违法建筑可否强制执行？
执行分为金钱债权的执行和非金钱债权的执行，对于违法建筑的执行，也要区分金钱债权的执行和非金钱债权的执行分别讨论。
一、金钱债权的执行：可以执行
对于金钱债权的执行，不论违法建筑是否是抵押物，执行的目的都是满足申请执行人的金钱债权，对执行标的物的执行所针对的是其财产属性。站在民事权利和物的属性的角度（而非行政管理的角度），违法建筑无疑是具备财产属性的，因此，原则上违法建筑可以执行。
但是，违法建筑作为不动产，法院在通过拍卖等方式变现的时候必须要考虑违法建筑是否可以过户到买受人名下的问题。
对此，《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部<关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函>的通知》第一条规定：“各级人民法院在执行程序中，既要依法履行强制执行职责，又要尊重房屋登记机构依法享有的行政权力；既要保证执行工作的顺利开展，也要防止“违法建筑”等不符合法律、行政法规规定的房屋通过协助执行行为合法化。”这个原则性的规定说明了司法权和行政权的关系：司法权要尊重行政权。从行政管理的角度不符合登记条件的房屋，法院不能通过协助执行的方式使之合法化，即强行登记。在此需补充说明的是，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》的规定，人民法院在办理案件时，需要国土资源、房地产管理部门协助执行的，国土资源、房地产管理部门应当按照人民法院的生效法律文书和协助执行通知书办理协助执行事项。
《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部<关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函>的通知》第二条规定：“执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，具备初始登记条件的，执行法院处置后可以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》；暂时不具备初始登记条件的，执行法院处置后可以向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记；不具备初始登记条件的，原则上进行“现状处置”，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。”通过该条可以看出，即便违法建筑不能通过改正符合建设工程规划（或相关主体取得建设工程规划许可证），法院也可以通过拍卖等方式变现。
也就是说，不论行政部门对于违法建筑最终能否过户持什么态度，法院都可以通过拍卖等执行措施将违法建筑变现。
二、非金钱债权的执行：使之合法后才能强制登记
非金钱债权的执行主要是对于确权诉讼的裁判文书（包括调解书）或者买卖合同要求继续履行诉讼的裁判文书（包括调解书）的执行。
《中华人民共和国最高人民法院公报》2012年第10期（总第192期）丁某某与石某房屋买卖合同纠纷案判决认为：“虽然行政机关对涉讼房屋的权利转移作出限制，但物权未灭失，不能就此认定买卖合同法律上或事实上履行不能。行政机关限制交易的目的在于督促违法行为人纠正违法行为，履行法律手续；被告即使未出售房屋，也应按照行政机关的要求进行整改，使房屋恢复至合法状态，恢复原状系被告应尽的行政法上的义务。被告石某明知涉讼房屋附有违法建筑仍予出售，应依诚实信用原则全面履行合同义务；对于涉讼房屋存在的违法状态，应自行采取相应措施予以消除后交付原告。经法院释明，原告丁某某同意被告按现状交付房屋，并自愿替代被告承担恢复原状的义务，原告的意思表示不违反法律、行政法规的禁止性规定，亦符合行政机关的执法目的，法院予以准许。原告在恢复原状时，房屋的四至、外观形状、层高等应与登记内容一致，质量应符合国家规定的建筑标准。被告应于原告恢复原状、通过行政机关审查认可并撤销交易限制后再协助原告办理产权手续。”并判决：“被告石某应于原告丁某某将涉讼房屋恢复至产权登记状态且行政机关撤销上述房屋房地产转移登记限制后协助原告丁某某办理上述房屋的房地产权变更登记手续；”该判决的观点是法院可以支持房屋买受人对违法建筑过户的诉请，但是过户前要使违法建筑合法化。
