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事件
原告海景花园业主委员会与被告福州信源物业管理有限公司?以下简称信源物业）、第三人东煌（福建）房地产开发有限公司（以下简称东煌地产）之间的物业管理纠纷一案，不但牵动着海景花园内几百名住户的心，而且触动着法律人士的“神经”。本案的关键在于：业主委员会享有什么样的地位和职权？
福州市鼓楼区法院作出的一审判决使业主委员会颇为振奋，但信源物业公司不服一审判决，于12月23日向福州市中级法院提出上诉。本案将如何定论，我们还将拭目以待。
362张票炒了物业
海景花园坐落于福州西郊的左海公园之侧，因交通便利、环境宜人，颇受买家青睐。2001年5月10日，作为开发商的东煌地产与信源物业签订了一份物业管理委托合同，约定由信源物业对海景花园进行物业管理，委托管理期限为3年。但业主们入住海景花园后，对信源物业的物业管理水平与服务质量提出了质疑，有的人还表示了强烈不满。
2003年4月29日，海景花园召开业主大会，选举产生了业主委员会。5月27日，海景花园业主代表大会通过公开投票表决，对业主委员会决定处理关系到业主利益的重大事宜的职权作出了如下界定：业主委员会对外代表全体业主，维护业主的合法权益；业主委员会有权决定其认为关系到业主利益的重大事项；业主委员会有权对关系业主利益的事宜对外代表业主起诉、应诉或调解；业主委员会作出的决定及起诉、应诉、调解的结果对全体业主具有约束力。
6月18日，海景花园业主代表大会第三次会议认为，信源物业对海景花园的管理不能让广大业主满意，决定由海景业主委员会负责通过公开招标方法选聘新的物业公司。同月23日，海景花园业主委员会向福州市房管局、鼓楼区房管局、五凤街道办事处，提交了请求更换物业管理公司的报告。
7月7日，海景花园的业主们在业主委员会的组织下，举行了一次民主投票，就是否同意授权业主委员会选聘新的物业公司进行表决。海景花园当日总入住户有458户，共收回《征求意见表》366张，其中同意授权选聘新的物业公司的362张，反对3张，弃权1张。投票结束后，业主委员会遵从房管局的意见，将收回的《征求意见表》封存于鼓楼区五凤街道梅峰社区居民委员会。
其后，通过公开招标，业主委员会、业主代表大会表决决定，选聘福州新三泽物业管理有限公司（以下简称新三泽物业）为新物业公司，并在7月27日与此公司签订了物业管理委托合同。7月31日，新三泽物业欲与信源物业办理物业移交手续，但遭到拒绝，双方为此闹得很不愉快。
8月5日，福州市房管局主持召开了海景花园物业管理纠纷协调会议，并形成会议纪要，要求在8月10日前做好海景花园的物业管理权移交事宜。8月10日，信源物业公司以海景花园前期物业管理投入的财产和资本未理顺为由拒绝移交。次日，信源物业向法院提起诉讼，要求确认海景花园业主委员会与新三泽物业之间订立的物业管理委托合同无效。但在业主委员会向法院起诉后，信源物业公司向法院提出了撤诉。
9月8日，业主委员会向法院起诉，请求判令信源物业与东煌地产签订的前期物业管理委托合同终止，信源物业限期移交物业管理权及其相关物业资料，并退出海景花园小区等。
就在诉讼进行之中，海景花园业主采取了一项“大胆”的行动。11月15日，他们“占领”了物业管理办公室和保安房，强行赶走信源物业公司，实现“业主自治”，并维持至今。
在法院判决之前，物业管理权的归属还是“悬”着。
法律盲区凸显
业主委员会的权利地位
业主的投票权如何确定
新旧物业公司如何交接
物业纠纷中政府的角色
