不动产登记的查阅主体之浅论

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来源：中国法院网  作者：张威                                                         【摘 要】
　　不动产登记的查阅是不动产登记制度中的一项重要内容，关于不动产登记的查阅主体，历来有限制主义和开放主义之争。本文简要分析了限制主义和开放主义两种观点的具体的理由，并在分析以及总结实践，借鉴域外法制的基础上提出了以内容定查阅主体的区分主义观点。
　　【关键词】：不动产登记　不动产登记查阅
　　一、两种选择：限制主义与开放主义
　　关于不动产登记信息的查阅权主体，存在着“限制主义”与“开放主义”的分野。所谓“限制主义”指的是不动产登记信息的查阅权主体仅限于“权利人和利害关系人”，如我国《物权法》第十八条规定：权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。而开放主义指的是，不动产登记信息应当向社会公众开放，而不应当限制查阅主体，如《俄罗斯民法典》第131条第4款规定“对不动产权利和与不动产有关的法律行为进行国家登记的机关，有义务向任何人提供关于所进行登记和所登记权利的信息。信息可以由任何进行不动产登记的机关提供，而不论进行登记的地点何在。”
　　二、限制主义的观点及其分析
　　（一）保护个人隐私
　　对不动产登记的查询主体进行限制的最重要的理由毫无疑问是为了保护个人隐私，不过，有关不动产登记信息是否属于个人隐私，哪些属于个人隐私的问题，论者鲜有涉及。笔者认为，这些问题作为“保护隐私”这一论点的前提，有必要予以说明。
　　首先，何为隐私？隐私又称私人生活秘密或私生活秘密, 是指私人生活安宁不受他人非法干扰, 私人信息保密不受他人非法搜集、刺探和公开等。界定隐私需要从主观和客观两方面着手。从客观方面来看，一切与个人有关的信息都可称之为隐私，大体上包括生理的、心理的和社会关系等三大方面的信息，例如生理信息中的基因信息，心理信息中的个体倾向性（如动机、兴趣、爱好、嗜好等）以及社会关系中的婚姻家庭关系等等。从主观方面来看，隐私指的是人们对与自身有关的信息所持的态度。具体来说，隐私的主观方面又可分为自愿公开、不愿公开两种性质不同的主观状态。自愿公开是指个体愿意公开或愿意他人公开与个人有关的信息，例如将自己的手机号码告诉朋友。
　　不动产登记信息，就土地而言，包括：土地登记结果（包括土地登记卡和宗地图）和 原始登记资料（包括土地权属来源文件、土地登记申请书、地籍调查表和地籍图）。就房屋而言，包括房屋的原始登记凭证和房屋权属登记机关对房屋权利的记载信息，而房屋权利的记载信息指的是：房屋自然状况（坐落、面积、用途等），房屋权利状况（所有权情况、他项权情况和房屋权利的其他限制等），以及登记机关记载的其他必要信息。其中何者属于隐私？笔者认为，就房屋而言，房屋原始登记凭证以及房屋的权利信息毫无疑问属于个人隐私，而其他信息如房屋的自然状况不宜归入个人隐私的范畴。
　　因此，保护隐私作为限制查阅权主体的理由成立的前提在于区别不动产登记的信息，只有属于个人隐私的信息才能以个人隐私的保护作为限制理由。
　　（二）公示并不等于向任何不特定人的展示
　　针对“限制查阅主体违反了物权公示原则的要求”的观点，主张限制查阅主体的学者提出：公示不等于向任何不特定的人展示，“如果某人并未与不动产权利人之间存在法律行为，发生法律关系，那么对于他而言，就不存在公示的必要，其自然无权查询或复制登记资料”。《物权法》中利害关系人可以查阅登记信息的规定正是该观点的体现。不过这一观点亦存在问题，分述如下：
　　首先，公示并不等于向任何不特定人展示，反面言之，亦即公示只向“特定人和一些不特定人”展示，那么如何确定哪些人属于“特定人和一些不特定人”呢？就如《物权法》第十八条规定的“利害关系人”看似明确实则相当模糊——“利害关系人”的利害关系究竟仅限于法律上的利害关系，如与权利人已经订立了抵押合同或买卖合同的人，还是也包括了事实上利害关系，如经济上的或亲属关系上的利害关系，有时甚至是一般公众上的利害关系，此外如何判断申请查阅的人就是“利害关系人”？因此，从实践层面来看，这些模凌两可的概念不仅无益于问题的解决，反而徒增混乱。