但是，也有法院认为房屋有房产管理部门认定或备案的违建，房产管理部门认为不得办理过户登记，则法院不能支持买受人要求卖售人协助办理过户的诉请（就像房屋存在另案首封，法院不支持买受人要求过户的诉请一样）。
不论是上述哪种观点，要求房产管理部门协助过户的前提都有一个，即消除违法部分，使违法建筑合法化。从执行的角度，对于非金钱债权的执行，应当先使违法建筑合法化（取得建设工程规划许可证且按照建设工程规划许可证的规定进行建设）后才能要求房产管理部门等相关行政部门协助办理登记手续。
附秦某平与尤某某、秦某标案外人执行异议之诉案
案情简介：2014年5月4日，射阳法院作出（2014）射民初字第0424号民事判决:一、被告秦某标、吉学明在本判决生效后十日内偿还原告尤某某借款本金120万元，并承担从2012年12月1日起至判决确定的履行之日止，以120万元本金为基数，按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率的4倍计算的利息和违约金。二、被告秦某标、吉学明在本判决生效后十日内支付原告尤某某律师代理费83720元。三、原告尤某某对被告秦某标、吉学明所有的位于射阳县东开发区射东村三组的射他项（2012）第600187号土地他项权利证明书登记抵押的土地使用权在上述判决第一、二项范围内依法享有优先受偿权。四、原告尤某某对被告秦某标、吉学明所有的位于射阳县东开发区射东村三组的射房他证东开发字第××号房屋他项权证登记抵押的房屋在上述判决第一、二项的六分之五范围内依法享有优先受偿权。五、原告尤某某对被告秦某标、吉学明所有的位于射阳县东开发区射东村三组的射房他证东开发字第××号房屋他项权证登记抵押的房屋在上述判决第一、二项的八分之一范围内依法享有优先受偿权。六、原告尤某某对被告秦某标、吉学明所有的位于射阳县东开发区射东村三组的射房他证东开发字第××号房屋他项权证登记抵押的房屋在上述判决第一、二项的二十四分之一范围内依法享有优先受偿权。七、驳回原告尤某某的其他诉讼请求。案件受理费19632元，减半后收取9816元，由被告秦某标、吉学明负担。
该判决生效后，因被告未履行生效判决确定义务，尤某某向射阳法院申请执行，该院依法查封了被执行人秦某标、吉学明所有的位于射阳县东开发区射东村三组1幢1室、2室、3室的房地产【房屋产权证号分别为射房权证东开发字第××号、射房权证东开发字第××号、射房权证东开发字第××号；土地使用权证号为射国用（2012）第601067号】。
秦某平为此提出执行异议,认为其系上述房产中无证房产的所有权人，请求停止执行。射阳法院为此作出（2016）苏0924执异14号民事裁定:“另查明，异议人秦素萍与被执行人秦某标系姐弟关系，且该房屋在抵押后仍由被执行人秦某标租赁给他人使用。本院认为：该执行标的物的所有权为被执行人秦某标、吉学明所有，有被执行人的房屋产权证、土地使用权证、他项权证为证，并有本院的生效判决予以确认。本院在执行过程中查封了被执行人秦某标、吉学明所有的位于射阳县东开发区射东村三组1幢1室、2室、3室的房地产，现异议人提出该被执行人的房地产属其所有，仅有其陈述，但未提供任何证据，故不能证实异议人主张的事实，不能对抗标的物权属，不能发生阻却执行的效果。因此异议人主张该标的物属其所有，缺乏事实和法律依据，其异议申请的理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下：驳回异议人秦素萍的异议申请。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内向射阳县人民法院提起诉讼。”
秦某平不服上述射阳法院（2016）苏0924执异14号民事裁定，向该院起诉请求：确认挂名在秦某标名下的位于射阳县东开发区射东村三组1幢1、2、3室的房地产为秦某平所有，并停止对该财产的执行。事实和理由：射阳法院（2016）苏0924执异14号民事裁定书中驳回原告提出的执行异议的裁定事项缺乏事实与法律依据。尤某某所申请执行的房产位于射阳县东开发区射东村三组1幢1、2、3室的房地产为原告所有，该房产虽挂名在秦某标名下，但秦某标早已将该房产转移到原告名下，原告也已长期对该标的物行使权利，因此该标的物实际归原告所有。另，上述裁定书认为原告提出的执行异议，仅有自己陈述，未能提供证据，但秦某标认可案涉房屋的所有权归原告所有。综上，上述裁定书驳回原告的执行异议，缺乏事实与法律依据。
