青岛市中级人民法院民事审判例释-房地产篇

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七、房地产篇
1、最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《商品房买卖司法解释》)是否调整集资房、房改房、经济适用房等其他房屋买卖纠纷?
2、确认商品房买卖合同的效力应注意哪些问题?
3、如何处理商品房销售过程中的虚假广告行为?
4、如何处理当事人因对“房屋交付使用”有不同理解而发生的纠纷?
5、如何确认一房数卖合同的效力?
6、一房数卖的数个合同均为有效情形下，如何确认房屋产权的归属?
7、如何确定分期付款商品房买卖合同诉讼时效的起算时间？
8、如何确定城镇居民购买农村村民私有房屋和“小产权房”的效力问题?
9、租赁合同许可证办理与否是否影响合同的效力?
10、如何认定房屋承租人优先购买权的性质和效力?
L1、如何处理房屋拆迁纠纷?
12、关于涉及房改政策的房屋买卖合同应否受理的问题?
13、房地产开发企业的经营资格对合作开发房地产合同效力有何影响?
14、如何认定房、地分别抵押或单独抵押时的合同效力?
15、如何认定开发区管委会作为出让人订立的土地出让合同的效力?
16、如何认定未取得土地使用权证的土地转让合同的效力?
17、因集体土地和农用土地产生的纠纷是否适用《土地使用权解释》?
18、如何处理“一地数转合同”纠纷?
房地产篇
1、最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《商品房买卖司法解释》)是否调整集资房、房改房、经济适用房等其他房屋买卖纠纷?
答：经挤适用房、房改房、集资房等房屋不能自由买卖，其交易要受到国家政策的调整，比如需补交土地出让金或相当于土地出让金的价款或居住一定年限后方可出售，而私有房屋买卖与商品房买卖又有所不同，因此，《解释》调整的范围是商品房买卖行为，包括商品房预售和现房销售。
附：《商品房买卖司法解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同．是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人．买受人支付价款的合同。
2、确认商品房买卖合同的效力应注意哪些问题?
答：法院在审理该类合同纠纷时．应尽量尊重双方当事人的意思表示，合同不具有《合同法》第五十二条规定的无效情形的，不得认定无效。同时，应注意区分司法审判权和行政管理权的不同职
能，在审查预售资格时，主要是看其是否取得商品房预售许可证，对其他预售条件的审查主要是行政管理部门的权限。对于合同的登记备案同题是行政管理部门的一种合同管理措施，不是确认合同效力的必备条件。当事人以商品房预售合同未办理登记手续为由，请求确认台同无效的．不予支持。
附：《商品房买卖司法解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明．与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的．可以认定有效。
第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的．不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
3、如何处理商品房销售过程中的虚假广告行为?
答：对商业广告原则上应认定为一种要约邀请，一般情况下不能将未订人合同中的宣传广告内容作为合同内容。但出卖人在销售广告和宣传资料中，如果就其开发出售的商品房及相关设施所作的说明和允诺具体确定或者经过规划、设计批准等，并由此对买受人决定订立合同以及房屋价格的确定有重大影晌的，即使该说明和允诺没有明确订立在台同之中，也应当认定为合同内容，当事人违反该内容的．应当承担违约责任。这有利于保护买受人权益和规范出卖人的销售行为，建立和维护市场诚信制度。
附：《商品房买卖司法解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为台同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
4、如何处理当事人因对“房屋交付使用”有不同理解而发生的纠纷？
答；《解释》第十一条明确规定．对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。只要出卖人在合同约定的期限内将房屋转移给买受人占有，就视为出卖人履行了“房屋交付使用”的义务。
附：《商品房买卖司法解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用．但当事人另有约定的除外。
房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
5、如何确认一房数卖合同的效力?
答：出卖人就同一房屋订立数个房屋买卖舍同的情形，首先需要确定数个买卖合同的效力。根据《物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力；《合同法》第五十二条规定：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的．合同无效。在目前的司法实务中，判断一房数卖中相关合同的效力，一般应以买受人是否具备善意作为主要考量依据。例如，前一份买卖合同的买受人，已全都或大部分支付了购房款，且房屋已实际交付并使用(居住)，只是未办理房屋产权过户手续；而其后签订买卖合同的买受人则办理了房屋产权过户手续，这种情况应当先审查后签合同的买受人是否善意，即其是否对争议房屋已由他人占有使用的事实尽到合理的注意义务。对房屋的占有使用是公开的，而买受人在房屋交易中，为自身的重大利益考虑应当对交易房屋的现状进行充分考察。若房屋被前手买受人长期占有使用，而后手买受人依然与出卖人签订房屋买卖合同，应视为其未尽合理的注意义务，可以根据实际情况考虑推定其为恶意，对其与出卖人签订的房屋买卖合同应认定为无效，不予保护。
6、一房数卖的数个合同均为有效情形下。如何确认房屋产权的归属?
