻上，我们首先要从历史的角度来考察立法者的立法目的。众所周知，《物权法》从开始制定到最后文本的颁布，历经七次草案的审议。对车位归属和利用问题争论得最为激烈，主要原因在于：随着城市私人拥有机动车数量的激增，物业小区的停车位已经日益成为一种稀缺的生活配套资源。{6}270在我国，由于没有详尽的立法理由书，对立法目的的探寻显得尤为艰难。就《物权法》而言，制定《物权法》的全国人大法工委的意见应当是较为权威的。人大法工委有关人士认为，针对实践中开发商将车位、车库高价出售给业主以外的人停放，第74条第1款有针对性地规定了“建筑区划的车位车库应当首先满足业主的需要”。其实，这个立法说明还是比较含混的，它只是陈述了这样一个事实，《物权法》第74条第1款针对的是开发商与小区以外的第三人的行为，据此可以推断其立法目的为“限制开发商将小区车位转让或者出租给小区以外的第三人”。此外，从当时参与《物权法》立法的专家学者的观点中，我们也可以找到探明立法者意图的佐证。王利明教授认为，“首先满足业主需要的原则”旨在针对实践中存在的车位车库建成之后，开发商将其高价卖给小区以外的第三人的情形。因此，需要限定车位车库首先满足业主的需要，在没有首先满足业主的需要之前，开发商与业主以外的第三人订立的合同应当是无效的。{7}
从立法目的的探寻可以看出，法律是由人制定的，探求法律制定时的背景对理解条文的含义至关重要。《物权法》第74条第1款在制定之初，所面临的问题为：实务中经常出现开发商高价将小区内的车位车库卖与业主以外的第三人的案例。因此，立法者决意要限制开发商的行为，但是立法者的意图的探寻仅仅是从一些资料开始，尚不足以充分说明立法者的真实目的。实务中所出现的情况或许是立法者制定该款的立法动机，我们还需分析比较一下此条所关涉的利益以及运用利益衡量的方法，对这些利益关系进行比较和衡量。
（二）《物权法》第74条第1款所关涉的利益
利益本身是一种复杂的概念，利益与人的需要有关，为了维护人自身的生存与发展，每个人都有需要。法律上的利益并非需要本身，其在本质上更加侧重于社会性方面，体现着人与人、人与社会之间的关系。{6}利益就主体而言，可以把不同主体范围内的利益，区分为国家利益、公共利益、群体利益和个人利益。这些概念本身具有一定的模糊性，在界定时需要逐一的厘清。国家利益如国防、国家政治制度等具有抽象性，通常是由公法直接保护，与私法的联系相对较少。勿庸置疑，此条并不涉及国家利益。而社会公共利益也是不好界定的概念，“其内涵是不确定的，其外延又是开放的”。{9}299社会公共利益是一个抽象的概念，不同的人有不同的理解。有学者认为凡我国社会生活的政治基础、社会秩序、道德准则和风俗习惯等，均可列人其中，类似于国外立法例中的公共秩序（publicpolicy）和善良风俗（gute sitten）。{10}163而美国著名法学家庞德将“个人利益”、“公共利益”（相当于国家利益）与社会利益相对应，将社会利益理解为文明社会生活中基于此种生活而提出的各种要求、需要或愿望。{11}37在我国立法上，《民法通则》和《宪法》将社会公共利益与国家利益、集体利益和个人利益并列使用，可以说在法律上承认了社会公共利益的独立性地位。
而《物权法》第74条第1款所涉及的利益，似乎与社会公共利益有一定的距离，因为社会公共利益的主体是公众，其主体既不能与个人、集体相混淆，也不是国家所能替代的，具有整体性和普遍性的特点。而在住宅小区内，车位车库的归属与利用涉及开发商、业主和业主以外的第三人的利益。而此时业主的利益的指向比较具体，业主也不能与社会公众等同，因此其利益应当不是社会公共利益。持“授权第三人规范”说的学者也否定了“公共利益”说，但是此时业主的利益是不是特定第三人的利益？值得商榷。持授权第三人规范说的学者认为，《物权法》所协调的利益关系分为两类：一为民事主体与民事主体之间的利益关系；二为民事主体利益与公共利益之间的关系。而民事主体与民事主体之间的利益关系又可分为：一为交易各方之间的利益关系。二为交易关系当事人与交易关系以外特定第三人之间的利益关系。《物权法》第74条第1款属于交易关系当事人与交易关系以外特定第三人之间的利益关系。还有学者认为，建设单位（开发商）出售、赠与或者出租车位、车库的行为往往只涉及交易当事人及当事人之外的小区业主的利益，与国家利益、社会公共利益无关，因此，将《物权法》第74条第1款理解为强制性规范不妥。{12}