被告尤某某辩称:1、原告诉称案涉房屋挂名于第三人名下，情况不真实，案涉房屋的登记人以及实际权利人为第三人。2、被告享有案涉房屋的抵押优先受偿权，已经人民法院生效判决确认。3、原告与第三人是姐弟关系，原告的诉讼行为帮助第三人在执行案件当中拖延时间。
第三人秦某标述称:其和原告是姐弟关系，其与原告是在2002年合伙办的工厂，2010年工厂倒闭后在财产分割时，其仅享有有房产证的部分房屋，没有房产证的房屋部分是给原告的。当时没有具体的书面协议。
根据射阳法院作出（2014）射民初字第0424号民事判决所查明，原告尤某某、被告秦某标和吉学明签订抵押借款后于2012年3月29日双方当事人一起办理了案涉房产抵押登记手续，原告尤某某领取了射房他证东开发字第201200**、20120092、20120093号房屋他项权证。射房他证东开发字第××号房屋他项权证记载：房屋所有权证号为射房权证东开发字第××号，他项权利种类为一般抵押权设立，债权数额为100万元。射房他证东开发字第××号房屋他项权证记载：房屋所有权证号为射房权证东开发字第××号，他项权利种类为一般抵押权设立，债权数额为15万元。射房他证东开发字第××号房屋他项权证记载：房屋所有权证号为射房权证东开发字第××号，他项权利种类为一般抵押权设立，债权数额为5万元。2012年3月31日，双方当事人一起办理了土地抵押登记手续，领取了射他项（2012）第600187号土地他项权利证明书，射他项（2012）第600187号土地他项权利证明书，该证书记载：抵押的土地使用权证号为：射国用（2012）第601067号，权利顺序为壹，地类为工业用地。
本案盐城中院二审审理庭审中，原审第三人秦某标明确确认：“有证的房屋是在2002年我买厂房时就存在的，无证的房屋是在2006年下半年至2007年上半年建的，当时建了2000余平方米。”
本院（江苏高院）再审审理庭审中，秦素萍明确放弃要求确认案涉违法建筑归其所有的诉讼请求。秦素萍在民事起诉书中明确注明案涉讼争房产总价值为120万元整，其并预交了一审案件受理费15600元，射阳法院裁定驳回其起诉后，已为其办理了退费手续。
裁判原文节选
一审裁定【案号：江苏省射阳县人民法院（2016）苏0924民初4363号】:《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款规定：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：“起诉必须符合下列条件……属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”本案中，案涉房屋无建设工程规划许可证，系违法建筑。因违法建筑产生的纠纷，不属于人民法院受理民事诉讼的范围。射阳法院据此作出（2016）苏0924民初4363号民事裁定：驳回秦某平的起诉。
二审裁定【案号：江苏省盐城市中级人民法院（2016）苏0924民终4469号】《中华人民共和国民事诉讼法》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。引发执行异议之诉的原因是案外人认为申请执行人申请人民法院对特定标的进行强制执行侵害了其实体权益，其实质就是案外人与被执行人对该执行标的的权属纠纷和案外人对执行标的所享有权益与申请执行人在生效裁判文书等执行依据项下请求权的优先效力纠纷。因此案外人提起执行异议之诉是基于案外人认为申请执行人申请法院对执行标的进行强制执行侵害了其实体权利，故案外人对执行标的是否享有实体权利以及所享有的权利能否阻却执行是衡量案外人能否提起以及赢得执行异议之诉的关键。本案中，尤某某依据射阳法院（2014）射民初字第0424号民事判决申请执行秦某标、吉学明名下的房屋及土地，在执行过程中，秦某平提出异议，认为其在与秦某标散伙的时候已经明确约定未办理产权证的房屋归秦某平所有且秦某平也已实际占有案涉房产，但案涉房屋系秦某标在未经相关政府部门审批的情况下建设的房屋，房屋的合法性尚未得到相关行政机关的确认，亦未办理过权属登记。而不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当按照法律规定进行登记，未经登记的不发生效力，法律另有规定的除外。故秦某平并无充分证据证明其对讼争的房屋拥有合法的实体权利，射阳法院认为案涉房屋因无建设工程规划许可证，不属于人民法院民事案件的受理范围，裁定驳回秦某平的起诉，符合法律规定，应予维持。综上，秦某平的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，该院裁定：驳回上诉，维持原裁定。