答：当一房数卖的数个合同均为有效时，按照下列原则确定房屋产权的归属：(1)如果涉案房产已经交付，则先行合法占有的买受人享有房屋产权；(2)如果涉案房产没有实际交付，无合法占有房屋的情况，数个买受人同时主张权利的，则先行支付购房款的买受人请求出卖人履行交付房屋和办理产权过户手续义务的，应予支持；(3)合同均未履行的(包括支付房款和交付房屋)，则合同依法成立在先的买受人请求履行合同的，应予支持。出卖人对其他未取得房屋的买受人，应承担违约责任。
7、如何确定分期付款商品房买卖台同诉讼时效的起算时间?
答：最高法院于2f308年发布法函(2008)11号《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。因此，对分期付款商品房买卖合同的每一期债务发生争议的，诉讼时效应从最后一期履行端限届满之日起计算。
附：《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。
8、如何确定城镇居民购买农村村民私有房屋和“小产权房”的效力问题?
宅基地使用权是我国农村集体经济组织成员享有的一项用益物权，与物权人特定的身份具有密切的联系。对于建立于集体所有土地之上的宅基地使用权的买卖问题．我国法律包括物权法均没有明确规定．因此应当适用国家有关政策的规定进行裁判。国务院办公厅1999年5月6日发布的《关于加强土地转让管理，严禁炒卖土地的通知》第二条第2款规定，“农村的住宅不得向城市居民出售”；2004年12月24日国务院在《关于深化改革严格土地管理的规定》中再次强调，“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。法律也明确规定禁止农村宅基地随意转让和抵押．可见，国家现行政策明确规定禁止城镇居民在农村购买宅基地或者地上建筑物，因此，人民法院应当按照《2005年全省民事审判工作座谈会纪要》的意见，据此认定城镇居民与农村居民之间签订的房屋或者宅基地的买卖合同为无效合同，不支持城镇居民要求在农村购买宅基地或者房屋的诉讼请求。对于本集体经济组织之外的其他集体经济组织成员购买农村居民宅基地和住宅的，应当如何处理，法律未明确规定。由于农村宅基地具有极强的福利和保障性质，且是本集体经济组织成员无偿取得的，由此，取得宅基地使用权的主体应当限于本集体经济组织成员，否则将会扰乱现行的集体土地管理秩序和农村经济管理体制，因此，对本集体经济组织之外的村民购买本集体经跻组织成员的宅基地和房屋的，原则上也应当确认为无效。
对于农村集体经济组织自行开发的“小产权房”的买卖问题，按照我国现行房地产管理法规的规定，我国集体所有的土地在未办理国家征收手续转为国有土地之前，禁止进入房地产市场，由此，集体经济组织开发“小产权房”的行为是不受法律保护的，买卖“小产权房”合同实质上变相买卖农村宅基地，也不可能办理物权变动手续，因此．“小产权房”的买卖台同也应当认定为无效。
9、租赁合同许可证办理与否是否影响合同的效力?
答：《城市房地产管理法》第五十四条规定．出租房屋应向有关部门登记备案。此系政府对房屋的一种管理行为。出租人没有办理房屋出租批准登记手续．不影响租赁合同的效力。租赁合同只要不违反法律的强制性规定．是双方的真实意思表示．就应当认定其效力。
附：《城市房地产管理法》第五十四条房屋租赁．出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。
10、如何认定房屋承租人优先购买权的性质和效力?
答：传统审判实践中，承租人的优先购买权被视为一种准物权性质的民事权利，具有物权效力的表象，对于出租人侵害承租人的优先购买权出卖租赁房屋的，人民法院一般会根据承租人的请求确认出租人与第三人之间的房屋买卖合同无效。《物权法》实施后，根据物权法定原则，承租人的优先购买权没有被规定为一种物权，而是一种债权，也就不具有对抗第三人的效力，因此，出租人违反优先购买权的规定而将租赁房屋出卖给第三人的，承租人与第三人之间的房屋买卖合同只要不违反法律的强制性规定，不宜确认为无效。对于承租人的权利可以通过“买卖不破租赁”的规则加以保护；对于出租人违反《合同法》第二百三十条的规定，没有在出卖之前的合理期限内通知承租人的．出租人应当承担合同法上的责任。
11、如何处理房屋拆迁纠纷?
