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原作者：周珂中国人民大学法学院教授
在刚刚闭幕的党的十七大上，胡锦涛总书记就人民群众的住房问题提出了“住有所居”的目标，并且将其作为民生问题的主要方面要求“健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难”，昭示了党和国家推进住房改革，保障“住有所居”的决心。落实到法律层面，今后的任务就是建立和完善居住权制度，尽快出台以保障居住权为主要内容的《住宅法》。今年9月18日，建设部住宅与房地产业司司长沈建忠也曾明确指出，政府将研究制定《住宅法》，这也是建设部对我国出台这一法律的首次表态。今年3月16日通过并于10月1日生效的《中华人民共和国物权法》删除了2005年7月10日全国人大法工委公布的《中华人民共和国物权法（草案）》中关于居住权制度的规定，使得居住权制度最终未能在我国建立。目前居住权的空白状态使我国住房制度改革的深入面临新的抉择。十七大“住有所居”目标的实现，迫切需要加强对住宅权和住宅法的研究。笔者认为无论基于现实或者物权理论体系考虑都应该建立居住权制度，此文探讨我国居住权制度的建立，同时对当前《住宅法》的讨论制定提出几点建议。一、居住权制度的源流及其发展根据2005年7月10日全国人大法工委公布的《中华人民共和国物权法（草案）》的规定，居住权是指特定的自然人对他人所有的房屋及其附属设施所享有的占有、使用的权利。居住权制度滥觞于罗马法，产生于保障那些没有继承权又缺乏劳动能力的人的生存需要。在罗马法上，市民资格是取得继承权的前提，但是随着经济的发展，无夫权婚姻和奴隶被解放的现象日益增多，家主去世后那些没有市民资格又没有劳动能力的人的生活就成了问题，因此，家主亡故前通常会通过遗嘱的形式将一部分家产的使用权、用益权和居住权转移给尚在世的妻子或被解放的奴隶，使他们不致生活难以为继。后来的优士丁尼《法学阶梯》将这三种权利规定为人役权的内容。由此可以看出，居住权制度产生于婚姻家庭领域，目的是为了保障弱势群体的利益。罗马法关于居住权的规定，被后来以法国、德国为代表的大陆法系所继受，并随着时代的发展被赋予了新的内容。《法国民法典》基本上沿袭了罗马法的规定，设专编规定了用益权、使用权和居住权。根据《法国民法典》第625条至第636条的规定，居住权的主体仅限于居住权人及其家庭，但在设立居住权的方式上，《法国民法典》发展了罗马法的规定，赋予当事人自由设定居住权的权利，即当事人得依契约设立居住权，并可以约定其范围。《德国民法典》在其“役权”一章中规定了以居住权为主要表现形态的限制人役权制度，这一制度继承了罗马法关于居住权的传统，规定居住权不得转让和继承，原则上也不可出租。而1951年通过的《住宅所有权及长期居住权法》则发展了罗马法关于居住权的内容，设立了长期居住权，规定这一权利可以转让和继承，而且居住权人可以从事出租等用益活动。这就使居住权制度摆脱了人身专属性的束缚，超出了婚姻家庭领域，甚至发展成了一种商业投资手段，极大地促进了不动产权利的市场流通。由法国和德国的立法可以看出居住权制度正在经历以保障妇女、老人、未成年人等弱势群体利益向实现更多的社会功能转变。以继受《德国民法典》为主要内容的《日本民法典》和我国台湾地区民法典却没有规定居住权制度。究其原因，有学者指出，《日本民法典》和我国台湾地区民法典制定于注重家庭观念、实行家庭养老制度的社会背景之下，不存在设立居住权制度的社会基础。因此，其命运只能是“消失”，而不为各自的民法典所确认。新加坡李光耀先生在谈到亚洲的价值时也强调，国家把大量有关财产的关系纳入家庭或宗族关系的规范调整，这是儒家发展模式的一个特点。但是也应看到，随着商品经济特别是城市经济的高速发展，这种模式和观念也必然面临一系列挑战。二、居住权的性质和特征（一）居住权的性质根据居住权的概念及其产生的原因，居住权作为用益物权中的人役权，其主要功能不在于对房屋经济价值的利用和收益，而是基于生活目的而对房屋使用价值的利用，其主体往往是妇女、老人、未成年人等社会弱势群体。因此，居住权具有浓厚的社会保障性质。这既反映了现代民法社会化趋势的要求，也应该成为当前讨论制定的《住宅法》的根本价值取向。