再审裁定【案号：江苏省高级人民法院（2018）苏民再249号】案外人对违法建筑的执行提起异议之诉，请求确认对违法建筑所有权并停止执行，一、二审民事裁定不予受理，并驳回其起诉，法律依据不足，应依法予以纠正。理由是：
一、违法建筑可以作为执行标的。根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条、第六十五条的规定，对未取得规划许可证或未按规划许可证的规定进行建设的违法建筑，有限期改正并处罚款、限期拆除并处罚款以及没收实物或违法收入并处罚款等几种措施，除限期拆除外，其他的违法建筑仍具有合法财产权益的潜质，可以成为执行标的。即使违法建筑属于限期拆除的情形，拆除后的建筑材料也可以作为执行标的，只是价值有所贬损而已。根据《最高人民法院转发住房和城乡建设部＜关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函＞的通知》第二条中“不具备初始登记条件的，原则上进行‘现状处置’，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责”的意见，对于不具备初始登记条件的违法建筑人民法院可以依法予以执行。再审申请人认为人民法院对违法建筑不能执行的再审申请理由无法律依据，本院不予支持。
二、案外人对违法建筑提出享有排除执行的实体权益的异议后，依法享有提起案外人执行异议之诉的权利。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条以及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百零四条的规定，案外人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖的规定，案外人依法享有提起案外人执行异议之诉的权利。一、二审裁定认定案涉房屋因无建设工程规划许可证，不属于人民法院民事案件的受理范围，裁定驳回秦某平的起诉不当，属于适用法律错误，应依法予以纠正。本院再审审理庭审中，秦素萍已明确放弃要求确认案涉违法建筑归其所有的诉讼请求，系其正当权利处分行为，本院予以准许。
三、秦某平认为其对违法建筑享有实体权益请求排除执行的再审请求无事实和法律依据。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条、第一百八十三条“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”“乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押”的规定，我国对不动产抵押实行“房地一体”原则。本案中，案涉抵押房地产分别于2012年3月29日、2012年3月31日进行抵押登记时，在抵押的土地使用权范围内，所谓没有房产证的部分房屋即射阳县东开发区射东村3组1室、2室、3室的房屋早已于2006年下半年至2007年上半年建成，执行法院根据抵押权人的执行申请，对抵押土地房围内的房地产进行整体查封和处分，有法律依据。再审申请人秦某平以其对案涉无证房产实际占有、使用为由请求阻却执行无法律依据，本院不予支持。
综上所述，秦某平认为其对违法建筑享有实体权益请求排除执行的再审请求无事实和法律依据，应依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
再审裁判结果
一、撤销江苏省盐城市中级人民法院（2016）苏0924民终4469号民事裁定；
二、撤销江苏省射阳县人民法院（2016）苏0924民初4363号民事裁定；
三、驳回秦某平的诉讼请求。
一审、二审以及再审案件受理费各15600元，均由秦某平负担。秦某平应于本判决生效后十日内向本院（开户行：江苏省南京市农行山西路支行，账号10×××75，汇款凭证复印件寄交本院）交纳上述案件受理费。