笔者认为，此点值得商榷，在此条的背景之下，一旦开发商与业主以外的第三人签订合同，处分建筑区划内的车位，导致小区业主的需要得不到满足，影响的并非是特定业主的利益，基于建筑物区分所有权之特点，影响的是业主群体的利益。而群体利益主要是指由社会中特定或者不特定的个体利益构成的利益整体，是一个以特定人群利益为基础的利益单元。{13}165甚至有学者认为：“在自由秩序中，非人格化的社会根本无‘利益’可言，有的只是无数分立的个人利益与特定的群体利益。”{14}117因此，《物权法》第74条第1款关涉的实际上是三种利益：一种是开发商的利益，开发商的主要目的在于收回投资赚取盈利。一种是业主群体的利益，业主群体的利益在于停车享有便宜的利益，是一定人群的生活利益。还有一种是业主以外的第三人的利益，此第三人的利益在于其已支付租金或售价之后的对车位车库享有的占有、使用、收益和处分的权利。
（三）利益衡量方法的运用
从上文中可以看出，《物权法》第74条第1款所关涉的是开发商的利益、业主群体的利益以及业主以外的第三人的利益。在成文法国家，立法过程也是利益衡量与博弈的过程。我们在对之进行法律解释时，应当探求立法者在制定法律时衡量各种利益所为之取舍。“利益衡量”作为一种法学思考方法，其基础为价值相对主义，注重具体利益的比较。日本著名民法学者加藤一郎教授指出：“对于具体情形，究竟应注重
甲的利益，或是注重乙的利益，进行各种各样细致的利益衡量以后，作为综合判断可能会认定甲获胜。”{15}利益衡量不仅仅体现在司法过程中的衡量，也体现在立法过程中的衡量。学者梁上上认为：“立法的目的在于公平合理地分配与调节社会利益、不同群体的利益和个人利益，以协调社会正常秩序，促进各种不同利益各得其所、各安其位，避免相互冲突，从而促进社会的进步和发展。”{16}《物权法》第74条第1款实际上体现了立法者利益衡量的最终结果，以下我们需要逐一分析。
对于开发商而言，开发商首要的目的在于收回投资，但是业主人住的时间也有先后之分，由于我国实施预售房制度，房屋装修也需要一定的时间，因此对于车位车库使用的需要往往滞后于房屋人住的时间。而开发商的目的在于快速收回投资，因此实践中就会出现开发商将整个地下车库卖与第三人的案例。如果在小区业主也不积极购买或者租赁车库车位的情形下，完全不允许开发商将车位车库售卖或者出租给第三人，开发商建车位车库的积极性势必降低。但是开发商能否在尚未满足业主需要的前提下出售或者出租车位给业主以外的第三人，值得讨论。对于业主群体而言，此处的利益体现在为其居住提供停车的便宜。车位车库对于住房而言，相当于人需要居所，而车也需要停车之地。因此其本质上属于附属设施，从建筑学和规划学的意义上说，居民住宅小区必须附建车位车库，其主要的目的在于提供给小区业主使用。而且住宅小区本身的法律关系构造较平层住房复杂很多，其所涉及的法律关系构造分为相邻关系、共有关系和团体关系。{17}为了维护共同生活品质，确保居住环境品质，有必要限制外人之进人。我们也经常见到很多小区门口写着“私人宅邸，非请莫人”的提示。然而如果小区以外的第三人购买或者承租了车位，就会使得他进入小区有了正当的理由。而小区以外的第三人购买车位或者承租车位，并不因此取得“业主”的地位，也难以划归为“物业使用人”之行列 。因此，其并没有因为购买或者承租车位进人住宅小区“团体关系”之行列，这就给住宅小区的共同生活品质和环境品质带来了潜在的威胁。
因此，《物权法》第74条第1款运用了“首先”之用语，其意在开发商、业主群体以及业主以外的第三人的利益比较之间，将业主群体的利益凸显出来，优于其他两种利益得到保护。行文至此，利益衡量的过程尚未结束，学界对之的争议之声仍不绝于耳。我们仍然得不出此条规范的性质，对此还需进一步考量。值得注意的是，在此条规范性质的认定之上，有一种意见不容忽视，即授权第三人规范说。此种观点认为，该规范授予交易以外的特定第三人一项权利，此种权利能够影响交易行为的效力。该项权利在我国民事立法中，可以是撤销权，也可以是请求人民法院确认交易行为相对无效的权利。{18}前述已经阐明，在《物权法》第74条第1款所关涉的利益的比较方面，立法者将业主群体的利益置于首位，而不是“授权第三人规范说”所言之特定业主的利益，从此点上我们可以基本排除此条是授权第三人规范的认定。此外，从授权第三人规范的法律后果而言，在此条中也得不出授予业主“撤销权”的解释结论。因为授权第三人规范的法律后果都是明确的，可以参见《物权法》第20条和第195条的规定。然而《物权法》第74条第1款的独特之处，在于其并没有规定明确的法律后果，同时也类推不出“业主享有撤销权”的法律后果。持授权第三人规范说的学者也认为，此条属于应设而未设之情形。{2}因此，从某种角度而菜言，授权第三人规范的认定是立法论，而不是解释论。基于以上的理由，笔者认为无法解释出此条的规范性质是授权第三人规范，其性质仍有待于进一步的探讨。