（二）居住权的特征关于居住权的特征，主要有以下几点：1.居住权的主体以特定的的自然人为限。居住权的享有者只能是特定的自然人，法人或其他组织不能享有居住权。这反映了居住权所具有的维系家庭和谐的情感关怀功能。以我国目前的情况看，居住权主要解决离婚妇女、未成年人、需要赡养的老人以及主人死亡后保姆的居住问题。2.居住权以他人的房屋为标的物。居住权必须以他人所有的房屋为标的物。需要注意两个问题：一是居住权的效力范围可以及于他人房屋之全部，亦可及于其一部。二是为方便居住权人生活，房屋的附属设施也在居住权效力所及范围之内。3.居住权具有很强的人身专属性。如前所述，居住权的主体为特定的自然人，目的是保障其生活之需，因此，居住权具有鲜明的人身性的特征。居住权的利益专属于特定的家庭成员，因此，居住权不可转让和继承，因居住权人死亡、抛弃或其他法定事由而消失。4.居住权取得的无偿性。居住权一般是为了家庭成员等特定人的基本生活而设定的权利，因而设定居住权一般是无偿的、具有恩惠性质的行为。居住权人不因使用房屋而向所有人支付对价，也不承担房屋的重大维修费用，但是居住权人要负担水电费等维持房屋正常使用的费用。作为例外，以合同形式设定居住权的，当事人也可以约定支付一定费用，这也是对当事人意思自治的尊重。5.居住权以占有为前提，以满足基本生活之需的使用为目的。居住权人必须实现对他人房屋的占有，才能享有居住利益，这是毋庸置疑的。有争议的是关于“使用”的界定。这里存在一个如何平衡房屋所有权人和居住权人利益的问题，传统的观点认为居住权以保障“居住”为限，不可出租。大多数学者认为在生活窘迫的情况下，为了维持生计，居住权人可以将所居住房屋之全部或一部出租以保证其正常生活。笔者同意后一种观点，居住权设立的目的在于保障居住权人生活之需，在生计面临威胁的情况下，允许居住权人出租房屋以维持其生计符合设立居住权制度的初衷。三、我国居住权制度的设立应当看到，现代社会的居住权必然大量融入社会保障的功能和价值，居住权的实施与扩展有可能加重财政负担，削弱经济活力，甚至降低人们创造财富、积极竞争、追求财产性收入的动力。欧洲一些国家在住宅保障政策实施上都有过过“左”或过“右”的教训，这是值得我国认真记取的。因此，我们应当结合我国的国情和国力，创设具有中国特色的居住权和住宅保障体系。关于居住权制度具体内容的设计，笔者认为至少应包括以下几个方面：（一）居住权的设立、产生方式按照各国的立法经验，根据产生方式的不同可以把居住权分为法定居住权和意定居住权。1.法定居住权。法定居住权根据法律的直接规定而产生，由特定的自然人当然享有，任何人不得予以限制和剥夺。[11]2.意定居住权。意定居住权即根据当事人的意思而产生的，由特定自然人享有的居住权。其包括三种情形：一是依遗嘱设立的居住权；二是依遗赠设立居住权；三是依合同设立居住权。需要注意的是，居住权作为一项物权，须经过公示才能产生效力。（二）居住权的主体和客体关于居住权的主体，国内大多数学者认为，其主体应是与房屋所有人具有特定关系的自然人，如父母、离婚后暂未找到居所的一方、长期生活在一起的保姆以及因生活困难而居住的亲属等。[12]笔者认为，虽然以上自然人是居住权的主体，但其亦应允许居住权人的家庭成员等必要的人与其一起居住，基于居住权制度的目的，这类自然人范围不宜太大，主要限于居住权人的配偶、未成年子女和必需的护理人员等。关于居住权的客体，前文已有所述及，主要是所有权人房屋的全部或一部及房屋的附属设施。（三）居住权的内容居住权的内容即居住权人所享有的权利和负担的义务。1.居住权人的权利。居住权人的权利主要包括三个方面：一是对房屋的使用权。应以满足其基本生活需要为限，原则上不能利用房屋进行营利活动。二是物权请求权。在受到妨害或有妨害之虞时居住权人可行使物权请求权，请求侵害人停止侵害、消除妨碍或赔偿损失。三是请求补偿权。当房屋因自然原因、第三人原因或国家征收等灭失时，居住权人可以要求适当的补偿。2.居住权人的义务。居住权人主要承担以下两个方面的义务：一是必须合理使用、保管房屋。二是承担附属设施、服务的费用支出。房屋的水电费、物业管理费等附属设施和公共服务费用应由居住权人承担。