关于房屋赠与合同的几个法律问题

房屋赠与合同是指赠与人将属于自已所有的房屋无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。由于房屋的特殊性，該赠与合同也存在自已特别的属性。同时，为了充分保障赠与人的权利，法律还赋予其两项撤消权：任意撤消权和法定撤消权。具有行使这两项权利总的原则是：交付前可任意，交付后从法定。最后，本文还对现今存在的“真买卖、假赠与”行为中存在的法律风险进行了相关提示。
       【案件回放】
        2005年6月2日，张明月与李乾坤因感情不合协议离婚。双方通过离婚协议约定：婚生女李艳艳由李乾坤抚养，婚后所购位于北京上地西街的一处住房归李乾坤所有。2007年12月，李乾坤面临再婚，为了省却不必要的麻烦，李乾坤与前妻张明月商量将该房产赠与给女儿李艳艳。之后，两人到北京市某区公证处办理了该房屋的赠与公证。
        李乾坤再婚后，后妻与女儿一直矛盾不断，致使孩子性格叛逆，学习成绩直线下降。前妻张明月看在眼里，疼在心里。2009年1月，张明月起诉至人民法院要求变更抚养权。经过审理，法院认为张明月要求变更的理由充分，李艳艳与母亲一起生活确实更有利于她的成长，便支持了她的诉讼要求。李艳艳与母亲共同生活后，张明月原租住的房屋面积明显不够。随后，张明月找到李乾坤，希望李乾坤配合办理上地西街房屋的过户手续，并将该房腾出给母女俩居住，被李乾坤拒绝。2010年2月，张明月遂以李艳艳的名义向海淀区人民法院提起了诉讼，要求李乾坤将赠与房屋交付李艳艳，并协助办理过户手续，过户费各承担一半。
        庭审中，被告李乾坤辩称：该房屋的赠与其实是附条件的赠与，条件就是李艳艳必须归自己抚养。现李艳艳的抚养权已经变更，所附条件已然不存在，况且这是自己唯一的住房，故要求行使撤销权，该房仍归自已所有。
        【关键问题】
         很明显，本案的被告李乾坤将房屋赠与定义为附条件的赠与，并当庭表示撤消赠与。那么，查明该赠与是否真的为附条件赠与，以及所附条件为真时，能否行使法定撤销权，将成为本案的关键问题。
        【法院判决】
         法院经审理后认为：被告李乾坤所签房屋赠与协议，经公证确认，合法有效。因此，被告理应依约定履行房屋赠与的法定义务。根据《合同法》188条的规定，经过公证的赠与合同，赠与人不交付赠与财产的，受赠人可以要求交付。故原告享有请求赠与人依约履行交付义务的权利。至于被告所称房屋赠与是以原告抚养权为条件的赠与，未提供确实证据予以证明，公证书也未能体现。况且，赠与协议所附条件只能基于受赠人本人设定，而抚养权则是基于原告李艳艳与父母的关系而产生，这是两个完全不同的法律关系。因此，对于被告主张附条件赠与不予采信。另外，被告以其无房居住为由拒绝履行赠与义务，被告并未证明自已经济条件显著恶化，并不符合法定撤消权的相关规定。
        综上，法院判决被告李乾坤在一个月内配合原告办理房屋过户手续，并将房屋交付给原告使用，过户费由被告及原告代理人各承担一半。
       【安妮律师说法】
        本案所涉及的是房屋赠与合同。由于房屋的特殊性，使得该赠与除具有一般赠与合同的基本属性外，还具有以下几个特殊属性：
        一、要式性。根据《城市房地产管理法》的相关规定，房地产转让的，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权的取得方式。这里的房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他方式将房地产转移给他人的行为。因此，赠与房屋的合同，必须采用书面的形式。
        二、如须办理过户应公证。根据《司法部、建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知》的规定，受赠人应持“赠与公证书”和“接受赠与公证书”，或持双方共同办理的“赠与合同公证书”，以及房屋所有权证、契税，到房地产管理部门办理过户手续。如果没有相关公证文件，房地产管理部门可以拒绝办理。
        三、如赠与房屋已交付受赠人使用，但尚未办理过户，该赠与不能任意撤销。原则上，房屋赠与的交付完成是以办理完过户手续为交付条件的。但根据《民通意见》的相关规定，赠与房屋未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权交给受赠人，受赠人也已占有使用该房屋的，可认定赠与有效。此时，赠与人则不能再行使赠与的任意撤销权。
        关于房屋赠与的撤销权，法律为了保护赠与人的权利，赋予其两项撤销权，即：任意撤销权和法定撤销权。原则上，赠与物交付之前（即过户手续办理完毕前），赠与人可行使任意撤销权，但经过公证和具有救灾、扶贫等社会公益、道德性质的赠与合同则不能任意撤销。在赠与物交付完成之后（即过户手续办理完毕后），赠与人如想撤销赠与，只能行使法定撤销权。法律一共规定了三种法定撤销的情况：一是受赠人严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属; 二是对赠与有扶养义务而不履行的; 三是不履行赠与合同约定的义务的。该权利行使的期限是自知道或者应当知道撤销原因之日起一年内行使。除此之外，在赠与人经济情况明显恶化时，法律还给予了特别的救济。根据《合同法》第195条的规定，如赠与人经济状况显著恶化，严重影响其生产经营或家庭生活的，即使赠与合同未被撤销，但赠与人也可以不再履行赠与义务。
        最后，对于现行社会上流行的房屋“真买卖、假赠与”的行为，其中蕴涵了巨大的法律风险。首先，虚假的赠与合同本身为无效合同。根据我国《合同法》的相关规定，以合法形式掩盖非法目的和损害社会公共利益的合同自始无效。卖房方想反悔时，很可能会以此大做文章，达到使买卖无效的目的。其次，房屋交付使用后，如存在一定质量问题，购房者很难以赠与合同要求卖房方承担责任。因为根据赠与的规定，只有赠与方故意不告知或是保证赠与物无瑕疵时，才能承担赔偿责任，这个标准在实践中要求非常高。再次，虽然本次买卖购房者逃避了营业税的交纳，但如果该房面临下次出售时，出卖方将承担更重的税费。因为个人所得税的计算公式为：出售所得收入－上次购买价格－规定的税费＝计税标准，再以此为基数，按20％交纳。如果“上次购买价格”为零时，就不能抵扣，此时的计税标准显然是不划算的。最后，如果该行为不幸被税务部门查处，会被定义为偷税漏税的行为，轻则罚款，重则构成刑事犯罪。