　　其次，这一观点将大量的有不动产交易意图且需要准确的不动产权属信息的潜在交易者排除在查阅权主体之外。“这些人在没有与登记的不动产权利人建立法律关系之前，可能无法举证说明自己是利害关系人，因为他查阅登记簿的目的就是要与权利人缔结不动产买卖合同”。如此一来，潜在的交易者失去了畅通的获取不动产信息的渠道，不动产交易必然大受影响，交易安全亦堪忧。
　　三、开放主义的观点及其分析
　　（一）物权公示原则的要求　
　　主张对查阅权主体不加限制的学者认为，“限不限制查询主体，不是一个简单的查询主体范围问题，而是一个涉及如何看待和落实物权公示原则的重大问题”。公示公信原则是我国《物权法》的基本原则，而公示公信中，公示是前提，经公示才能产生公信力。不动产登记是不动产权属得以公开的法定方式。它取决于两个价值判断：一是不动产与社会生活的重要关联；二是不动产登记能够保护人们的交易安全。对查阅权主体的严格限制无疑削弱了公示的作用，例如对于《物权法》第18条，一种意见认为，公示范围过窄，因而“降低了登记作为物权公示手段的价值，会损害登记保护交易安全的功能，损害当事人及利害关系人的合法权益。”相反，开放查阅则具有如下的优点：首先，对于正在进行或者准备进行不动产交易的当事人，通过查阅不动产的登记资料可以便利和准确地了解该不动产的真实状态，降低交易成本、避免交易风险；其次，开放查阅有利于不动产错误登记的纠正、不动产争议纠纷的处理和解决，而限制查询主体则使得登记机构和登记内容失去公众的监督，不利于腐败的防止；再次，开放查阅也有利于国家的宏观调控和监管。
　　（二）限制查询违背了不动产登记簿设置的初衷
　　不动产登记簿设置的初衷就是使物权为公众所知，以鼓励不动产交易，而限制查询主体恰恰违背了这一初衷。当今社会，人人都有可能成为潜在的交易人和利益相关人，要说明一个正当的理由非常容易。而且，限制查询使得一般公众不能了解到财产的物权状况，也使实际进行的财产交易处于更多的风险。从这个意义上说，限制查询主体本质上又是反市场的。
　　四、结论：以内容定主体的区分主义。
　　在域外，立法上多将不动产登记的资料作适当划分，分为基本登记信息资料和登记簿记载的详细资料。对于基本的登记信息资料，规定任何人都可以查阅，对于登记簿记载的详细资料，规定有利害关系的人可以查阅。如日本《不动产登记法》第21条规定，任何人都得缴纳手续费，请求交付登记簿之誊本、节本或地图及建筑物所在图之全部或一部之副本。并且，以有利害关系部分为限，得请求阅览登记簿及其附属文件或地图、建筑物所在图。登记事项无变更、未登记、登记簿无誊本或节本之记载事项无变更之证明，亦同。这种做法同样体现在我国的立法中。
　　在借鉴域外以及总结我国的法律实践的基础上，加上以上对限制主义和开放主义的分析，笔者认为在未来不动产登记法的立法中，可以考虑将登记资料划分为基本的信息资料（包括不动产的权利人、不动产的自然状况及不动产的权利状况等）和登记簿记载的原始登记资料两类。对于基本的信息资料，应当规定任何人都可以查阅；对于登记簿记载的原始登记资料，规定有一定证据证明其与该不动产具有利害关系者可以查阅。此外尚需注意以下两点：
　　其一，对于交易前一般性了解查询，应规定只能按照房号查询，而不能按人名查询，且披露的信息应仅限于房屋位置、面积、朝向以及有无他项权利负担等有限的信息，以保护权利人的个人隐私；
　　其二，若当事人已经进入了实际谈判阶段，则一方由潜在的利害关系人而成为了现实利害关系人，可以与权利人协商，获得权利人的书面授权而查询进一步的信息，如物权是否为权利人所有。当然，潜在利害关系人有权利人的授权书，同样可以查询这种信息。
参考文献
[1]李秀芬：“论隐私的法律保护范围”，载《当代法学》2004年7月第4期
[2]程啸：“不动产登记簿之研究”，载《清华法学》2007年第4期
[3]黄莹　吴鹏：“论不动产登记的查询主体”，载《法学评论》2009年第3期
[4]谭启平：“我国不动产物权登记制度的反思与构建”，载《河北法学》2005年第8期
（作者单位：湖南省澧县人民法院）