上海物业新规：物业费由业主大会与物业协商定价

　　据《新闻晚报》报道，“中国上海”门户网站昨天全文刊发了《市政府批转市住房保障房屋管理局关于实施〈上海市住宅物业管理规定〉若干意见的通知》（以下简称《若干意见》），首次对今年4月1日起正式实施的《上海市住宅物业管理规定》在具体实施过程中所遇到的一些具体问题作出明确。针对外界普遍关心的物业费该如何定价、收取的问题，《若干意见》指出，住宅物业管理区域已组建业主大会的，由业主大会与物业服务企业按照质价相符的原则，协商确定物业服务内容、物业服务收费标准和收费方式，并在物业服务合同中予以约定。
　　分期开发项目物业如何管
　　《若干意见》明确，划定为一个物业管理区域的建设项目分期开发的，其前期物业管理招投标以该物业管理区域为范围。
　　先期开发区域内销售并交付使用的物业符合《规定》条件的，应当成立业主大会。业主大会可就整个物业管理区域的物业管理事项作出决定，但对后期业主可能产生不利影响的除外。业主大会决定聘用物业服务企业的，物业服务合同期限不得超过2年。业主大会成立后接受交付使用物业的业主，成为该业主大会的成员，依法行使权利、履行义务。
　　业主大会成立后，业主委员会应当将业主大会决定的事项告知建设单位；建设单位销售该物业管理区域内物业的，应当在房屋销售合同中注明业主大会的决定事项。
　　筹备组业主代表如何产生
　　根据《若干意见》，筹备组、换届改选小组中的业主代表人数，由乡、镇政府或街道办事处根据物业管理规模和社区建设情况确定，一般为5—10人，其所占比例应当不低于筹备组或换届改选小组总人数的二分之一。
　　业主代表可通过业主推荐、自荐、召开座谈会听取意见等方式产生，具体方式由居民委员会、村民委员会确定，并在物业管理区域内予以公告。
　　物业自行管理如何操作
　　根据《若干意见》，规模较小且具备自行管理条件的住宅小区，经业主大会会议讨论通过，可在居民委员会、村民委员会的监督指导下，由业主自行管理。业主自行管理的，应当设定执行机构及其负责人，负责自行管理的组织实施并承担由此产生的相关责任。
　　业主大会聘请专业保洁、保安、绿化养护、设施设备保养维修单位的，应当与其签订专业服务合同。业主大会采用民事雇佣方式聘请自然人进行公共区域清洁卫生、秩序维护、绿化养护，以及共用部位、共用设施设备的日常运行、保养及维修服务的，应当为其支付意外伤害等保险费用，由被聘用人员自行购买后报业主委员会备案。
　　维修资金如何补建和再筹集
　　《若干意见》还明确，未建立首期专项维修资金或专项维修资金余额不足首期筹集金额30%的，业主应当按照每月每平方米建筑面积成本价0.2%的标准补建或再次筹集，专项维修资金管理规约约定或业主大会会议决定高于上述标准筹集以及一次性筹集的除外。
　　物业服务企业应当每月对业主专项维修资金账户进行核对，对按照规定达到补建或再次筹集标准的，应当在15日内书面告知业主委员会。业主委员会应当告知相关业主并在物业管理区域内予以公告。采取分期筹集的，由物业服务企业于次月起在收取物业服务费时予以代收，并出具专项维修资金票据。
　　配电梯的物业，补建或再次筹集的维修资金余额不得少于每平方米建筑面积成本价的7%；不配电梯的物业，余额不得少于每平方米建筑面积成本价的5%。