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2000年初，生活日渐富裕的袁耀东准备在浙江省长兴县城购买一套商品房。于是，他找到了袁秋荣。同年6月份，袁秋荣得知长兴县供销社房屋建设开发有限责任公司要开发西鱼巷，认为地段和价格都比较合适，便将这个消息告诉了袁耀东。听了袁秋荣一番介绍之后，袁耀东也觉得西鱼巷的房屋不错，于是取出8万元作为预付款交给了袁秋荣，委托其帮助选订一套房屋。袁秋荣亦不负所托，及时赶到长兴县供销社房屋建设开发有限责任公司以自己的名义选订了3＃楼501室住房一套，并支付给开发公司预付款5万元。回家后，袁秋荣将剩余的3万元钱和5万元收据交给了袁耀东。能选购到一套称心如意的住房，袁耀东打心底里开心，并再三感谢袁秋荣的帮忙。
时间一天天的过去了，昔日图纸上的房屋已真切地矗立在了人们面前。然而，开发商仿佛是忘记了有这样一位购房户，拿住房钥匙的事依然杳无音信。袁耀东终于耐不住找到了开发公司，但开发公司的回答却是振振有词，令其不知如何反驳：开发公司与袁耀东之间并无购房合同关系，也从未向其收过购房定金，选房、支付定金、开具收据的署名都是袁秋荣，而且开发公司并不知道袁耀东与袁秋荣之间有委托关系，又因为袁秋荣与开发公司另有债务关系，故该款不能退还袁耀东。而袁秋荣则认为，自己是受袁耀东委托，为其购买房屋的，并非房屋买卖关系的当事人，现在是开发公司未交付房屋，责任不应由其承担。袁耀东在向袁秋荣和开发公司多次催讨无果的情况下，无奈走进法院的大门，将开发公司和袁秋荣一并推上了法庭。
一审法院审理认为，袁秋荣接受袁耀东的委托帮助购房，两人之间已形成了委托合同关系，袁秋荣在选定房屋时并未披露与袁耀东之间有委托关系，而作为受托方以自己的名义与开发公司口头达成房屋买卖协议，并以自己的名义交纳了部分房款，所以房屋买卖合同只对袁秋荣和开发公司有约束力，袁耀东不是合同当事人，因此无权向开发公司主张权利。袁秋荣对委托人袁耀东不能履行义务，应承担返还房款、赔偿利息损失的责任。故依据有关法律规定作出如下判决：袁秋荣返还袁耀东购房款5万元，并赔偿利息损失5000元，驳回了袁耀东要求开发公司承担责任的诉讼请求。
对一审的判决结果，袁秋荣显然是无法接受的：明明是开发公司未按约交付房屋，自己只是出于好心帮助选择预订而已，并无什么过错，如今却要承担这5万多元的损失，既不在情理之中，也不符合法律规定。袁秋荣遂向湖州市中级人民法院提出了上诉，为自己讨个说法。经过开庭审理，双方对纠纷产生的事实经过并没有太大的争议，惟对依照法律规定该由谁承担责任各有说法。针对这一情况，承办法官耿延冰在征得双方当事人同意的前提下主持调解，耐心细致地分析了纠纷所涉及的相关法律关系，使当事人清楚地了解了各自所应承担的法律责任。最后，开发公司心平气和地承担了返还预收购房款5万元和赔偿利息损失5000元的责任。
法官耿延冰点评：本案是一起发生在房屋买卖过程中的纠纷，其中涉及到三个问题：一、委托人的诉讼权利向谁主张？二、买卖合同是否成立？三、委托合同的第三人（开发公司）所提出的不返还委托人袁耀东购房款的抗辩主张能否成立？
首先，袁秋荣接受袁耀东的委托，为他选订房屋是不计报酬的，他们之间成立的是一种无偿的委托合同。根据合同法第四百零六条的规定，无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失，但本案中的袁秋荣不存在故意或者重大过失，故不应由其承担赔偿责任。合同法第四百零三条的规定进一步明确了委托人的诉讼权利，即受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利。所以委托人袁耀东可以直接向开发公司主张权利。其次，袁秋荣与开发公司之间口头达成房屋买卖协议，并为保证合同的履行而先支付了5万元购房款，开发公司也出具了收据，尽管双方没有书面合同，但是房屋买卖合同还是有效成立的，任何一方未按约定履行义务即应承担违约责任。最后，开发公司以与袁秋荣另有纠纷为由拒绝退还预收购房款也是没有法律依据的，因为合同法第四百零三条第三款规定，委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。因此，开发公司应当就受托人袁秋荣与其在购房合同关系中发生的法律行为进行抗辩，并非任何理由都能对抗委托人的请求权。像本案中，开发公司以其与袁秋荣另有纠纷为由，提出的不退还预收购房款的抗辩理由，就无法对抗委托人袁耀东。 |
