马上注册，获得更多功能使用权限。
您需要 登录 才可以下载或查看，没有帐号？立即注册
x
【内容提要】在目前制定民法典的过程中，专家学者对农用地的关注非常多，而对宅基地的研究相对缺乏。2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过的《中华人民共和国物权法》的第一百五十二条到第一百五十五条对宅基地使用权作了明确规定。
【关键词】宅基地使用权 问题 解决
宅基地使用权是我国特有的一种用益物权形式，它是指农村居民及少数城镇居民为建造自有房屋对集体土地所享有的占有、使用的权利。宅基地使用权可以分为两种：农村宅基地使用权和城镇宅基地使用权。农村宅基地使用权，是指农民使用宅基地的权利。宅基地是农村集体所有制组织分配给农民长期使用的小块土地，宅基地的所有权属于集体，农民享有占有权、使用、收益的权利。宅基地使用权具有下列特点：
（一）宅基地使用权是特定主体对于集体土地的用益物权
宅基地使用权的主体为集体经济组织成员。农民申请宅基地很大程度上因为其是农村集体经济组织的成员，每一个成员都有权以个人或户的名义申请宅基地。并且农村宅基地的性质不会随村民身份变化而改变。宅基地使用权的性质为用益物权，权利人享有占有、使用、收益及处分权，即权利人可以对宅基地长期享有占有使用的权利、可以在宅基地上建造房屋和附属物、享有使用该块地带来的便利、对宅基地使用权有权处分，当然处分权只能随着房屋的处分而实现，房产所有权转移也会导致宅基地使用权的转移。
（二）宅基地使用权的用途具有限制性
农民获得宅基地使用权后，只能在该土地上建造房屋，建造对象有三个方面的限制。第一，所建住房的性质为自用住房，而将建造工商业住房排除在外。如建造房屋供旅游娱乐业所用就不应归为宅基地使用权，它与建设用地使用权的性质是有区别的。第二，宅基地应作为生活资料，而不能作为生产资料使用，如投资建厂或鱼塘等。第三，不能作为农业目的的种植、养殖和畜牧之用，这属于土地承包经营权的范围。
（三）宅基地使用权具有福利性、无期限性
农村的宅基地与集体经济组织成员的权利和利益是连在一起的。宅基地具有一定的福利性质，这种福利主要表现在农民能够廉价取得宅基地，获取基本的生活条件，这也是农村居民与城市居民相比较享有的最低限度的福利。因为提供了宅基地，农村居民享有了基本的居住条件，从而维护了农村的稳定。由于宅基地具有福利的性质，集体经济组织的成员获得宅基地大多是无偿的或者只要支付较低的代价就可以获得，而不可能按市价购买。 宅基地的使用以农户为单位，不因户主的更替或某个家庭成员的死亡而失去原来的宅基地使用权。因而宅基地使用权在一定条件下是无限期地延续使用着。在农村，很多农民居住在世代相传的“老宅子”上，由于房屋可以继承，所以宅基地使用权实质上也可以继承，因此宅基地使用权是一种无期限限制的即长期的权利。
（四）宅基地使用权的稳定性与必要的调节性
以户为单位无限期地使用某块宅基地，其占有的地面面积并不是长久固定不变的，如果因为国家建设需要征用土地，或者村镇规划需要改变土地用途，或者居民个人的宅基地实际过多，远远超过了当地规定的标准，可以经过法定程序，进行合理的调剂或重新安排。如因农户人口增长，或分家立业，原有的宅基地面积确不够使用，由用地人申请，经主管单位审核，批准可以增加使用面积，若因人口减少，占地悬殊，或者发生“绝户”，集体组织按规定可以减少或者全部收回宅基地。
（五）宅基地使用权取得方式具有多样性
根据《中华人民共和国土地管理法》及其《实施条例》的规定，农村村民建住宅，应当先向村集体经济组织或者村民委员会提出用地申请，经村民代表会或者村民委员会讨论通过后，报乡人民政府批准，其中需要使用耕地的，由乡级人民政府审核，经县级人民政府土地管理部门审查同意后，报县级人民政府批准；需要使用原有村内空闲地和其他土地的，报乡级人民政府批准。这种通过申请获得宅基地的方式我们称之为原始取得的方式。 此外农户还可通过继受的方式如通过房屋买卖、通过行使抵押权、因接受赠与或遗赠、通过继承等等方式获得宅基地使用权。
我国宅基地使用权方面存在很多问题，包括农民对宅基地的处分权，城里人能否到农村购置宅基地，城镇居民宅基地的使用权等等。
农村宅基地使用权转让中的法律困境农村宅基地,是指农村集体经济组织为满足本集体经济组织内成员的生活需要和从事家庭副业生产的需要而分配给其家庭使用的住宅用地及附属用地.根据法律规定,农村宅基地使用权不得单独转让,只能随房屋所有权的转让而转让.当作为农村宅基地使用权人的农民向他人转让其私有房屋所有权时,根据受让方是否为本集体经济组织成员,可以分为向本集体经济组织成员转让和向非本集体经济组织成员转让两种类型.向本集体经济组织成员转让,根据受让方是否已有宅基地,又可以分为两种类型,即已有宅基地和无宅基地两种.当受让方为本集体经济组织成员,且无宅基地时,与农民无偿取得宅基地使用权的条件相符,受让方可以获得与申请取得宅基地使用权的农民相同的权利,但也存在一些法律问题,如转让方能否再次申请宅基地,以及与此有关的征地、拆迁补偿问题.如受让方为本集体经济组织成员,但已有宅基地时和受让方为非本集体经济组织成员时,这两种转让类型均不符合农民无偿取得宅基地使用权的条件,则存在着诸多的法律问题.