据海景花园业主反映，此次物业管理纠纷实际上起源于小区住宅楼架空层的权属之争。海景花园开发商把架空层作为车位向业主出售，但业主委员会认为这是属于小区的公共面积，产权系小区全体业主所有，并阻止开发商出售架空层。由此激发的矛盾进一步涉及物业管理问题，先前被开发商“钦定”的信源物业卷入其中，全体业主也决定暂缓交付物业费。
据法律人士分析，目前该案所涉及的法律法规在可操作性、明确性方面都比较滞后，尚需完备。就本案而言，业主委员会到底是个什么样的组织，其地位和权利如何；业主在首次业主大会会议上的投票权究竟是按建筑面积（物权）还是按照住宅套数（人头），如何平等保护业主的合法权益；小区架空层的产权是归属开发商还是属于业主共同拥有；在新旧物业公司交接时，如何确定双方之间具体的权利和义务；在处理物业管理纠纷中，政府要扮演什么角色，其权力界限如何？这些物业管理问题，对现行法律规定提出了多方面的挑战。
上述一些法律问题同样成为本案诉讼当事人在庭审过程中论辩的焦点。11月6日，鼓楼区法院公开开庭审理本案。被告信源物业辩称，海景花园业主委员会是群众性组织，没有固定的办公场所、财产和经费，不具备民事权利能力和行为能力，不能承担民事诉讼的后果，因此其不具备民事诉讼主体资格。
信源物业还对业主委员会投票表决选聘新物业公司的做法提出了质疑，称业主委员没有证据证明目前有三分之二的业主要求解聘。其辩称，原告所指的业主仅指住宅住户，还有非住宅住户应当享有同样的权利。而且，业主委员会与东煌地产之间产生纠纷，导致业主委员会以公告形式要求业主不交物业费，使得几十万物业费至今没有上交，现在要求其退出是不合理的。
庭审过程中，业主委员会还诉称，信源物业没有通过2003年福州市房管局的资质年检。对此，信源物业辩称，其资质只是因为双方存在纠纷，房管局介入，并以此为由不给予其资质年检，其已提起行政复议。
一审判决：
业主委员会 有权打官司
2003年12月初，鼓楼区法院作出一审宣判，判决东煌地产与信源物业之间关于海景花园的物业委托合同终止；信源物业应退出海景花园，并向业主委员会移交物业管理权。
判决认为，海景花园业主委员会是由海景花园全体业主选举产生，并向政府行政主管部门备案依法成立的机构，是海景花园业主大会和业主代表大会的执行机构。同时，业主委员会经业主代表大会授权，有权对关系业主利益的事宜对外起诉、应诉或调解，业主委员会作出的决定及起诉、应诉、调解的结果对全体业主具有约束力。因此，业主委员会作为诉讼主体是适格的。
判决对本案的法律适用问题作出了阐释。由于《物业管理条例》于2003年9月1日实施，所以发生在2003年9月1日前的行为应由《福州市城市住宅小区物业管理办法》予以调整，但本案纠纷至今未有处理结果，其最终处理办法应按《物业管理条例》规定执行。业主大会是住宅区物业管理的最高决策机构，业主委员会作为业主大会的执行机构，有权选聘物业管理公司对本住宅区进行物业管理，并与其签订物业管理合同。本案中，业主委员会在2003年9月1日前对是否授权选聘新的物业公司，得到大部分业主投票表决同意，其后通过组织投票表决决定选聘新三泽物业，并与之签订合同。该行为符合相关规定，系业主行使权利的行为。因此，根据《物业管理条例》，业主委员会已签订了新的物业管理合同，前期物业服务合同终止。信源物业应退出海景花园，并按《物业管理条例》的规定，在物业合同终止时移交物业管理权及物业资料等。
判决还认为，信源物业的物业管理临时证书有效期至2002年12月12日，其虽已提起行政复议，但是否受理并无证据证实。因此，其于2003年已丧失物业管理有效资质。
业内人士认为，此次判决的意义在于，以判决的形式明确了业主委员会的诉讼主体资格，并适用新的《物业管理条例》，明确了物业管理权移交的时间。在福建省，这两项做法都是首次出现，开创了先例。
