物权时代的中国人生存状态

　　“离开了物权我们是无法生活的。”2005年6月27日下午2点，人民大学校园内贤进楼的民法研究室。当记者问“全国人大正在进行三审的《物权法》草案为何令大家如此关注”时，一直跟随《物权法学者建议稿》主要起草人王利明教授工作的中国社会科学院法学所博士后尹飞一语中的。
　　尹飞说：“这是因为，物权法调整的主要是权利人对自己的物所享有的支配权。这里的物，主要指的是动产和不动产，即我们所能看的到摸的着的东西。换句话说，人们日常的衣食住行所依赖的这些物的归属都是由物权法来规定的，可以说，离开了物权我们就无法生活。”
　　“我的财产，除了我之外，任何人都不能侵害和妨害”。尹飞解释说，“宪法里规定的公民的权利对应的义务人是国家、各级政府，但《民法》里对权利的确认，比如说，对我的财产的所有权的确认，就意味着除了我之外，任何人都不可以侵害，如果想使用我的东西可以，但要跟我谈，通过交易来允许你使用。因此，《物权法》规范和调整的是物权人和物权人之外的第三人间的关系。”
　　“这是和老百姓最密切相关的一部法律，也是私权领域最重要的一部法律。”中国政法大学蔡定剑教授表示，《物权法》被称为“私权利的保护神”，一旦通过并颁布实施，将赋予每位公民一件保护个人私有财产的利器。
　　王有财梯子案不再“难了”
　　2004年，吉林省东丰县城王有财一家人6年上下自家楼只能爬梯上访无门的报道，轰动一时。
　　1982年，由东丰县机电工业公司和东丰县外贸总公司共同出资建了一幢沿街的三层小楼。建成后，机电公司买下了一楼的产权，外贸公司则将二三楼买下做了办公楼。1992年，因为与王有财（吉林省东丰县居民）存在债务关系，外贸公司将二三楼作为抵债转卖给了王有财。王有财一家与机电公司成了楼上楼下的邻居。
　　王有财说：“1992年9月搬来的时候，这个楼梯是畅通无阻的。是什么原因使我行走不方便了呢？是机电公司在这个门厅、在这个楼道上堆了好多商品，把这个楼道堵得特别窄了，我走都得侧着身子，衣服经常剐坏。于是跟他商量了，我暂时在外边做个临时的室外楼梯，我先走着，我暂时先不走室内楼梯。但是我（后来）要走室内楼梯，你得让我走。他也同意这个意见。”
　　1998年县里进行市容整顿，王有财家的室外楼梯被定为违章建筑，必须拆除。要保住楼梯就要增加宽度。室外楼梯所在的位置正好是一条消防巷道，向外拓宽30厘米就占用了消防巷道。王有财向县消防大队提出申请，遭到拒绝。宽也不是，窄也不是，无奈之下，王有财拆除了室外楼梯。按照原先的口头约定，王有财提出重新走室内楼梯，而此时机电公司却不让走了。
　　住在楼上的人却不能走室内楼梯，王有财怎么也想不通这个理儿，于是一纸诉状将机电公司告上了法庭。然而令王有财没有想到的是，东丰县人民法院以“超过诉讼时效”为由，驳回了王有财的诉讼请求。王有财不服，向上级法院——辽源市中级人民法院提起上诉。这一次王有财胜诉了。然而事情再次发生了变化。机电公司因对判决不服，提请吉林省高级人民法院再审。
　　1999年4月8日，省高院做出判决，同样认为此案已超过了诉讼时效，判王有财自行在原址修建室外楼梯通行。王有财再次败诉。
　　6年多时间，从最高人民检察院到最高人民法院，从全国人大到全国政协，王有财把凡是自己能想到的地方走了个遍，然而问题仍然没能解决。
　　记者和尹飞谈到这个案子时，他还清楚记得“梯子案”在当时引发的激烈争议，他说：“法院认为超过诉讼时效而对楼上住户不予保护，并不违反法律的规定，尽管这一规定未必合理。”
　　而在在全国政协委员、中国社会科学院法学研究所研究员梁慧星看来，这个诉讼时效，它是民法上一个专门的制度。但是对于这个案件来说，有一个最重要的问题就是，这类纠纷、这类案件不适用诉讼时效。这个案件，它在法律上通常把它作为相邻关系的纠纷来处理。
　　然而，假如这一问题在物权法出台之后又会怎样呢？尹飞对记者说：“这就应当是比较容易处理了。因为，现行的草案中明确强调其行使不受诉讼时效的限制。因此，只要楼上的住户仍然享有其房屋所有权，其就有权请求排除妨害，而无须考虑诉讼时效的问题。这对于维护物权人的利益，显然是十分有利的。”
