最高法院：未办过户手续的房产,如何才能排除法院的强制执行?

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最高法院：未办过户手续的房产,如何才能排除法院的强制执行?
来源：保全与执行，作者： 李舒、唐青林、王超
裁判要旨
被执行人将其所有的房屋等需要办理过户的财产出卖给第三人，第三人支付全部价款并实际占有该财产的，即便未办理过户手续，若第三人对此无过错，人民法院不得查封、扣押、冻结该财产。
案情介绍
一、案件争议的执行标的是赵丽、姜云莉、孙宏声分别向乌鲁木齐亚鸿房地产开发有限公司（下称“亚鸿公司”）购买的位于乌鲁木齐解放南路317号房产（下称“案涉房产”）中的1栋14层C户、1栋12层B户、1栋23层C户（下称“三套房产”）。三人均在2003年5月11日前将房款全部付清，并且在买卖合同签订一周内完成交付，已实际占用至今。
二、中国农业银行股份有限公司新疆维吾尔自治区分行营业部（下称“农业银行”）与亚鸿公司发生借款合同纠纷，农业银行依据具有强制执行效力的公证债权文书于2003年7月10日向新疆高院申请对亚鸿公司强制执行。2003年8月11日，新疆高院根据农业银行的申请查封亚鸿公司抵押给农业银行的案涉房产共计163套。
三、赵丽、姜云莉、孙宏声向新疆高院提起异议，请求解除对其占有的三套房产的查封。理由是：在亚鸿公司为他们办理该房屋备案手续期间，因农业银行申请执行亚鸿公司一案，新疆高院查封了他们购买的房屋，致使其至今未能取得房屋的产权证，严重侵犯了他们的合法利益。
四、新疆高院于2013年6月17日作出异议裁定，解除对案涉房产中的三套房产的查封。
五、农业银行不服，向最高法院申请复议，请求撤销异议裁定。最高法院裁定驳回农业银行的复议申请。维持新疆高院（2013）新执二监字第58号执行裁定。
裁判要点及思路
赵丽、姜云莉、孙宏声分别与亚鸿公司签订了《商品房买卖合同》，并付清了房款，且实际占用至今，无证据证明三人存在过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，对于需要办理过户登记的财产，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。根据赵丽、姜云莉、孙宏声三人已付清全款并占有房产且无过错的情况，应当解除对三套房产的查封。
申请执行人农业银行提出复议申请，认为新疆高院未答复其对《商品房买卖合同》签署时间鉴定的申请属于执行程序违法。新疆高院因已查明赵丽等三人的买卖房屋以及实际占有多年的事实，遂口头告知不与鉴定。
申请执行人农业银行未能举证证明赵丽、姜云莉、孙宏声三人存在过错，因此不支持农业银行请求撤销解除对三人购买房产的查封的裁定。
实务要点总结
一、对于申请执行人来说，为了防止第三人与被执行人恶意串通、规避执行，要严格把握第三人执行异议成立的规定要件。在申请执行时，应请求法院认真审核相关证据材料，确定如下事实：（1）买受人是否全部付清价款；（2）是否存在证据证明买受人付清价款的具体时间；（3）买受人是否实际占有；（4）买受人对未办理过户登记手续是否存在过错。
二、对于买受人而言，若其所购房产非因自身原因被查封，该如何维权？
根据法律规定及办理同类案件的经验，就非因买受人原因导致房屋被查封如何救济的问题，我们建议可考虑如下解决思路：第一，最有效的救济途径便如上述案件中，以案外人异议的程序向法院提出申请。需要注意的是，买受人要能证明自己的买卖合同义务已经全部履行完毕，价款已全部付清且实际占有，同时，没有取得产权证不是由自己的过错引起。第二，若是新买的房屋还没有入住，买受人还可以另诉开发商解除购房合同并追究其违约责任。
三、此外，我们有必要重申《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，明确案外人异议之诉应满足的条件，案外人在主张权利时需特别注意。
相关法律
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条 被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
以下为最高法院在该案裁判文书中认为关于“对没有过错且已完全支付并占有财产的第三人是否可以排除强制执行的问题”的详细论述和分析。
最高法院在该院裁判文书中认为：赵丽、姜云莉、孙宏声与亚鸿公司签订《商品房买卖合同》、完成涉案房屋交付的行为均在新疆高院查封该房屋之前，其三人付清全部房款，并承担了从房屋交付至今的水费、电费、物业管理费等费用，已对涉案房屋实际占用多年。涉案房屋虽未办理过户登记手续，但无相关证据证明上述三人存在过错。本院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条明确规定“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。依照该条规定，本案不应继续对位于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市解放南路317号1栋14层C户、1栋12层B户、1栋23层C户三套房产采取查封措施。