答：对于房屋拆迁纠纷案件，分下列几种情况进行处理：
(1)拆迁人与被拆迁人如果达成了房屋拆迁协议，则属于平等主体之间的民事纠纷，应依据国务院《房屋拆迁管理条例》确认其效力。
(2)如果拆迁人与被拆迁人没有达成拆迁协议，一方当事人提起民事诉讼，要求对方当事人按照当地的拆迁政策履行拆迁安置义务的，不属于民事案件的受理范围。法院应当依据民事诉讼法的规定，告知当事人向当地人民政府申请裁决．当事人坚持起诉的，应当驳回其起诉。
3)对因历史遗留的落实政策房屋拆迁纠纷、因行政指令而调整划拨、机构撤并分合引起的房屋拆迁纠纷、因单位内部建房拆迁引起的纠纷等，均不属于法院民事案件的受理范围，应由政府有关部门解决。
(4)对于因拆迁人没有取得拆迁许可证、拆迁管理机关违法发放拆迁许可证、拆迁人弄虚作假取得拆迁许可证等情形引发的拆迁纠纷，法院不受理。
(5)拆迁人与被拆迁人仅就为安置用房的位置、面积发生的纠纷，法院不受理，但双方有协议的除外。
(6)被拆迁人房屋产权不明或因发放房屋产权证引发的房屋拆迁安置纠纷．法院不予受理。
(7)对于旧村改造所产生的拆迁问题，凡涉及集体用地拆迁产生的纠纷，法院原则上不予受理。
附：《城市房屋拆迁管理条例》第十三条第一款拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点，搬迁期限，搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。
第十六条拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的．由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30目内作出。
当事人对裁决不服的．可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照本条例规定巳对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的．诉讼期间不停止拆迁的执行。
最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复(法释C2005]9号)浙江省高级人民法院：你院浙高法[2004]175号《关于双方未达成拆迁补偿安置协议当事人就补偿安置争议向法院起诉，法院能否以民事案件受理的请示》收悉。经研究，答复如下：拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的．人民法院不予受理，并告知当事人可以按照《城市房屋拆迁管理条例》第十六条的规定向有关部门申请裁决。
12、关于涉及房改政策的房屋买卖合同应否受理的问题?
答：我国住房制度改革是一项政策性强、涉及面广的系统工程．涉及房改政策的房屋买卖合同纠纷是否由人民法院受理．应当结合当事人提出的诉讼请求作出判断。如果当事人争议的核心和焦点是房改房的买卖问题，属于平等主体之间的民事权益之争，处理时涉及房改政策的，人民法院应当受理；如果当事人争议的核心和焦点在于是否适用房改政策或者如何适用房改政策，则不属于民事权益之争，不符合《民事诉讼法》第一百零八条规定的起诉条件，人民法院不作为民事案件受理。
13、房地产开发企业的经营资格对合作开发房地产台同效力有何影响?
答：房地产经营资格是房地产开发企业开发经营能力和资信度的证明．审核和发放房地产企业的营业执照，是国家用来管理、控制和监督房地产业发展的重要手段。是否具备房地产开发经营的资格，是开发房地产的必要条件．也是房地产开发企业对外承担责任的基本条件。在审判实践中，不能因为过分强调投资者的利益而取消国家的监督管理．对于当事人无房地产经营资格的．应确认合同无效。
14、如何认定房、地分别抵押或单独抵押时的台同效力?
答：《担保法》第三十六条规定：以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。《城市房地产管理法》第三十一条规定：“房地产转让、抵押时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十三条规定：“土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。”这些法律规定的一个共同点就是把土地使用权与房屋所有权紧密联系在一起，要求二权同体，一起处分．即房地产抵押实行“房地不可分”、“房随地走、地随房走”的原则。根据上述原则及规定，无论抵押的是房还是地，抵押的效力同时及于房和地。不同抵押权人的受偿顺序根据《担保法》第五十四条确定。
15、如何认定开发区管委会作为出让人订立的土地出让合同的效力?
答：对开发区管委会订立的土地使用权出让合同效力认定应区别对待，对不具备法定主体资格的开发区管委会与受让人订立的土地使用权出让合同按无效处理，但在起诉前经过市、县人民政府土地管理部门追认的，可认定有效。对追认的时间应限定在最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称《土地使用权解释》)实施之前。《土地使用权解释》实施以后，开发区管委会再行订立的土地使用权出让合同一律按照无效处理。
附：《土地使用权解释》第二条开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，应当认定无效。
本解释实施前，开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的，可以认定合同有效。
16、如何认定未取得土地使用权证的土地转让合同的效力?
答：根据《土地使用权解释》的规定，在审理具体案件时，要尽量尊重当事人双方的意思表示，不轻易确认合同无效。《土地使用权解释》第九条规定．只要当事人在起诉前已经取得土地使用权的．应认定合同有效。对起诉时一方当事人仍未取得土地使用权，仍未获得有批准权的人民政府批准的．其所订立的土地使用权转让合同应认定为无效。对此，应严格掌握。如果起诉时一方当事人仍未取得土地使用权，但已获得有批准权的人民政府同意、批准或正在办理批准手续，则可以认定合同有效。
附：《土地使用权解释》第九条转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。
17、因集体土地和农用土地产生的纠纷是否适用《土地使用权解释》?
答：我国目前土地使用权分为国有土地使用权和集体土地使用权两类。《土地使用权解释》调整的范围只限于涉及国有土地使用权的合同纠纷案件．不包括集体所有土地，这在《土地使用权解释》的名称中已作出明确界定。按照。《土地管理法》确立的土地用途管制制度和基本农田保护制度，我国土地分为农用地、建设用地和未利用地。《土地使用权解释》调整的国有土地范围为国有建设用地，不包括国有农用地。
附；《土地使用权解释》第一条本解释所称的土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方，受让方支付土地使用权出让金的协议。
18、如何处理“一地数转合同”纠纷?
答：《土地使用权解释》第十条土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：
(1)已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持；
(2)均未办理土地使用权变更登记手续．已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；
(3)均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；
(4)合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持。未能取得土地使用权的受让方请求解除合同、赔偿损失的，按照《合同法》的有关规定处理。