宅基地的审批划拨权为乡（镇）及村干部所操纵，越权划拨，以权谋私的现象严重。尽管《土地管理法》对宅基地的划拨实行严格的审批制，即要经乡（镇）政府审核，并最终由县级人民政府批准。这种严格审批制将权力完全集中在政府手中，其目的在于加强政府对于土地资源保护和利用的监督管理。但实践中宅基地的具体分配基本上是由村干部把领大权，在宅基地的审批过程中，乡（镇）干部及村干部以权谋私、越权划拨的现象非常严重，乡（镇）干部及村干部的滥用职权、以权谋私，乱占地建房、多占地建房的现象明显。这不仅干扰了国家对宅基地的正常管理，而且严重损害了农民的利益。
由于法律规定一户只能拥有一处宅基地，可以通过申请、批准的方式获得。通过申请获得宅基地固然是比较常见的一种形式，但是它并不是唯一的，《土地管理法》在作出这种划一的规定时，并没有仔细考虑农民取得宅基地的方式的多样性。农户可通过继受的方式如通过房屋买卖、通过行使抵押权、因接受赠与或遗赠、通过继承等方式获得宅基地使用权，造成一户多宅的现象，与《土地管理法》的规定相违背，即这房屋本来是基于合法的方式取得，合法的手段却导致了“违法”的结果。
农村建房无序，规划不到位，村容村貌差。由于缺乏有效的合理规划，村庄向外、尤其是向交通便利的地方急剧扩展。一是呈“线型”扩张，即农民建新房沿公路延伸；二是呈“块状”扩张，新建住宅不断向村庄外扩展，村庄周围新房林立，村庄内部破破烂烂，形成“空心”村。 另外，乱圈乱占的问题也十分严重，挤占道路建房，扩建院墙，强占宅基地，村内稍有空隙便你争我夺这些现象比较普遍。以笔者老家所在的县为例，所有村庄都存在乱占地建厂房的现象。更为严重的是有的农户占用承包地建厂房或搞养殖，私自改变用途。农民对土地的长期承包期限心里有了底，我省农村有的农户将自己的住宅卖掉，然后在承包田中发展居住点，破坏了耕地。
物权法专章规定了宅基地使用权。宅基地使用权主要是为了解决农民的住房问题而专门创设的一项权利类型。随着社会经济的发展，大量的农民进城打工，成为农民工。这些农民工是否还享有宅基地使用权？根据规定，承包期内的土地承包经营权人全家迁入小城镇落户的，应当保留其土地承包经营权，当然也应保留其宅基地使用权。承包期内的土地承包经营权人全家迁入城市，享有城市居民社会保障待遇的，应当收回其土地承包经营权，当然也应同时收回其宅基地使用权。对宅基地使用权的主体资格进行严格限制，主要还是为了使农户的基本生存条件得到有效的保障。关于宅基地使用权的转让问题，社会各界的反响很大。大量的农民进城打工之后，转让了土地承包经营权，此时如果不允许其转让宅基地使用权是不现实的，然而自由转让又将导致农村尖锐的利益冲突。另外，宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户；住房转让时，宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。过物权立法及相关规范性文件的制定、完善与有效实施，使农村宅基地的使用管理更科学、更合理了。
。注释与参考文献
王利明．物权法研究．中国人民大学出版社，2002．474．
河山，肖水。物权原理解析与批判。群众出版社，，2005，178
许建苏 ，《农村宅基地使用权制度探讨》，2007
|
240331
【内容提要】在目前制定民法典的过程中，专家学者对农用地的关注非常多，而对宅基地的研究相对缺乏。2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过的《中华人民共和国物权法》的第一百五十二条到第一百五十五条对宅基地使用权作了明确规定。
【关键词】宅基地使用权 问题 解决
宅基地使用权是我国特有的一种用益物权形式，它是指农村居民及少数城镇居民为建造自有房屋对集体土地所享有的占有、使用的权利。宅基地使用权可以分为两种：农村宅基地使用权和城镇宅基地使用权。农村宅基地使用权，是指农民使用宅基地的权利。宅基地是农村集体所有制组织分配给农民长期使用的小块土地，宅基地的所有权属于集体，农民享有占有权、使用、收益的权利。宅基地使用权具有下列特点：
（一）宅基地使用权是特定主体对于集体土地的用益物权