综上，农业银行的复议理由不能成立，本院不予支持。新疆高院（2013）新执二监字第58号执行裁定书的结论并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第八条、第九条的规定，裁定如下：
驳回中国农业银行股份有限公司新疆维吾尔自治区分行营业部的复议申请。
案件来源
最高人民法院：《中国农业银行股份有限公司新疆维吾尔自治区分行营业部申请复议案执行裁定书3》【（2013）执复字第16号】
延伸阅读
关于第三人无过错的已经支付全部价款并实际占有的财产能否排除强制执行的问题，我们梳理了最高法院对此类问题的裁判观点汇总，以供读者参考。
一、因买受人自身原因未办理过户登记，不能排除强制执行。
案例一：辽阳县季鑫贸易有限公司与宋杨、辽宁华昇印刷物资经销有限公司与沈阳盛方房地产开发有限公司案外人执行异议之诉申请再审民事裁定书【（2016）最高法民申2754号】
1、关于“案涉房产未能办理过户手续盛方公司是否存在过错的问题”，最高法院认为：“盛方公司认为其已足额依约支付了5000万元购房款，且由于华昇公司的原因没有办理房产过户手续，不仅缺乏充分的证据证明，而且也明显的不符合常理。二审判决认定盛方公司一直怠于按《房屋转让协议》约定行使权利，导致案涉房产直到被一审法院查封前仍未能办理过户手续，存在一定过错，具有充分的事实依据。”
2、关于“二审适用法律是否正确的问题”，最高法院认为：“本案中，案涉房产未能办理过户登记系因盛方公司怠于行使权利所致，即案涉房产属于因买受人自身原因未办理过户登记，盛方公司对此确实存在过错，二审判决依据上述法律规定判决驳回盛方公司的上诉请求，在适用法律上并无不当。”
案例二：杨镇、交通银行股份有限公司海南省分行等申请执行人执行异议之诉民事裁定书【（2016）最高法民申1248号】
最高法院认为：“杨镇未尽到注意义务，就未获得预售许可的商品房签订商品房预售合同，该预售合同无效系杨镇无法就相应房产进行过户的原因之一，杨镇具有一定的过错。因此，虽然杨镇实际占有案涉房产并可以提供其已交付房价全款的收据，但因杨镇对于房产不能过户具有过错，因此杨镇的实际情况并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或是《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的条件。依据以上规定，杨镇对于案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益。原审判决适用法律并无不当。”
二、缺乏相应的事实和法律依据，不能阻却强制执行。
案例三：吴淑雅、蔡福英等民间借贷纠纷、案外人执行异议之诉民事判决书【最高人民法院（2014）民一终字第205号】
最高法院认为：“执行异议之诉的关键是审查购房者享有的实体权利是否足以阻却执行措施……吴淑雅在尚未办理涉案房屋产权变更登记的情形下，必须满足支付全部价款并实际占有使用且对未办理过户手续没有过错的条件，才能产生阻却执行措施的结果。根据本案查明的事实，吴淑雅与繁荣公司签订《房产认购协议书》，但并未支付全部价款，也并未实际入住诉争房产。在此情况下，其主张对诉争房产享有的实体权利足以阻却执行措施，缺乏相应的事实和法律依据，本院不予支持。”
案例四：中国农业银行股份有限公司乌鲁木齐团结路支行申请复议案执行裁定书【最高人民法院（2013）执复字第15号】
最高法院认为：“刘晓芳与大众公司签订购房合同、付清全部购房款和完成涉案房产交付等行为均在新疆高院对涉案房产查封之前。新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市房产交易中心对刘晓芳和建设银行人民路支行签订的贷款抵押担保合同进行了登记备案，对涉案房产产权属于刘晓芳进行了审查和确认。刘晓芳在法院查封前交清了购买涉案房产应交付的相关契费和维修基金，且涉案房产自2001年2月27日至今被刘晓芳实际占用。涉案房产虽未办理产权过户手续，但无证据证实刘晓芳存在过错。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条明确规定“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”依照该条规定，新疆高院不应继续对新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区南昌路1号众福苑一期底商1-1-7A门面房采取查封措施。”
案例五：玉溪市商业银行股份有限公司申请赵峰执行人执行异议之诉民事判决书【（2016）最高法民终399号】
最高法院认为：“本案中赵峰与今玉公司的合同签订、付款、转移占有房屋均在查封之前，玉溪商行也无证据证明赵峰存在过错，故对于涉案房屋不得进行查封。虽然涉案房屋未办理产权登记手续，但并不影响赵峰依法对涉案房屋享有足以排除执行的权利，玉溪商行对涉案房屋许可查封的请求不能成立，本院不予支持。”