无庸置疑，“应当首先满足业主的需要”与开发商和业主以外的第三人的合同自由存在一定的冲突，立法者在所优先保护的利益与合同自由的价值比较之间，又是如何判断的呢？依照对合同自由原则的诠释，其包括缔约自由、选择相对人的自由、合同内容的自由以及合同方式的自由等内容。{10}37合同自由原则是私法自治的重要体现。一个注重自由的民法应当在相当大的范围内把决定权留给个人和按照私法组织的团体，让其以协商一致的方式规划安排其关系。{19}38依照合同自由原则，归属于开发商的车位车库，开发商享有选择相对人的自由，但是依据《物权法》第74条第1款之规定，开发商的此种选择相对人的自由明显受到了限制，其前提是必须首先满足业主的需要，亦即在未满足业主需要时，不得选择业主以外的第三人作为合同缔结的相对方。因此在保护业主群体利益和开发商的合同自由之间，立法者选择了优先保护业主群体的利益，而对合同自由予以了不同程度的限制。依据所保护之利益对合同自由作出限制，这恰恰是强制性规范所具有的功能，因为强制性规范要优于当事人的意思表示而适用。{20}27此外，从“应当首先满足业主的需要”所规范的主要对象来看，其也应属于强制性规范。依据德国学者拉伦茨的观点，强制性规范包括规定私法自治以及私法自治行使的要件的规范、保障交易稳定和第三人之信赖的规范以及为避免产生严重的不公平后果或为满足社会要求而对私法自治予以限制的规范。{3}42根据以上分析，《物权法》第74条第1款属于拉伦茨教授所言之第三种情况，其意在于为了避免在未满足业主需要之前，开发商将车位车库出售或者出租给业主以外的第三人，造成业主群体需要无法满足而且小区共同生活品质受到侵犯的严重不公平之后果。
（四）小结
综上，从对“应当首先满足业主需要”规范目的的探究来看，其规范性质既不同于任意性规范，不是对合同当事人的意思表示的解释或者补充，也不同于授权第三人规范，所涉及的利益不是特定第三人的利益，而是业主群体的利益，同时也得不出赋予业主撤销权的法律后果。按照强制性规范所规范的三种领域而言，《物权法》第74条第1款应当属于强制性规范。而这种强制性规范的作用，在于划定合同自由的范围与限度，仅在满足业主需要之后，开发商才能将车位车库以出售、附赠或者出租等方式与业主以外的第三人订立合同。
三、余论：违反《物权法》第74条第1款的后果
据上述可以得知，“应当首先满足业主的需要”是具体的强制性规范，但是《物权法》第74条并未规定具体的法律后果。在我国法的语境之下，具体强制性规范又可以分为效力性的强制性规定和管理性的强制性规定。违反这两种强制性规范的法律后果是不同的，并不必然带来合同无效的后果。对此，尚需结合《合同法》第52条第5项的规定，来判定违反此具体强制性规范的合同效力。《合同法》第52条第5项规定了合同无效的判定条件，即违反了法律和行政法规的强制性规定。而最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）（法释（2009）5号）第14条对此又作出了进一步的解释，认为《合同法》第 52条第5项的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。这意味着司法解释对法律、行政法规的强制性规定作了限缩性的解释，其积极意义在于进一步缩小了无效合同的范围，扩大有效合同的范围。{21}最高人民法院同时指导法院注意区分效力性强制规定和管理性强制规定。对违反效力性强制规定的合同效力，应当认定合同无效；而违反管理性强制规定的合同效力，应当根据具体情形认定其效力。因此，还需判断“应当首先满足业主需要”的规定是效力性强制规定还是管理性强制规定？此两种强制性规定的具体判断方法，依照最高人民法院有关人士的意见，首先，是此种强制性规定是否明确规定了违反的后果，如果明确规定了违反的后果是合同无效，则该规定属于效力性强制规定。其次，虽然没有明确规定无效的违反后果，但违反该规定如使合同继续有效将损害社会公共利益的，也应当认定该规定是效力性强制规定。{22}112笔者认为，依据此种方法尚无法识别《物权法》第74条第1款是效力性强制规定，原因在于，《物权法》第74条第1 款并没有规定具体的法律后果，而且依据我们上述的分析，违反该规定使合同继续有效并没有损害国家利益和社会利益，损害的是业主群体的利益。
笔者认为，台湾学者史尚宽先生的区分方法有一定的道理，效力性强制规定注重违反行为的法律行为价值，以否认其法律效力为目的；而管理性（取缔性）强制规定着重违反行为的事实行为价值，以禁止其行为目的。{23}330如前所述，如将《物权法》第74条第1款所保护之利益—业主群体的利益与合同自由的价值进行比较，我们会发现此条将业主群体的利益置于了优先的位置，这就意味着其比合同自由的价值更加优先得到保护。而立法者将业主群体利益予以优先保护的目的，自是以否定违反行为的法律效力为目标。因此，此条规范应属效力性强制规定无疑。结合《合同法》第52条第5项的规定，当事人违反《物权法》第 74条第1款的行为将会产生无效的法律后果。