宅基地使用权的主体为集体经济组织成员。农民申请宅基地很大程度上因为其是农村集体经济组织的成员，每一个成员都有权以个人或户的名义申请宅基地。并且农村宅基地的性质不会随村民身份变化而改变。宅基地使用权的性质为用益物权，权利人享有占有、使用、收益及处分权，即权利人可以对宅基地长期享有占有使用的权利、可以在宅基地上建造房屋和附属物、享有使用该块地带来的便利、对宅基地使用权有权处分，当然处分权只能随着房屋的处分而实现，房产所有权转移也会导致宅基地使用权的转移。
（二）宅基地使用权的用途具有限制性
农民获得宅基地使用权后，只能在该土地上建造房屋，建造对象有三个方面的限制。第一，所建住房的性质为自用住房，而将建造工商业住房排除在外。如建造房屋供旅游娱乐业所用就不应归为宅基地使用权，它与建设用地使用权的性质是有区别的。第二，宅基地应作为生活资料，而不能作为生产资料使用，如投资建厂或鱼塘等。第三，不能作为农业目的的种植、养殖和畜牧之用，这属于土地承包经营权的范围。
（三）宅基地使用权具有福利性、无期限性
农村的宅基地与集体经济组织成员的权利和利益是连在一起的。宅基地具有一定的福利性质，这种福利主要表现在农民能够廉价取得宅基地，获取基本的生活条件，这也是农村居民与城市居民相比较享有的最低限度的福利。因为提供了宅基地，农村居民享有了基本的居住条件，从而维护了农村的稳定。由于宅基地具有福利的性质，集体经济组织的成员获得宅基地大多是无偿的或者只要支付较低的代价就可以获得，而不可能按市价购买。 宅基地的使用以农户为单位，不因户主的更替或某个家庭成员的死亡而失去原来的宅基地使用权。因而宅基地使用权在一定条件下是无限期地延续使用着。在农村，很多农民居住在世代相传的“老宅子”上，由于房屋可以继承，所以宅基地使用权实质上也可以继承，因此宅基地使用权是一种无期限限制的即长期的权利。
（四）宅基地使用权的稳定性与必要的调节性
以户为单位无限期地使用某块宅基地，其占有的地面面积并不是长久固定不变的，如果因为国家建设需要征用土地，或者村镇规划需要改变土地用途，或者居民个人的宅基地实际过多，远远超过了当地规定的标准，可以经过法定程序，进行合理的调剂或重新安排。如因农户人口增长，或分家立业，原有的宅基地面积确不够使用，由用地人申请，经主管单位审核，批准可以增加使用面积，若因人口减少，占地悬殊，或者发生“绝户”，集体组织按规定可以减少或者全部收回宅基地。
（五）宅基地使用权取得方式具有多样性
根据《中华人民共和国土地管理法》及其《实施条例》的规定，农村村民建住宅，应当先向村集体经济组织或者村民委员会提出用地申请，经村民代表会或者村民委员会讨论通过后，报乡人民政府批准，其中需要使用耕地的，由乡级人民政府审核，经县级人民政府土地管理部门审查同意后，报县级人民政府批准；需要使用原有村内空闲地和其他土地的，报乡级人民政府批准。这种通过申请获得宅基地的方式我们称之为原始取得的方式。 此外农户还可通过继受的方式如通过房屋买卖、通过行使抵押权、因接受赠与或遗赠、通过继承等等方式获得宅基地使用权。
我国宅基地使用权方面存在很多问题，包括农民对宅基地的处分权，城里人能否到农村购置宅基地，城镇居民宅基地的使用权等等。
农村宅基地使用权转让中的法律困境农村宅基地,是指农村集体经济组织为满足本集体经济组织内成员的生活需要和从事家庭副业生产的需要而分配给其家庭使用的住宅用地及附属用地.根据法律规定,农村宅基地使用权不得单独转让,只能随房屋所有权的转让而转让.当作为农村宅基地使用权人的农民向他人转让其私有房屋所有权时,根据受让方是否为本集体经济组织成员,可以分为向本集体经济组织成员转让和向非本集体经济组织成员转让两种类型.向本集体经济组织成员转让,根据受让方是否已有宅基地,又可以分为两种类型,即已有宅基地和无宅基地两种.当受让方为本集体经济组织成员,且无宅基地时,与农民无偿取得宅基地使用权的条件相符,受让方可以获得与申请取得宅基地使用权的农民相同的权利,但也存在一些法律问题,如转让方能否再次申请宅基地,以及与此有关的征地、拆迁补偿问题.如受让方为本集体经济组织成员,但已有宅基地时和受让方为非本集体经济组织成员时,这两种转让类型均不符合农民无偿取得宅基地使用权的条件,则存在着诸多的法律问题.