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2000年初，生活日渐富裕的袁耀东准备在浙江省长兴县城购买一套商品房。于是，他找到了袁秋荣。同年6月份，袁秋荣得知长兴县供销社房屋建设开发有限责任公司要开发西鱼巷，认为地段和价格都比较合适，便将这个消息告诉了袁耀东。听了袁秋荣一番介绍之后，袁耀东也觉得西鱼巷的房屋不错，于是取出8万元作为预付款交给了袁秋荣，委托其帮助选订一套房屋。袁秋荣亦不负所托，及时赶到长兴县供销社房屋建设开发有限责任公司以自己的名义选订了3＃楼501室住房一套，并支付给开发公司预付款5万元。回家后，袁秋荣将剩余的3万元钱和5万元收据交给了袁耀东。能选购到一套称心如意的住房，袁耀东打心底里开心，并再三感谢袁秋荣的帮忙。
时间一天天的过去了，昔日图纸上的房屋已真切地矗立在了人们面前。然而，开发商仿佛是忘记了有这样一位购房户，拿住房钥匙的事依然杳无音信。袁耀东终于耐不住找到了开发公司，但开发公司的回答却是振振有词，令其不知如何反驳：开发公司与袁耀东之间并无购房合同关系，也从未向其收过购房定金，选房、支付定金、开具收据的署名都是袁秋荣，而且开发公司并不知道袁耀东与袁秋荣之间有委托关系，又因为袁秋荣与开发公司另有债务关系，故该款不能退还袁耀东。而袁秋荣则认为，自己是受袁耀东委托，为其购买房屋的，并非房屋买卖关系的当事人，现在是开发公司未交付房屋，责任不应由其承担。袁耀东在向袁秋荣和开发公司多次催讨无果的情况下，无奈走进法院的大门，将开发公司和袁秋荣一并推上了法庭。
一审法院审理认为，袁秋荣接受袁耀东的委托帮助购房，两人之间已形成了委托合同关系，袁秋荣在选定房屋时并未披露与袁耀东之间有委托关系，而作为受托方以自己的名义与开发公司口头达成房屋买卖协议，并以自己的名义交纳了部分房款，所以房屋买卖合同只对袁秋荣和开发公司有约束力，袁耀东不是合同当事人，因此无权向开发公司主张权利。袁秋荣对委托人袁耀东不能履行义务，应承担返还房款、赔偿利息损失的责任。故依据有关法律规定作出如下判决：袁秋荣返还袁耀东购房款5万元，并赔偿利息损失5000元，驳回了袁耀东要求开发公司承担责任的诉讼请求。
对一审的判决结果，袁秋荣显然是无法接受的：明明是开发公司未按约交付房屋，自己只是出于好心帮助选择预订而已，并无什么过错，如今却要承担这5万多元的损失，既不在情理之中，也不符合法律规定。袁秋荣遂向湖州市中级人民法院提出了上诉，为自己讨个说法。经过开庭审理，双方对纠纷产生的事实经过并没有太大的争议，惟对依照法律规定该由谁承担责任各有说法。针对这一情况，承办法官耿延冰在征得双方当事人同意的前提下主持调解，耐心细致地分析了纠纷所涉及的相关法律关系，使当事人清楚地了解了各自所应承担的法律责任。最后，开发公司心平气和地承担了返还预收购房款5万元和赔偿利息损失5000元的责任。
法官耿延冰点评：本案是一起发生在房屋买卖过程中的纠纷，其中涉及到三个问题：一、委托人的诉讼权利向谁主张？二、买卖合同是否成立？三、委托合同的第三人（开发公司）所提出的不返还委托人袁耀东购房款的抗辩主张能否成立？
首先，袁秋荣接受袁耀东的委托，为他选订房屋是不计报酬的，他们之间成立的是一种无偿的委托合同。根据合同法第四百零六条的规定，无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失，但本案中的袁秋荣不存在故意或者重大过失，故不应由其承担赔偿责任。合同法第四百零三条的规定进一步明确了委托人的诉讼权利，即受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利。所以委托人袁耀东可以直接向开发公司主张权利。其次，袁秋荣与开发公司之间口头达成房屋买卖协议，并为保证合同的履行而先支付了5万元购房款，开发公司也出具了收据，尽管双方没有书面合同，但是房屋买卖合同还是有效成立的，任何一方未按约定履行义务即应承担违约责任。最后，开发公司以与袁秋荣另有纠纷为由拒绝退还预收购房款也是没有法律依据的，因为合同法第四百零三条第三款规定，委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。因此，开发公司应当就受托人袁秋荣与其在购房合同关系中发生的法律行为进行抗辩，并非任何理由都能对抗委托人的请求权。像本案中，开发公司以其与袁秋荣另有纠纷为由，提出的不退还预收购房款的抗辩理由，就无法对抗委托人袁耀东。
