《合同法》第228条的解释

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　　一、《合同法》第228条无限扩大了出租人的利益
　　合同法第228条规定了第三人的原因致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或不付租金。该条的立法意旨在于赋予承租人的瑕疵抗辩权，以保护承租人的租赁权利。
　　承租人享有该抗辩权的条件有：1.第三人对租赁物主张权利；2.承租人不能对租赁物进行使用、收益。承租人的抗辩内容包括减少租金或不付租金，至于在什么时候减少租金，什么时候不付租金，应解释为视第三人对租赁物造成的影响而定。
　　根据上述分析，只要有第三人对租赁物主张权利，就极有可能使承租人享有抗辩权，诚然，这对承租人是一种保护，但同时对出租人的利益也是一种责任。然而，如果承租人在租赁合同签订前已知悉该租赁物上存在权利负担，却仍签订租赁合同的，是否仍有必要赋予承租人的抗辩权予以保护，是否还有必要要求出租人承担该项责任。
　　二、《担保法司法解释》对出租人、承租人、第三权利人的利益予以平衡
　　《解释》第六十五、六十六条妥善地平衡了出租人、承租人、第三权利人的利益。根据该司法解释，是否赋予承租人抗辩权，要区分抵押与租赁合同成立时间的先后，先出租后抵押的，承租人有权对抗第三人的权利主张；先抵押后出租的，要区分承租人是否知悉财产抵押情况，而证明是否知悉是看出租人是否已经书面告知。
　　笔者认为，司法解释从实体上和程序上都妥善地平衡了出租人、承租人、第三人的利益。“买卖不破租赁”使得租赁具有了一定的物权性，故租赁在先的当然可以对抗在后的抵押物权。当抵押在先时，立法者并非直接认定抵押权人可以对抗承租人，而是区分承租人的主观意图。更为精妙的是，立法者在举证责任的分配上，将证明承租人主观意图的责任，推向了出租人。只有出租人证明自己进行了书面通知的，才能认定承租人已知悉了租赁物的权利负担。这样的立法构思，既体现了法律对于弱势群体的人文关怀，又不至于因 “群体弱势”而破坏其他合法权利人的利益。
　　总而言之，司法解释的立法者在深刻领会“买卖不破租赁”所包含的人文关怀的基础上，秉承法律理性。在实体上赋予了承租人享有物权性的权利，给予了承租人以主观意图进行抗辩的可能。在程序上，创设了充满人文气息的举证分配规则。同时也有效地保护了出租人的利益。司法解释这样的规定，既体现了现代法治的人文情怀，也实现了市场主体的利益平衡，对指引从前不太合理的法律制度、规范进行解释大有参考、借鉴之用。
　　三、根据《解释》精神解释《合同法》第228条
　　根据司法解释的规定，再来对《合同法》第228条。该条未区分租赁物上权利负担与租赁设立时间，未区分承租人在订立租赁合同时的主观状态，而一律赋予承租人以抗辩权，虽然客观上保护了承租人的利益，但这对出租人和不确定第三人而言，显属不公。如承租人在设定租赁合同时，知悉了权利负担状况，承租人即有可能要求降低租赁价格，此时承租人已经获得了风险对价，如再赋予其抗辩权，显然权利与义务不对等。另外，从法理上而言，民事主体应为自己的意思表示负责，承租人获知财产负担的情况下仍然承租，就表明其愿意承担由此产生的法律后果，而法律规定承租人可以免除此后果，显然属于蛇足之举，亦为矫枉过正之举。
　　因此，应该结合司法解释的立法精神来对《合同法》二二八条进行解释。当然，若权利负担属抵押权时，自可直接适用司法解释规定，司法实践也多如此操作。但如果权利负担是抵押权之外的负担时，应将《合同法》条文中“因第三人主张权利”解释为因第三人主张“成立于租赁之前，且承租人对此明知或应知道”的权利负担。至于明知或应知的认定标准，应以出租人是否在订立合同之初向承租人发送了书面通知。
　　四、结语
　　我国的法制不健全，其中可能有缺乏理性而崇尚感性的问题。法律固然需要人文关怀，需要对弱势群体的偏斜，但法律也需要理性，需要权利义务对等的完美平衡。可喜的是，近几年来，随着我国法学理论研究成果的进一步涌现，立法者素质的进一步提高，媒体、人民监督力量逐步增强，我国的法律体系中，也不乏人文关怀和理性并存的法律。在法律没有修改的情况下，我们也可以现行先进法律、法规的先进理念为指引，对原来不合理的法律规定进行合理解释，这或许也是优化我国司法环境的一个权宜之计。
　　华东政法学院·赵徐