合同法法条释义 第二百二十八条

　　法条原文：
　　第二百二十八条　因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。
　　第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。
　　法条文义解释：本条是关于出租人的权利瑕疵担保责任的规定。
　　一、出租人的权利瑕疵担保责任。出租人的权利瑕疵担保是指出租人应担保不因第三人就租赁物主张权利而致使承租人不能依约为使用、收益。
　　二、出租人的权利瑕疵担保责任的构成要件为：
　　（1）权利瑕疵在合同成立时已存在而且在合同订立后仍然存在。第三人就租赁物所主张的权利可以为所有权、用益物权或者担保物权。第三人可以主张的权利必须是在租赁物交付之前产生的，如果该项权利发生于租赁物交付后，则因承租人的租赁权具有对抗第三人的效力，承租人仍得对租赁物为使用、收益，当然也就谈不上权利瑕疵担保问题。如果在合同成立时，虽有权利瑕疵，但在合同成立后，行为人取得了该物的处分权，则应视为权利瑕疵已经除去。此种权利瑕疵可以是第三人作为租赁物的所有人主张出租人对租赁物无处分权，该租赁合同无效；也可以是作为租赁物的抵押权人，在义务人不履行义务，要求实现其抵押权。
　　（2）承租人在订立合同时不知有权利瑕疵的存在。如果在订立合同时承租人明知租赁物上有权利瑕疵，仍然订立合同，则视为承租人已经默认了承担权利瑕疵的风险，承租人不能作为善意相对人而要求出租人承担权利的瑕疵担保责任。
　　（3）有第三人就租赁物向承租人主张权利的事实发生而且第三人的主张权利妨碍了承租人对租赁物的使用收益。如果租赁物上虽然存在权利瑕疵，但是第三人并没有主张权利，则承租人不得要求出租人承担权利瑕疵担保责任。如果第三人的主张权利并没有妨碍承租人对租赁物进行使用收益的，承租人也不得要求出租人承担权利瑕疵担保责任。
　　（4）承租人在第三人主张权利时，及时通知了出租人。承租人通知出租人之后，出租人未能及时地进行救济的，没有及时采取措施消除权利瑕疵的，承租人得要求出租人承担瑕疵担保责任。
　　另外需要注意的问题有：
　　（1）承租人不履行本条规定的及时通知的义务的，并不影响其要求出租人减少租金或者不支付租金的权利。出租人对第三入主张权利不能排除的，承租人事实上对租赁物已无法使用、收益，这时，承租人有权请求减少租金或不支付租金。
　　（2）权利瑕疵在租赁合同订立时已经存在的，可发生违反权利担保义务的违约责任与缔约上过失的赔偿责任的竞合。
　　（3）在租赁合同订立后，租赁物交付前发生权利瑕疵的，发生违反权利的瑕疵担保义务的违约责任，同时构成债务的不履行。承租人可以解除合同，请求违约的损害赔偿，也可以请求按比例减少租金。
　　蔡崎峰