另外，通过合同设立居住权的，如果当事人之间约定居住权人需支付一定对价，则居住权人应按合同约定履行义务。（四）居住权的终止根据各国法律规定，居住权主要基于以下原因终止：1.期限届满或居住权人死亡。设定期限的居住权因期限届满而终止，未设定期限的居住权则因居住权人的自然死亡或宣告死亡而当然终止。2.权利混同。当居住权人取得房屋的所有权，从而居住权人与所有权人合二为一时，居住权即丧失了存在的法理基础，自然终止。3.居住权人放弃居住权。居住权人得以自己的意思表示对其进行非转让的放弃行为，一旦放弃，居住权即自行终止。4.滥用居住权。如果居住权人不依满足基本生活之需的目的行使居住权，则构成对居住权的滥用，房屋所有权人可以撤销居住权。5.房屋灭失。作为居住权赖以存在的物质载体，房屋灭失，其上所承载的居住权自然不复存在。6.故意侵害房屋所有人及其近亲属的人身权利。为维护社会公平，居住权存续期间，如果居住权人有故意侵害房屋所有人及其近亲属人身权利的行为，法律可赋予房屋所有人撤销居住权的权利。综上所述，居住权制度作为保障社会弱势群体的重要法律制度，对促进家庭、社会和谐，具有重要的意义，我国有必要在讨论制定《住宅法》的过程中，引进和建立居住权制度，充分发挥其社会保障功能，实现“住有所居”。 注释:
《中国改革报》，2007年9月20日第2版。
参见周枏：《罗马法原论》（上册），商务印书馆1994年版，第361页。
参见滕晓春：《——居住权制度的删除》，载《研究生法学》2007年第3期。
屈茂辉：《用益权的源流及其在我国民法上的借鉴意义》，载《法律科学》2002年第3期。
钱明星：《关于在我国物权法中设置居住权的几个问题》，载《中国法学》2001年第5期。
王利明：《物权法论（修订本）》，中国政法大学出版社2003年版，第533页。
王利明：《物权法论（修订本）》，中国政法大学出版社2003年版，第533页。
[11] 王利明：《物权法论（修订本）》，中国政法大学出版社2003年版，第535页。
[12] 滕晓春：《——居住权制度的删除》，载《研究生法学》2007年第3期。
出处:《中国地产》，2008（1）。 |
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原作者：周珂中国人民大学法学院教授
在刚刚闭幕的党的十七大上，胡锦涛总书记就人民群众的住房问题提出了“住有所居”的目标，并且将其作为民生问题的主要方面要求“健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难”，昭示了党和国家推进住房改革，保障“住有所居”的决心。落实到法律层面，今后的任务就是建立和完善居住权制度，尽快出台以保障居住权为主要内容的《住宅法》。今年9月18日，建设部住宅与房地产业司司长沈建忠也曾明确指出，政府将研究制定《住宅法》，这也是建设部对我国出台这一法律的首次表态。今年3月16日通过并于10月1日生效的《中华人民共和国物权法》删除了2005年7月10日全国人大法工委公布的《中华人民共和国物权法（草案）》中关于居住权制度的规定，使得居住权制度最终未能在我国建立。目前居住权的空白状态使我国住房制度改革的深入面临新的抉择。十七大“住有所居”目标的实现，迫切需要加强对住宅权和住宅法的研究。笔者认为无论基于现实或者物权理论体系考虑都应该建立居住权制度，此文探讨我国居住权制度的建立，同时对当前《住宅法》的讨论制定提出几点建议。一、居住权制度的源流及其发展根据2005年7月10日全国人大法工委公布的《中华人民共和国物权法（草案）》的规定，居住权是指特定的自然人对他人所有的房屋及其附属设施所享有的占有、使用的权利。居住权制度滥觞于罗马法，产生于保障那些没有继承权又缺乏劳动能力的人的生存需要。在罗马法上，市民资格是取得继承权的前提，但是随着经济的发展，无夫权婚姻和奴隶被解放的现象日益增多，家主去世后那些没有市民资格又没有劳动能力的人的生活就成了问题，因此，家主亡故前通常会通过遗嘱的形式将一部分家产的使用权、用益权和居住权转移给尚在世的妻子或被解放的奴隶，使他们不致生活难以为继。后来的优士丁尼《法学阶梯》将这三种权利规定为人役权的内容。由此可以看出，居住权制度产生于婚姻家庭领域，目的是为了保障弱势群体的利益。