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事件
原告海景花园业主委员会与被告福州信源物业管理有限公司?以下简称信源物业）、第三人东煌（福建）房地产开发有限公司（以下简称东煌地产）之间的物业管理纠纷一案，不但牵动着海景花园内几百名住户的心，而且触动着法律人士的“神经”。本案的关键在于：业主委员会享有什么样的地位和职权？
福州市鼓楼区法院作出的一审判决使业主委员会颇为振奋，但信源物业公司不服一审判决，于12月23日向福州市中级法院提出上诉。本案将如何定论，我们还将拭目以待。
362张票炒了物业
海景花园坐落于福州西郊的左海公园之侧，因交通便利、环境宜人，颇受买家青睐。2001年5月10日，作为开发商的东煌地产与信源物业签订了一份物业管理委托合同，约定由信源物业对海景花园进行物业管理，委托管理期限为3年。但业主们入住海景花园后，对信源物业的物业管理水平与服务质量提出了质疑，有的人还表示了强烈不满。
2003年4月29日，海景花园召开业主大会，选举产生了业主委员会。5月27日，海景花园业主代表大会通过公开投票表决，对业主委员会决定处理关系到业主利益的重大事宜的职权作出了如下界定：业主委员会对外代表全体业主，维护业主的合法权益；业主委员会有权决定其认为关系到业主利益的重大事项；业主委员会有权对关系业主利益的事宜对外代表业主起诉、应诉或调解；业主委员会作出的决定及起诉、应诉、调解的结果对全体业主具有约束力。
6月18日，海景花园业主代表大会第三次会议认为，信源物业对海景花园的管理不能让广大业主满意，决定由海景业主委员会负责通过公开招标方法选聘新的物业公司。同月23日，海景花园业主委员会向福州市房管局、鼓楼区房管局、五凤街道办事处，提交了请求更换物业管理公司的报告。
7月7日，海景花园的业主们在业主委员会的组织下，举行了一次民主投票，就是否同意授权业主委员会选聘新的物业公司进行表决。海景花园当日总入住户有458户，共收回《征求意见表》366张，其中同意授权选聘新的物业公司的362张，反对3张，弃权1张。投票结束后，业主委员会遵从房管局的意见，将收回的《征求意见表》封存于鼓楼区五凤街道梅峰社区居民委员会。
其后，通过公开招标，业主委员会、业主代表大会表决决定，选聘福州新三泽物业管理有限公司（以下简称新三泽物业）为新物业公司，并在7月27日与此公司签订了物业管理委托合同。7月31日，新三泽物业欲与信源物业办理物业移交手续，但遭到拒绝，双方为此闹得很不愉快。
8月5日，福州市房管局主持召开了海景花园物业管理纠纷协调会议，并形成会议纪要，要求在8月10日前做好海景花园的物业管理权移交事宜。8月10日，信源物业公司以海景花园前期物业管理投入的财产和资本未理顺为由拒绝移交。次日，信源物业向法院提起诉讼，要求确认海景花园业主委员会与新三泽物业之间订立的物业管理委托合同无效。但在业主委员会向法院起诉后，信源物业公司向法院提出了撤诉。
9月8日，业主委员会向法院起诉，请求判令信源物业与东煌地产签订的前期物业管理委托合同终止，信源物业限期移交物业管理权及其相关物业资料，并退出海景花园小区等。
就在诉讼进行之中，海景花园业主采取了一项“大胆”的行动。11月15日，他们“占领”了物业管理办公室和保安房，强行赶走信源物业公司，实现“业主自治”，并维持至今。
在法院判决之前，物业管理权的归属还是“悬”着。
法律盲区凸显
业主委员会的权利地位
业主的投票权如何确定
新旧物业公司如何交接
物业纠纷中政府的角色
据海景花园业主反映，此次物业管理纠纷实际上起源于小区住宅楼架空层的权属之争。海景花园开发商把架空层作为车位向业主出售，但业主委员会认为这是属于小区的公共面积，产权系小区全体业主所有，并阻止开发商出售架空层。由此激发的矛盾进一步涉及物业管理问题，先前被开发商“钦定”的信源物业卷入其中，全体业主也决定暂缓交付物业费。
