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原作者：张学文
在我国，法律承认共有人和房屋承租人的优先购买权。对于如何确定共有人和承租人的优先购买权的优先顺序，我国司法实务界和理论界似已有定论，但笔者认为，其中仍有值得探讨之处。
一、 优先购买权之意义
二、
（一） 共有人之优先购买权
（二）
民法通则第78条第3款规定，“按份共有财产的各个共有人有权要求将自己的份额分出或转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。”我国《城市私有房屋管理条例》进一步对房屋共有人的优先购买权作了明确规定。法律规定共有人的优先购买权，其目的在于通过消除共有物上存在的共有关系，减少因共同管理而造成共有物使用的低效率以及纠纷的发生，从而充分发挥共有物的经济效用。这可以通过以下的例子加以说明。
设甲乙共有A屋一座。此时，甲乙两人必须花费必要的协商与谈判的成本才能就A屋之使用达成一致意见，而这无疑比一人决定A屋之使用更加费时费力。况且，甲乙之间甚至可能无法就对房屋的使用达成一致意见，从而造成房屋无法得到有效利用的后果。同时，甲如果愿为修缮、维护房屋而支付相应的费用，由于该屋系甲乙二人共同所有，因此甲改良房屋所获得的好处也自然应由二人共享，这样，乙的“搭便车”行为将使得甲单独支付费用以改良房屋缺乏有效的激励，也就是说，甲作为共有人将不愿花费时间与金钱去改良房屋，除非他能与乙达成一个有关改良房屋所获得的收益的分配方案，而这又将消耗协商与实施的成本。
可见，物的共有不是一种有效率的产权安排方式，产生“搭便车”现象的根源就在于所有权主体的非单一性。而消除物上存在的共有关系则能够提高对物使用的效率。
（二）承租人之优先购买权
《城市私有房屋管理条例》第11条规定，“房屋共有人出卖出租房屋，须提前3个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。”最高人民法院《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）》对此也有相同的规定。立法上承认承租人的优先购买权，有利于促使房屋利用与所有合归于同一主体，进而使得房屋上存在的法律关系趋于简单化，以利于充分发挥房屋的使用价值。如果不承认承租人的优先购买权，房屋的利用和所有分属不同的主体，除了所有人和利用人必须花费成本就各自权利的界定进行协商外，在发生纠纷时，还必须花费时间和费用加以解决。此外，房屋的利用权与所有权由不同的人来行使，对于房屋的使用来说也是低效率的。例如，甲为某屋之所有人，乙为该屋之承租人，乙由于顾虑租期届满后，甲将会收回该出租屋，因而就不会愿意花费过多的费用去改良房屋。尤其应当看到，对于房屋承租人来说，由于房屋非其所有，因而他就不太可能象对自己的东西那样去谨慎地使用承租屋，甚至可能会不顾后果地使用它。无疑，这是一种成本极高的使用方式。同样地，甲在收回出租屋之前，如果其改良房屋的费用不能以较高的租金的形式获得补偿，就更不愿花费金钱去修缮、维护房屋，因为他这样做的现实得益者将是承租人乙。
综上所述，房屋的共有使用或承租人与所有人分离均是低效率的使用方法。规定共有人和承租人的优先购买权，进而使得房屋的权利主体单一化，是实现房屋由低效率利用向高效率利用方向流转的有效途径。
二、 优先购买权竞合时的优先顺序
三、
共有房屋出租后，当其中一共有人出售其所有的份额时，其他共有人和承租人的优先购买权即会发生竞合。于此情形，即存在何人的优先购买权较为优先的问题。对此，我国理论与实务界普遍认为，房屋共有人的优先购买权应较承租人的优先购买权为优。持这种看法的人认为，共有人的优先购买权是基于所有权产生的，而承租人的优先购买权是基于租赁合同产生的。按照物权和债权并存时，物权优先于债权的原则，共有人的优先购买权应优先于承租人的优先购买权。有的论者还举例说明共有人先买权优先的益处：甲乙二人等额共有一座房屋并出租于丙。甲出卖其应有部分时，设丙有较优先之优先购买权，则该房由乙、丙共有。租赁关系消灭时，房屋共有关系仍然继续存在。反之，如果乙有较优先之优先购买权，则甲出卖其应有部分时，乙即可取得整座房屋的所有权，共有关系即告消灭，其后乙出卖该房时，丙可以行使优先购买权，使得房屋所有与利用主体合而为一。倘若乙不出卖，在租赁权消灭时，房屋所有权仍由乙单独所有。因此，为简化共有物上的物权关系，发挥房屋的使用价值，应承认共有人的优先购买权优于承租人的优先购买权。
笔者不同意这种观点，并且认为，承租人的优先购买权应该优先于共有人的优先购买权。其理由如下：