　　在美国搞party有可能被举报
　　比如，我家的电源线或水管道要通过你家的墙壁引到我家，这里你家的墙壁是你的所有权，但是对我来说，电线或管道从你家墙壁走过对我来说是必须的，这种情况下，法律规定，为了更好的利用财产，为了节约成本和更好的利用不动产而规定了相邻关系制度。我是可以通过你家引电线引水管的。
　　再比如，有一块承包地，可能有一条河挡着我到自己的承包地，因此，我必须要经过你的土地，否则我只有游泳才能过去。这种情况下，法律规定，我有权利从你的地过去，但是也要以给你造成最小损害的方式从你这里通行，这就是所谓的通行关系。还有灌溉、引水、排水等各种相邻关系。相邻关系本质是为了提高不动产的利用效率而构建的规则，做出明确规定后，相邻的当事人之间产生纠纷后就有法可依了。
　　而像通风、采光、屋檐滴水、地下植物盘绕等，相邻不动产权利人间如何保持合理状态，物权法都应该作出规定。
　　尹飞说：“相邻关系的民事关系看起来是比较小，但是如果处理不好也可以酿成一个影响社会稳定的问题。而且，相邻关系在国外也是很受重视的，在美国一些活泼有激情的主人，如果在家里搞party，噪音太大被邻居举报，只要一举报，警察就要过来处理此事的。”
　　商场“嗓门大”　投诉找哪家？
　　商场“嗓门儿太大”、工厂排放废气臭气熏天或者实践中经常发生的大楼外立面玻璃反光过强找谁投诉？
　　今年6月以来，北京市环保局与市公安局治安大队联合行动，对社会生活噪音进行执法，先后检查了1946个单位，有27家单位挨罚。
　　根据北京市民投诉，西单商业街的部分商户使用音响器材招揽顾客，因分贝值过高挨了罚。而君太百货、西四友谊商城109店、民族大世界服装城等大型商场，喇叭“嗓门儿”太大，照样被罚。针对许多市民投诉噪音有些误打误撞的情况，北京市环保局噪音管理部门表示，不同的噪音污染需要向不同的部门投诉，商场宣传噪音、邻里噪音等告状得找当地公安部门。
　　中国社会科学院民法研究室尹飞对此解释，我国目前对于这类问题主要是通过行政手段来进行管理。而物权法中，则从民法的角度对之进行了规定。物权法草案中，在相邻关系方面明确规定了所谓“不可量物侵害”的问题。也就是说，不动产的权利人（包括所有权人和使用权人），在行使自己的权利时，不得因为自己排放废气、废水，施放噪音、光、电磁波辐射等有害物质而损害自己相邻不动产的权利人。
　　因此，物权法一旦通过，人们对付这种侵害，又有了一条比较通畅的渠道，邻居们有权自行请求或者通过法院请求其停止侵害。如果造成实际损害的，还可以请求赔偿损失。当然，对于自己邻居通常、合理的排放或者施放有害物质的行为，市民们也应当负有一定的容忍义务。
　　一幢大楼里有几百户
　　在古代，一块地上只有一座建筑物，彼此之间的土地和房屋权利是十分清晰的。现在，一幢大楼里有几百户，怎么办？这就有了区分所有的问题。而对于公用部分，像楼梯、走廊、车库、绿地、道路等一直存在争议。
　　这次《物权法》就规定了建筑物要区分所有权。首先，区分所有权人对其专有部分享有完整的所有权，而对公用部分，如楼梯，则享有共有权。共有部分是不能分割的，而且如果转让专有部分同时也要将共有部分一并转让。此外，其也享有成员权，有权作为小区的一分子参与小区的公共事务。
　　除了建筑物内部共有部分外，对于小区中公共部分的归属的问题，这次物权法草案也做了明确规定，原则上允许当事人特别约定，包括道路、绿地、车库等，如果有约定按约定处理，如果没有，法律上也作了一个推定即归业主共有，这个制度对于解决目前过多的物业纠纷是有必要的。
　　车现在已经成为我们生活和居住必要的部分，这种情况下，我们能否给个强制缔约的义务？一方面强调建筑时要有配套车位，另一方面，我们也应该考虑给区分所有权人有一个购买车位的权利，即给开发商一个强制缔约的义务，只要业主提出购买，就应该卖给他，并且价格也应该合理。尹飞对此提出了自己的观点。