行文至此，解释论的任务即告结束，《物权法》第74条第1款的规范性质已经探明，期待能对此条的理解和适用有所裨益。但是，从法的安定性、明确性的角度考虑，笔者仍然希冀解释论的结论能够经由未来的立法或者修法予以确定。事实上，在《建筑物区分所有权解释》的制定过程中，最高人民法院曾经作过有益的尝试。例如，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（征求意见稿）第5条曾经规定：“建设单位违反物权法第七十四条第一款规定，将建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库通过出售、赠与或者出租等方式处分给业主以外的人，业主请求确认该行为无效的，应予支持。建设单位应当就其未违反《物权法》第七十四条第一款规定承担举证责任。”该条文不仅规定了建设单位违法处分车位的法律后果，而且对谁有权主张合同无效、举证责任如何分配的问题也作出了明确规定。遗憾的是，在最终通过的司法解释中，不知出于何种考虑，没有采纳上述规定。笔者建议，在将来修订《物权法》或者制定新的司法解释时，可借鉴上述建议条文，明确规定违反《物权法》第74条第1款的法律后果为无效。 注释:
仅在《合同法》就出现过320次，《物权法》出现过119次，《民法通则》出现过72次。
详细理由请参见黄忠：《违法合同的效力判定路径之辨识》，《法学家》2010年第3期，第61页。耿林：《强制规范与合同效力以合同法第52条第5项为中心》，中国民主法制出版社2009年版，第189页。
任意性规范又可分为补充性的规范和解释性的规范。补充性的任意性规范，是指当事人就某一法律关系意思有欠缺时由法律设立准则以补充当事人意思之所不备。而解释性的任意性法律规范则是当事人意思不完全或者不明确时用以释明其意思，发生法律上效果的规范。参见韩忠谟：《法学绪论》，中国政法大学出版社2002年版，第47页。
Maye：-Maly/Armbruester, a. a. 0.§134, Rn. 49．转引自耿林：《强制规范与合同效力—以合同法第52条第5项为中心》，中国民主法制出版社2009年版，第195页。
鉴于我国并未有正式的立法理由书，因此负责制定《物权法》的全国人大法工委的条文说明及立法理由在中国法的语境中具备了权威的意义。参见全国人大常委会法制工作委员会民法室编：《中华人民共和国物权法一条文说明、立法理由及相关规定》，北京大学出版社2007年版，第114页。
参见《民法通则》第7条和第55条的规定。
持这种观点的学者认为，识别授权第三人的法律规范，关键是看该法律规范所协调的利益冲突是不是合同关系当事人与合同关系以外特定第三人之间的利益关系。参见关淑芳、王轶：《论授权第三人规范—兼论违反《物权法》第74条第1款的法律效果》，《法律适用》2009年第2期，第31页。
对此有学者认为，小区的车库本质是小区的整体环境的内容，是附属于整个小区的居住的便利而建造的，其应该服从于小区购买专有部分的利用。参见王利明：《论物权法中车库的归属及相关法律问题》，《现代法学》2006年第5期，第85页。
按照目前的实践，专有车位是可以藉着登记单独取得“房屋所有权证”的，但是仅凭车位的所有权并不能取得“业主”身份，不能藉以此缘由参加业主大会，享有业主的权利。
参见以下诸文对于“首先”之不同理解：雷斌：《住宅小区停车库（位）若干问题研究—兼评＜物权法＞的有关规定》，《现代物业》2007年第4期，第35页。王荣珍：《论对物权法第74条第1款的理解与适用》，《法律适用》2008年第9期，第92页。高圣平：《“首先满足业主的需要”的规范意义—《物权法》第74条第款的理解与适用》，《法学》2009年第2期，第157页。
参见《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发[2009]40号）第15点。
至于如何判定对《物权法》第74条第1款的违反行为，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]7号）第5条规定，建设单位按照配置比例将车位车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合《物权法》有关“应当首先满足业主需要的”规定。因此，当事人违反《物权法》第74条第1款的行为，结合司法解释的相关规定，应当是违背配置比例进行处分的行为。
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