首先，在上举例子中，假设共有人乙享有较为优先的优先购买权，则乙固然可以取得对整座房屋的所有权，但房屋所有与利用的主体也仍然是分离的，因而如前所述，还仍然是一种缺乏效率的使用方法。在这种情况下，唯一能节省的仅是甲乙之间协商和谈判收租的成本。与此不同，倘若由丙享有较为优先的优先购买权，则丙即能取得对该房二分之一的所有权。由于在共有关系中，各个共有人的应有部分系抽象的存在于共有物的任何一部分，而非具体的局限于共有物的某一特定部分，所以，此时丙既是房屋的使用人，同时又是房屋的所有人，这样，房屋的所有与利用将合而为一。此外，由于丙代替甲成为房屋的共有人，从而其为使用该房屋而支出的费用将因此而减少，相应地，使用该房屋的社会成本也将随之而降低。显然，由承租人享有较优先的优先购买权是一种更有效率的制度安排。
其次，从我国现行法律规定来看，承租人的优先购买权的效力强于共有人的优先购买权的效力。最高人民法院《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）》第118条规定，“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”据此，立法上通过规定人民法院对侵害承租人优先购买权的房屋买卖行为的无效宣告制度，使得承租人的优先购买权不仅可以对抗出租人，而且可以对抗任意第三人。可见，承租人的优先购买权已经具有了相当于物权的效力。与此不同，民法通则和《城市私有房屋管理条例》仅规定房屋共有人享有优先购买权，而并未有共有人的优先购买权具有对抗第三人效力的规定。这样，如果准备出卖其应有部分的共有人无视其他共有人的优先购买权而直接将其应有部分出卖给非共有人并已办理过户登记手续，其他共有人无权通过请求人民法院确认该买卖行为无效的方式而实现其优先购买权，而只能要求出卖其份额的共有人承担损害赔偿责任。由此可见，共有人的优先购买权仅具有债权的效力。根据物权优先性原理，承租人的优先购买权自然应优先于共有人的优先购买权。也正是基于此，那种通过分析两种优先购买权据以产生的权源的性质，进而认为共有人优先购买权较优于承租人优先购买权的观点是不能成立的。
其三，当代物权法已从所有权中心向利用权中心转变。这是因为，物权的权利人支配其物，并不在于抽象的支配，而在于通过对物的支配以获得一定的经济利益，所以，只有加强对利用权能的保护，使利用权能优于单纯的所有权能，才能充分发挥物的经济效用，实现社会资源的优化配置和充分利用。据此，房屋所有人如果不出租或不使用房屋，势必造成房产资源的无谓浪费。而房屋承租人却必定在对房屋进行着现实的利用。因此，明确房屋承租人的优先购买权优位于共有人的优先购买权，无疑将有利于充分发挥房屋在经济上的效用，从而也更符合当代物权制度的发展趋势。
出处:本文原载于《法学杂志》1999年第2期 |
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原作者：张学文
在我国，法律承认共有人和房屋承租人的优先购买权。对于如何确定共有人和承租人的优先购买权的优先顺序，我国司法实务界和理论界似已有定论，但笔者认为，其中仍有值得探讨之处。
一、 优先购买权之意义
二、
（一） 共有人之优先购买权
（二）
民法通则第78条第3款规定，“按份共有财产的各个共有人有权要求将自己的份额分出或转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。”我国《城市私有房屋管理条例》进一步对房屋共有人的优先购买权作了明确规定。法律规定共有人的优先购买权，其目的在于通过消除共有物上存在的共有关系，减少因共同管理而造成共有物使用的低效率以及纠纷的发生，从而充分发挥共有物的经济效用。这可以通过以下的例子加以说明。
设甲乙共有A屋一座。此时，甲乙两人必须花费必要的协商与谈判的成本才能就A屋之使用达成一致意见，而这无疑比一人决定A屋之使用更加费时费力。况且，甲乙之间甚至可能无法就对房屋的使用达成一致意见，从而造成房屋无法得到有效利用的后果。同时，甲如果愿为修缮、维护房屋而支付相应的费用，由于该屋系甲乙二人共同所有，因此甲改良房屋所获得的好处也自然应由二人共享，这样，乙的“搭便车”行为将使得甲单独支付费用以改良房屋缺乏有效的激励，也就是说，甲作为共有人将不愿花费时间与金钱去改良房屋，除非他能与乙达成一个有关改良房屋所获得的收益的分配方案，而这又将消耗协商与实施的成本。
可见，物的共有不是一种有效率的产权安排方式，产生“搭便车”现象的根源就在于所有权主体的非单一性。而消除物上存在的共有关系则能够提高对物使用的效率。
（二）承租人之优先购买权
