“合作建房”的法律风险

开发商买了地再邀请有意购买者掏钱“合作”
    　　西樵一地产项目日前宣称打造广东首个合作建房项目，不同于其他地方的合作建房模式，开发商先买地并进行前期开发，购房者只需缴纳诚意金，在10天内交完所有款项后，即可成为建房的“股东”。有市民担心，合作建房只是一种噱头，实质是变相地买卖楼花。相关部门回应称未接到相关投诉，但明确楼房未开建时不得收取诚意金。
    　　文/记者刘鹏飞、陈钰凤
    　　合作建房
    　　是指住户联合做开发商，共同出资，成立房地产公司，大家按各自购买能力一起出资金，综合汇总户型并计算总面积，选购合适地块，找设计公司设计、找建筑公司施工，最后验收付款入住。
    　　这种模式之前在北京、温州、郑州等地都有过先例，有成功也有失败的例子。
    　　西樵一地产项目宣传合作建房
    　　近日，西樵一地产项目以“中国合作建房联盟的广东首个合作建房”的形象亮相。记者从其产品说明会上了解到，该项目位于新西樵汽车站附近，名为金果广场，户型有60㎡~115㎡，定价为5180~5680元/平方米。
    　　工作人员介绍称，项目作为合作建房，在企业融资成本、代理费、广告策划费、企业所得税、房地产利润等方面将节省35%~40%的成本。项目定价由地价加建筑成本构成。
    　　一位工作人员告诉记者，有意向的顾客可以购买多套房或商铺，可以自住也可以投资。有意向的顾客，可在现场缴纳5000元诚意金。
    　　据开发商介绍，参与合作建房的人在缴纳5000元的诚意金后，要到售楼部选择自己想要的户型（成为准股东），然后再签署合作建房的合同，最后在10天内缴纳房子所需的款项。首次置业者出资时还可分期付款。
    　　购房者买房却不买地，如此合作违规否？
    　　合作建房，是一群人一起注册一个公司，大家都来当股东，然后通过这个注册的公司再去买地建房，最后依法取得建起来的房子。也就是说，购房者并不是真正意义上的购房者，而是这个公司的股东。
    　　但这项目却不是这回事。记者获悉，这个项目已经由本土开发商拿地，并参与前期的开发，定好楼价后再要求购房者掏钱买房，并不是由众多购房者出钱合伙拿地。
    　　一相关负责人对这一模式有如此表述，“合作建房确实不是以开发商的性质来进行的，是大家一起合作开发。换个角度看，开发商其实是合作建房的一份子，也是合作建房的业主，只是开发商占的比重比较大。”
    　　让购房者先缴纳诚意金的行为是否违规？该负责人强调，他们不是向买受人收取预订款性质费用，而是寻找合作建房行为，因而不违规。这笔款项将有专门的律师行以及银行来保障专款专用。
    　　该负责人还透露，在缴清所有款项之后，消费者需要等待房屋预售证出来后才能收房，拿到预售证后即可出售或自住。
    　　市民
    　　质疑是否变相卖楼花
    　　记者在现场随机采访了几位市民。在禅城工作的刘先生表示，之前在网上搜索过合作建房联盟网在其他地区成功案例的操作方式。但对此次在西樵的项目，刘先生坦言，自己知之甚少。而市民赖先生则认为，这种合作建房的方式风险很大。他表示按规定在交完诚意金后，购房者要在一定时间内将房子所有的款项付清，这对购房者来说风险太大。
    　　“会上公布的5180~5680元/平方米的楼价，其实在西樵是有点高的。”西樵本地人卢先生听完产品说明会后如是说。记者了解到，去年西樵楼价涨势迅猛，有个别楼盘的售价甚至突破1万元/平方米，樵山明珠、凰樵圣堡、凰樵假日、滨城珑湾等西樵大盘的售价维持在8000~9000元/平方米，不过，也有楼盘如山林水语、丽湖明轩等均价仅在5000~5500元/平方米左右。
    　　也有市民认为，开发商先前已买了地，现在是要集资建房，实质是变相卖楼花。
    　　业内人士
    　　实际操作不简单
    　　实际上，合作建房早先已经在北京、温州等地出现过。一直以来合作建房都饱受争议。南海区房地产协会秘书长麦志光认为，合作建房构思很美好，合作建房的初衷很美好，由多个住户共同出资自己建房自己住，操作方式类似于合伙式的小型基金，合伙人风险共担。
    　　房地产开发本身是一个很复杂也专业的事情，需要有完善的财会体系、技术过硬的承建方等，这个过程运作得好，确实可以有效地减少成本。但是如果运作得不专业，成本控制就会脱离初衷。本着风险共担的原则，作为合伙人的购房者，也要为此埋单。
    　　部门
    　　楼盘未开建不得收取诚意金
    　　就西樵这一项目，记者采访了南海区国土城建和水务局。相关负责人表示，尚未了解该项目的具体操作，不便作回应。但针对收取诚意金这一行为，该负责人表示，开发商在未售楼前，收取购房者的诚意金，不符合商品房销售条件，属于向买受人收取预订款性质费用的行为。根据《商品房销售管理办法》，有关部门可对开发商处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款。
    　　而开发商以合作建房的形式来收取诚意金到底违不违规？该负责人表示，还未遇到这种情况，也未接到过这样的投诉和举报。
    　　律师
    　　最好取得预售证后再购房
    　　律师蔺存宝认为，国家规定开发商需取得商品房预售证后再进行销售，可以最大限度地保护消费者权利。开发商要取得商品房预售证，必须要通过规划、审批、验收等诸多门槛，这本身就是控制风险的一个手段。
    　　如果开发商没有拿到商品房预售证，也就意味着可能通不过各类审批、验收。那么，这个过程风险就很大，有可能是房屋建筑质量过不了关，也有可能房屋被抵押，又或者存在另外的债务纠纷。投资者把钱投给项目的开发主体后，又监控不了经营运作的过程，其风险不言而喻。因此，蔺存宝建议，最好要等到开发商取得预售证后再购房。
    原标题：是合作建房 还是违规卖楼？
    以上文字来源于：广州日报电子版：http://gzdaily.dayoo.com/html/2014-05/07/content_2618646.htm