宅基地的审批划拨权为乡（镇）及村干部所操纵，越权划拨，以权谋私的现象严重。尽管《土地管理法》对宅基地的划拨实行严格的审批制，即要经乡（镇）政府审核，并最终由县级人民政府批准。这种严格审批制将权力完全集中在政府手中，其目的在于加强政府对于土地资源保护和利用的监督管理。但实践中宅基地的具体分配基本上是由村干部把领大权，在宅基地的审批过程中，乡（镇）干部及村干部以权谋私、越权划拨的现象非常严重，乡（镇）干部及村干部的滥用职权、以权谋私，乱占地建房、多占地建房的现象明显。这不仅干扰了国家对宅基地的正常管理，而且严重损害了农民的利益。
由于法律规定一户只能拥有一处宅基地，可以通过申请、批准的方式获得。通过申请获得宅基地固然是比较常见的一种形式，但是它并不是唯一的，《土地管理法》在作出这种划一的规定时，并没有仔细考虑农民取得宅基地的方式的多样性。农户可通过继受的方式如通过房屋买卖、通过行使抵押权、因接受赠与或遗赠、通过继承等方式获得宅基地使用权，造成一户多宅的现象，与《土地管理法》的规定相违背，即这房屋本来是基于合法的方式取得，合法的手段却导致了“违法”的结果。
农村建房无序，规划不到位，村容村貌差。由于缺乏有效的合理规划，村庄向外、尤其是向交通便利的地方急剧扩展。一是呈“线型”扩张，即农民建新房沿公路延伸；二是呈“块状”扩张，新建住宅不断向村庄外扩展，村庄周围新房林立，村庄内部破破烂烂，形成“空心”村。 另外，乱圈乱占的问题也十分严重，挤占道路建房，扩建院墙，强占宅基地，村内稍有空隙便你争我夺这些现象比较普遍。以笔者老家所在的县为例，所有村庄都存在乱占地建厂房的现象。更为严重的是有的农户占用承包地建厂房或搞养殖，私自改变用途。农民对土地的长期承包期限心里有了底，我省农村有的农户将自己的住宅卖掉，然后在承包田中发展居住点，破坏了耕地。
物权法专章规定了宅基地使用权。宅基地使用权主要是为了解决农民的住房问题而专门创设的一项权利类型。随着社会经济的发展，大量的农民进城打工，成为农民工。这些农民工是否还享有宅基地使用权？根据规定，承包期内的土地承包经营权人全家迁入小城镇落户的，应当保留其土地承包经营权，当然也应保留其宅基地使用权。承包期内的土地承包经营权人全家迁入城市，享有城市居民社会保障待遇的，应当收回其土地承包经营权，当然也应同时收回其宅基地使用权。对宅基地使用权的主体资格进行严格限制，主要还是为了使农户的基本生存条件得到有效的保障。关于宅基地使用权的转让问题，社会各界的反响很大。大量的农民进城打工之后，转让了土地承包经营权，此时如果不允许其转让宅基地使用权是不现实的，然而自由转让又将导致农村尖锐的利益冲突。另外，宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户；住房转让时，宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。过物权立法及相关规范性文件的制定、完善与有效实施，使农村宅基地的使用管理更科学、更合理了。
。注释与参考文献
王利明．物权法研究．中国人民大学出版社，2002．474．
河山，肖水。物权原理解析与批判。群众出版社，，2005，178
许建苏 ，《农村宅基地使用权制度探讨》，2007
|