罗马法关于居住权的规定，被后来以法国、德国为代表的大陆法系所继受，并随着时代的发展被赋予了新的内容。《法国民法典》基本上沿袭了罗马法的规定，设专编规定了用益权、使用权和居住权。根据《法国民法典》第625条至第636条的规定，居住权的主体仅限于居住权人及其家庭，但在设立居住权的方式上，《法国民法典》发展了罗马法的规定，赋予当事人自由设定居住权的权利，即当事人得依契约设立居住权，并可以约定其范围。《德国民法典》在其“役权”一章中规定了以居住权为主要表现形态的限制人役权制度，这一制度继承了罗马法关于居住权的传统，规定居住权不得转让和继承，原则上也不可出租。而1951年通过的《住宅所有权及长期居住权法》则发展了罗马法关于居住权的内容，设立了长期居住权，规定这一权利可以转让和继承，而且居住权人可以从事出租等用益活动。这就使居住权制度摆脱了人身专属性的束缚，超出了婚姻家庭领域，甚至发展成了一种商业投资手段，极大地促进了不动产权利的市场流通。由法国和德国的立法可以看出居住权制度正在经历以保障妇女、老人、未成年人等弱势群体利益向实现更多的社会功能转变。以继受《德国民法典》为主要内容的《日本民法典》和我国台湾地区民法典却没有规定居住权制度。究其原因，有学者指出，《日本民法典》和我国台湾地区民法典制定于注重家庭观念、实行家庭养老制度的社会背景之下，不存在设立居住权制度的社会基础。因此，其命运只能是“消失”，而不为各自的民法典所确认。新加坡李光耀先生在谈到亚洲的价值时也强调，国家把大量有关财产的关系纳入家庭或宗族关系的规范调整，这是儒家发展模式的一个特点。但是也应看到，随着商品经济特别是城市经济的高速发展，这种模式和观念也必然面临一系列挑战。二、居住权的性质和特征（一）居住权的性质根据居住权的概念及其产生的原因，居住权作为用益物权中的人役权，其主要功能不在于对房屋经济价值的利用和收益，而是基于生活目的而对房屋使用价值的利用，其主体往往是妇女、老人、未成年人等社会弱势群体。因此，居住权具有浓厚的社会保障性质。这既反映了现代民法社会化趋势的要求，也应该成为当前讨论制定的《住宅法》的根本价值取向。（二）居住权的特征关于居住权的特征，主要有以下几点：1.居住权的主体以特定的的自然人为限。居住权的享有者只能是特定的自然人，法人或其他组织不能享有居住权。这反映了居住权所具有的维系家庭和谐的情感关怀功能。以我国目前的情况看，居住权主要解决离婚妇女、未成年人、需要赡养的老人以及主人死亡后保姆的居住问题。2.居住权以他人的房屋为标的物。居住权必须以他人所有的房屋为标的物。需要注意两个问题：一是居住权的效力范围可以及于他人房屋之全部，亦可及于其一部。二是为方便居住权人生活，房屋的附属设施也在居住权效力所及范围之内。3.居住权具有很强的人身专属性。如前所述，居住权的主体为特定的自然人，目的是保障其生活之需，因此，居住权具有鲜明的人身性的特征。居住权的利益专属于特定的家庭成员，因此，居住权不可转让和继承，因居住权人死亡、抛弃或其他法定事由而消失。4.居住权取得的无偿性。居住权一般是为了家庭成员等特定人的基本生活而设定的权利，因而设定居住权一般是无偿的、具有恩惠性质的行为。居住权人不因使用房屋而向所有人支付对价，也不承担房屋的重大维修费用，但是居住权人要负担水电费等维持房屋正常使用的费用。作为例外，以合同形式设定居住权的，当事人也可以约定支付一定费用，这也是对当事人意思自治的尊重。5.居住权以占有为前提，以满足基本生活之需的使用为目的。居住权人必须实现对他人房屋的占有，才能享有居住利益，这是毋庸置疑的。有争议的是关于“使用”的界定。这里存在一个如何平衡房屋所有权人和居住权人利益的问题，传统的观点认为居住权以保障“居住”为限，不可出租。大多数学者认为在生活窘迫的情况下，为了维持生计，居住权人可以将所居住房屋之全部或一部出租以保证其正常生活。笔者同意后一种观点，居住权设立的目的在于保障居住权人生活之需，在生计面临威胁的情况下，允许居住权人出租房屋以维持其生计符合设立居住权制度的初衷。三、我国居住权制度的设立应当看到，现代社会的居住权必然大量融入社会保障的功能和价值，居住权的实施与扩展有可能加重财政负担，削弱经济活力，甚至降低人们创造财富、积极竞争、追求财产性收入的动力。