　　合作建房引起纠纷
　　从山西到北京的小张和小李相恋数年，准备结婚。小张家有一块宅基地，小李家出钱在上面建造了一座二层小楼，双方商定供二人婚后居住。房屋完工，小张却发现小李依然与其初恋情人藕断丝连，经过各方劝慰，二人仍然没有破镜重圆，最终劳燕分飞。但是，就该小楼的所有权归属双方发生了分歧。小张认为，房子是在我家的宅基地上建的，当然应当归我家所有；小李家建房的费用我们愿意补偿。小李则认为，房子是我家出钱盖的，当然应当归我家所有，我们愿意给小张家一定的费用来补偿其宅基地。
　　尹飞认为，这种情形实际上就是不同所有人的财产由于一定的原因而结合到一起，形成了一个新的物。如果要将新的物强行恢复到添附前的状态，要么在技术上不可行，要么在经济上不合理。这种情况下，新物的所有权应当如何归属呢？如果双方对新物的归属有约定，自然应当按照约定处理，但是如果双方之间没有约定，或者约定无效、被解除的情况下如何处理，就需要通过物权法上的添附制度来解决。
　　我国现行法律并未对添附进行规定，实践中实际上处于无法可依的状况，各地法院的判决也并不一致。而物权法草案则对此进行了原则性的规定。对于本案中的情形，按照添附的规则，应当由土地使用权人小张取得房屋，并由其对小李建房的费用进行补偿。
　　“绿化管理用房”
　　去年12月16日，北京市东四环附近某别墅小区的开发商突然在小区西墙界破土动工建设“绿化管理用房”，沿着西墙北段的多棵近十年树龄的杨树被砍伐。业主以小区内规划的绿地面积受到了侵犯为由向有关部门举报，而开发商振振有词地声称是为了业主们有一个良好的居住环境。
　　北京市京都律师事务所孟银芳律师认为，我国房地产市场20多年的发展过程也是各种纠纷、矛盾逐渐暴露的过程。尤其是在物业领域，由绿地、道路、车库、共用设施设备的产权不明引发的纠纷日益增多。看来，分散的业主要充分行使自己的物权，必须有法可依。
　　物权法草案三审稿相对于第二稿对建筑物区分所有权问题作了修改、补充和完善后明确规定：“建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房，属于建筑物区分所有人共有，但属于市政建设的除外。会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于建筑物区分所有权人共有。”产权明析了，其他一系列问题也就容易解决了。
　　但也有人士认为，这一规定还需要斟酌，城市土地属国家所有，建筑物区分所有权人对绿地只有使用权，而没有所有权。
　　市民和农民的“贴身护财符”
　　对于社会上时有发生的暴力拆迁事件，从事律师工作近十年的孟银芳有着更多的所见所闻。
　　2003年9月19日23时许，五六名男子破门闯入北京市海淀区长春桥32号居民王某家中，对正在睡觉的王某夫妇和其9岁的儿子，采取用毛巾堵嘴、蒙住眼睛、捆住手脚等侵害人身权利的手段，强行抬到院里，然后，用推土机将其家的12间房屋推倒，其家中的生活用品全部被埋在瓦砾中。
　　原来，受害人王某属于被拆迁户，因拆迁补偿问题与房地产开发公司未达成拆迁协议，故而，这家房地产开发有限公司就想出了此等手段。
　　孟律师告诉记者：“在老百姓中流传着这样关于拆迁的说法——”画圈就拆，给钱就走，不走就扒“。还有的居民说——规划是人家定的，房屋价格是人家定的，搬迁日期也是人家定的，我们的权利在哪儿？居民的无奈溢于言表。”
　　她还对记者讲述道，在农村一些地方，村支书、村委会主任是否将土地出卖，农民没有发言权。农民不同意，告到法院后，法院告知其不是所有权人，从法律上找不到农民个人主张所有权被侵害的支点。
　　“现在好了，作为私权领域的基本法律，本次物权法草案三审稿的规定：国家保护私人的所有权。拆迁、征收私人的不动产，应当按照国家规定给予补偿；没有国家规定的，应当给予合理补偿，并保证被拆迁人、被征收人得到妥善安置。这些规定将是市民和农民的‘贴身护财符’。”孟银芳律师说。
　　法制早报·白涛