据法律人士分析，目前该案所涉及的法律法规在可操作性、明确性方面都比较滞后，尚需完备。就本案而言，业主委员会到底是个什么样的组织，其地位和权利如何；业主在首次业主大会会议上的投票权究竟是按建筑面积（物权）还是按照住宅套数（人头），如何平等保护业主的合法权益；小区架空层的产权是归属开发商还是属于业主共同拥有；在新旧物业公司交接时，如何确定双方之间具体的权利和义务；在处理物业管理纠纷中，政府要扮演什么角色，其权力界限如何？这些物业管理问题，对现行法律规定提出了多方面的挑战。
上述一些法律问题同样成为本案诉讼当事人在庭审过程中论辩的焦点。11月6日，鼓楼区法院公开开庭审理本案。被告信源物业辩称，海景花园业主委员会是群众性组织，没有固定的办公场所、财产和经费，不具备民事权利能力和行为能力，不能承担民事诉讼的后果，因此其不具备民事诉讼主体资格。
信源物业还对业主委员会投票表决选聘新物业公司的做法提出了质疑，称业主委员没有证据证明目前有三分之二的业主要求解聘。其辩称，原告所指的业主仅指住宅住户，还有非住宅住户应当享有同样的权利。而且，业主委员会与东煌地产之间产生纠纷，导致业主委员会以公告形式要求业主不交物业费，使得几十万物业费至今没有上交，现在要求其退出是不合理的。
庭审过程中，业主委员会还诉称，信源物业没有通过2003年福州市房管局的资质年检。对此，信源物业辩称，其资质只是因为双方存在纠纷，房管局介入，并以此为由不给予其资质年检，其已提起行政复议。
一审判决：
业主委员会 有权打官司
2003年12月初，鼓楼区法院作出一审宣判，判决东煌地产与信源物业之间关于海景花园的物业委托合同终止；信源物业应退出海景花园，并向业主委员会移交物业管理权。
判决认为，海景花园业主委员会是由海景花园全体业主选举产生，并向政府行政主管部门备案依法成立的机构，是海景花园业主大会和业主代表大会的执行机构。同时，业主委员会经业主代表大会授权，有权对关系业主利益的事宜对外起诉、应诉或调解，业主委员会作出的决定及起诉、应诉、调解的结果对全体业主具有约束力。因此，业主委员会作为诉讼主体是适格的。
判决对本案的法律适用问题作出了阐释。由于《物业管理条例》于2003年9月1日实施，所以发生在2003年9月1日前的行为应由《福州市城市住宅小区物业管理办法》予以调整，但本案纠纷至今未有处理结果，其最终处理办法应按《物业管理条例》规定执行。业主大会是住宅区物业管理的最高决策机构，业主委员会作为业主大会的执行机构，有权选聘物业管理公司对本住宅区进行物业管理，并与其签订物业管理合同。本案中，业主委员会在2003年9月1日前对是否授权选聘新的物业公司，得到大部分业主投票表决同意，其后通过组织投票表决决定选聘新三泽物业，并与之签订合同。该行为符合相关规定，系业主行使权利的行为。因此，根据《物业管理条例》，业主委员会已签订了新的物业管理合同，前期物业服务合同终止。信源物业应退出海景花园，并按《物业管理条例》的规定，在物业合同终止时移交物业管理权及物业资料等。
判决还认为，信源物业的物业管理临时证书有效期至2002年12月12日，其虽已提起行政复议，但是否受理并无证据证实。因此，其于2003年已丧失物业管理有效资质。
业内人士认为，此次判决的意义在于，以判决的形式明确了业主委员会的诉讼主体资格，并适用新的《物业管理条例》，明确了物业管理权移交的时间。在福建省，这两项做法都是首次出现，开创了先例。
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