欧洲一些国家在住宅保障政策实施上都有过过“左”或过“右”的教训，这是值得我国认真记取的。因此，我们应当结合我国的国情和国力，创设具有中国特色的居住权和住宅保障体系。关于居住权制度具体内容的设计，笔者认为至少应包括以下几个方面：（一）居住权的设立、产生方式按照各国的立法经验，根据产生方式的不同可以把居住权分为法定居住权和意定居住权。1.法定居住权。法定居住权根据法律的直接规定而产生，由特定的自然人当然享有，任何人不得予以限制和剥夺。[11]2.意定居住权。意定居住权即根据当事人的意思而产生的，由特定自然人享有的居住权。其包括三种情形：一是依遗嘱设立的居住权；二是依遗赠设立居住权；三是依合同设立居住权。需要注意的是，居住权作为一项物权，须经过公示才能产生效力。（二）居住权的主体和客体关于居住权的主体，国内大多数学者认为，其主体应是与房屋所有人具有特定关系的自然人，如父母、离婚后暂未找到居所的一方、长期生活在一起的保姆以及因生活困难而居住的亲属等。[12]笔者认为，虽然以上自然人是居住权的主体，但其亦应允许居住权人的家庭成员等必要的人与其一起居住，基于居住权制度的目的，这类自然人范围不宜太大，主要限于居住权人的配偶、未成年子女和必需的护理人员等。关于居住权的客体，前文已有所述及，主要是所有权人房屋的全部或一部及房屋的附属设施。（三）居住权的内容居住权的内容即居住权人所享有的权利和负担的义务。1.居住权人的权利。居住权人的权利主要包括三个方面：一是对房屋的使用权。应以满足其基本生活需要为限，原则上不能利用房屋进行营利活动。二是物权请求权。在受到妨害或有妨害之虞时居住权人可行使物权请求权，请求侵害人停止侵害、消除妨碍或赔偿损失。三是请求补偿权。当房屋因自然原因、第三人原因或国家征收等灭失时，居住权人可以要求适当的补偿。2.居住权人的义务。居住权人主要承担以下两个方面的义务：一是必须合理使用、保管房屋。二是承担附属设施、服务的费用支出。房屋的水电费、物业管理费等附属设施和公共服务费用应由居住权人承担。另外，通过合同设立居住权的，如果当事人之间约定居住权人需支付一定对价，则居住权人应按合同约定履行义务。（四）居住权的终止根据各国法律规定，居住权主要基于以下原因终止：1.期限届满或居住权人死亡。设定期限的居住权因期限届满而终止，未设定期限的居住权则因居住权人的自然死亡或宣告死亡而当然终止。2.权利混同。当居住权人取得房屋的所有权，从而居住权人与所有权人合二为一时，居住权即丧失了存在的法理基础，自然终止。3.居住权人放弃居住权。居住权人得以自己的意思表示对其进行非转让的放弃行为，一旦放弃，居住权即自行终止。4.滥用居住权。如果居住权人不依满足基本生活之需的目的行使居住权，则构成对居住权的滥用，房屋所有权人可以撤销居住权。5.房屋灭失。作为居住权赖以存在的物质载体，房屋灭失，其上所承载的居住权自然不复存在。6.故意侵害房屋所有人及其近亲属的人身权利。为维护社会公平，居住权存续期间，如果居住权人有故意侵害房屋所有人及其近亲属人身权利的行为，法律可赋予房屋所有人撤销居住权的权利。综上所述，居住权制度作为保障社会弱势群体的重要法律制度，对促进家庭、社会和谐，具有重要的意义，我国有必要在讨论制定《住宅法》的过程中，引进和建立居住权制度，充分发挥其社会保障功能，实现“住有所居”。 注释:
《中国改革报》，2007年9月20日第2版。
参见周枏：《罗马法原论》（上册），商务印书馆1994年版，第361页。
参见滕晓春：《——居住权制度的删除》，载《研究生法学》2007年第3期。
屈茂辉：《用益权的源流及其在我国民法上的借鉴意义》，载《法律科学》2002年第3期。
钱明星：《关于在我国物权法中设置居住权的几个问题》，载《中国法学》2001年第5期。
王利明：《物权法论（修订本）》，中国政法大学出版社2003年版，第533页。
王利明：《物权法论（修订本）》，中国政法大学出版社2003年版，第533页。
[11] 王利明：《物权法论（修订本）》，中国政法大学出版社2003年版，第535页。
[12] 滕晓春：《——居住权制度的删除》，载《研究生法学》2007年第3期。
出处:《中国地产》，2008（1）。