《城市私有房屋管理条例》第11条规定，“房屋共有人出卖出租房屋，须提前3个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。”最高人民法院《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）》对此也有相同的规定。立法上承认承租人的优先购买权，有利于促使房屋利用与所有合归于同一主体，进而使得房屋上存在的法律关系趋于简单化，以利于充分发挥房屋的使用价值。如果不承认承租人的优先购买权，房屋的利用和所有分属不同的主体，除了所有人和利用人必须花费成本就各自权利的界定进行协商外，在发生纠纷时，还必须花费时间和费用加以解决。此外，房屋的利用权与所有权由不同的人来行使，对于房屋的使用来说也是低效率的。例如，甲为某屋之所有人，乙为该屋之承租人，乙由于顾虑租期届满后，甲将会收回该出租屋，因而就不会愿意花费过多的费用去改良房屋。尤其应当看到，对于房屋承租人来说，由于房屋非其所有，因而他就不太可能象对自己的东西那样去谨慎地使用承租屋，甚至可能会不顾后果地使用它。无疑，这是一种成本极高的使用方式。同样地，甲在收回出租屋之前，如果其改良房屋的费用不能以较高的租金的形式获得补偿，就更不愿花费金钱去修缮、维护房屋，因为他这样做的现实得益者将是承租人乙。
综上所述，房屋的共有使用或承租人与所有人分离均是低效率的使用方法。规定共有人和承租人的优先购买权，进而使得房屋的权利主体单一化，是实现房屋由低效率利用向高效率利用方向流转的有效途径。
二、 优先购买权竞合时的优先顺序
三、
共有房屋出租后，当其中一共有人出售其所有的份额时，其他共有人和承租人的优先购买权即会发生竞合。于此情形，即存在何人的优先购买权较为优先的问题。对此，我国理论与实务界普遍认为，房屋共有人的优先购买权应较承租人的优先购买权为优。持这种看法的人认为，共有人的优先购买权是基于所有权产生的，而承租人的优先购买权是基于租赁合同产生的。按照物权和债权并存时，物权优先于债权的原则，共有人的优先购买权应优先于承租人的优先购买权。有的论者还举例说明共有人先买权优先的益处：甲乙二人等额共有一座房屋并出租于丙。甲出卖其应有部分时，设丙有较优先之优先购买权，则该房由乙、丙共有。租赁关系消灭时，房屋共有关系仍然继续存在。反之，如果乙有较优先之优先购买权，则甲出卖其应有部分时，乙即可取得整座房屋的所有权，共有关系即告消灭，其后乙出卖该房时，丙可以行使优先购买权，使得房屋所有与利用主体合而为一。倘若乙不出卖，在租赁权消灭时，房屋所有权仍由乙单独所有。因此，为简化共有物上的物权关系，发挥房屋的使用价值，应承认共有人的优先购买权优于承租人的优先购买权。
笔者不同意这种观点，并且认为，承租人的优先购买权应该优先于共有人的优先购买权。其理由如下：
首先，在上举例子中，假设共有人乙享有较为优先的优先购买权，则乙固然可以取得对整座房屋的所有权，但房屋所有与利用的主体也仍然是分离的，因而如前所述，还仍然是一种缺乏效率的使用方法。在这种情况下，唯一能节省的仅是甲乙之间协商和谈判收租的成本。与此不同，倘若由丙享有较为优先的优先购买权，则丙即能取得对该房二分之一的所有权。由于在共有关系中，各个共有人的应有部分系抽象的存在于共有物的任何一部分，而非具体的局限于共有物的某一特定部分，所以，此时丙既是房屋的使用人，同时又是房屋的所有人，这样，房屋的所有与利用将合而为一。此外，由于丙代替甲成为房屋的共有人，从而其为使用该房屋而支出的费用将因此而减少，相应地，使用该房屋的社会成本也将随之而降低。显然，由承租人享有较优先的优先购买权是一种更有效率的制度安排。
其次，从我国现行法律规定来看，承租人的优先购买权的效力强于共有人的优先购买权的效力。最高人民法院《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）》第118条规定，“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”据此，立法上通过规定人民法院对侵害承租人优先购买权的房屋买卖行为的无效宣告制度，使得承租人的优先购买权不仅可以对抗出租人，而且可以对抗任意第三人。可见，承租人的优先购买权已经具有了相当于物权的效力。与此不同，民法通则和《城市私有房屋管理条例》仅规定房屋共有人享有优先购买权，而并未有共有人的优先购买权具有对抗第三人效力的规定。这样，如果准备出卖其应有部分的共有人无视其他共有人的优先购买权而直接将其应有部分出卖给非共有人并已办理过户登记手续，其他共有人无权通过请求人民法院确认该买卖行为无效的方式而实现其优先购买权，而只能要求出卖其份额的共有人承担损害赔偿责任。由此可见，共有人的优先购买权仅具有债权的效力。根据物权优先性原理，承租人的优先购买权自然应优先于共有人的优先购买权。也正是基于此，那种通过分析两种优先购买权据以产生的权源的性质，进而认为共有人优先购买权较优于承租人优先购买权的观点是不能成立的。
其三，当代物权法已从所有权中心向利用权中心转变。这是因为，物权的权利人支配其物，并不在于抽象的支配，而在于通过对物的支配以获得一定的经济利益，所以，只有加强对利用权能的保护，使利用权能优于单纯的所有权能，才能充分发挥物的经济效用，实现社会资源的优化配置和充分利用。据此，房屋所有人如果不出租或不使用房屋，势必造成房产资源的无谓浪费。而房屋承租人却必定在对房屋进行着现实的利用。因此，明确房屋承租人的优先购买权优位于共有人的优先购买权，无疑将有利于充分发挥房屋在经济上的效用，从而也更符合当代物权制度的发展趋势。
出处:本文原载于《法学杂志》1999年第2期
