宅基地增值拒过户 法院判决不支持

原作者：陈忠强　李明栗
　　广西宜州市庆远镇的朱某与韦某于2005年11月25日达成一宗宅基地转让协议，后因该宗宅基地增值，卖家韦某反悔而引起诉讼。一审法院作出双方签订的转让协议有效、韦某协助买家朱某办理宅基地使用权变更登记的判决。宣判后，韦某以诉争的宅基地现在市场价为30万元、自己损失巨大为由上诉至河池市中级法院。近日，河池市中院作出终审判决，驳回韦某的上诉，维持原判。
　　2005年11月，宜州市因城市建设需要，韦某的房屋被拆迁。宜州市市政建设管理所与韦某达成房屋拆迁补偿安置协议，用庆远镇兴隆安置区L栋12、13号和城南安置二区2栋1号内的安置用地对韦某进行安置。
　　2005年11月25日，朱某与韦某签订一份《转让协议》，约定韦某将安置区L栋12号占地面积为60平方米的宅基地转让给朱某，转让价为3万元。当天，朱某支付转让款3万元给韦某，韦某出具收条给朱某。
　　2006年1月26日，韦某收到朱某付给的办证费用3000元并出具收条给朱某。
　　2007年5月5日，双方又重新签订一份《宅基地转让协议书》，该协议书将转让价格变更为47000元。当天，韦某收到朱某给付的转让款14000元并出具收条。
　　韦某因拒绝协助朱某办理土地变更登记手续，2013年2月16日，朱某将韦某告上宜州市人民法院。
　　法院审理后认为，一、原被告双方签订的转让协议是有效的合同，依法应受法律保护。
　　1、转让协议中的宅基地土地使用权可以转让。依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条的规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：…（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金…”又有条例第八条规定：“土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让应当签订出让合同。”以及第十三条规定：“土地使用权出让可以采取下列方式：（一）协议；…”和第四条规定：“依照本条例的规定取得土地使用权的土地使用者，其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，合法权益受国家法律保护。”由此可见，原属划拨性质的国有土地使用权，依照相关法律规定与相关土地管理部门签订国有土地使用权出让合同后，该土地使用权是可以转让的。因此，具体到本案，双方所争议的宜州市庆远镇城南兴隆安置区L栋12号宅基地使用权，该地国有土地使用证原使用权类型为划拨，而在被告于2007年5月15日与宜州市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》并按照规定交纳土地使用权出让金后，该地使用权性质已经改变，该地使用权由不可转让变为可以转让。因此，原被告双方签订的《转让协议》及《宅基地转让协议书》中城南兴隆安置区L栋12号宅基地使用权是可以合法转让的。
　　2、签订该转让协议时双方是完全民事行为能力人，该协议是双方真实意思表示。本案中，原被告双方签订该转让协议是在2005年11月25日，此时双方均为成年人，均具有完全民事行为能力。对于是否为双方真实意思表示的问题，虽被告答辩称“该转让协议中的60平方米宅基地不是其与原告协商的那60平方米宅基地”、“原告将老屋的116.47平方米写入L栋12号名下”，对以上说法被告均未能举证予以证明其真实性，且该转让协议约定的转让项目亦很明确，即为宜州市城南兴隆安置区L栋12号宅基地，被告在质证时亦承认该转让协议由其本人所签并认可其真实性。被告的答辩与自己的质证意见相互矛盾，法院不予采信。而对于被告称其有“重大误解，请求撤销该协议”的答辩，被告除亦未能举证证明重大误解的具体情形外，另依据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条第一款的规定，撤销因重大误解订立合同的撤销权人，自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。本案被告提出存在“重大误解”的时间是在2009年9月16日所书写的报告中，明显已经超过一年的时间，被告的撤销权已经消灭，无权请求撤销该协议，并且被告的答辩未有证据予以支持，法院不予采信。在法庭质证中，双方对该转让协议的真实性均无异议且从该转让协议条款看，约定转让的项目也很明确，即“宜州市城南兴隆安置区L栋12号宅基地”，因此可知，原被告在签订该转让协议时，条款清楚，意思明确，应当为当时双方当事人真实意思表示。
　　3、对于被告“双方签订该转让协议时，被告未取得土地使用权证，该协议应当为无效。”的答辩，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第九条第一款的规定，本案原被告双方签订转让协议时 ，虽被告尚未取得被转让宅基地的国有土地使用权证，但2007年5月15日被告与土地管理部门签订土地出让协议，并取得该土地的国有使用权证，此法律、行政法规规定的必须取得批准才能认定合同生效的行为已经在本案一审辩论终结前完成，被告转让给原告的宅基地使用权已经取得合法土地使用权证，被告在取得该地的国有土地使用权证后，又与原告签订《宅基地转让协议书》，因此《转让协议》及《宅基地转让协议书》合法有效，双方依法应当全面履行。
　　二、关于转让的价格问题。法院认为，该宅基地转让价格应当为人民币47000元。首先依据转让协议，其中对转让价格的约定经法庭质证，原被告双方对其真实性均无异议而最终确认为47000元，虽原告朱某未在协议中签名，但其在起诉时已经予以追认。其次，在被告写给原告、原告写给被告关于3000元的欠条及收条中，也已经确认3000元是办理该被转让宅基地的办证费用，在被告写给原告14000元的收条中，亦已经明确该款为宜州市城南兴隆安置区L栋12号宅基地地价款。以上收条，被告也予以认可系其亲笔签名。但被告在答辩时予以否认，认为3000元是城市配套费，而14000元是原告购买置换地60平方米的安置用地款，但被告提交的城市配套费发票与安置用地款的票据上的相应款项数额与被告答辩所称不一致，因此被告的辩解自相矛盾，法院不予采信。综上，本案原被告双方转让该宅基地的价格应为人民币47000元。
　　为此，法院作出如下判决：原吿朱某与被告韦某于2005年11月25日签订的《转让协议》及《宅基地转让协议书》有效；被告韦某应当于本判决发生法律效力之日起90日内协助原告朱某办理宜州市庆远镇城南兴隆安置区L栋12号宅基地土地使用权变更登记。
　　宣判后，被告韦某不服上诉至河池市中院，中院审理后作出驳回上诉，维持原判的终审判决。