北京市拟规定物业费交业主大会

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　　北京市拟规定物业费交业主大会 欠费将被征滞纳金
　　今后，物业费、住宅专项维修资金、共用部分经营收益等，都将纳入一个整体的“业主共有资金”，由业主大会开设的账户来管理。如果业主欠物业费，业主大会可采取公示欠费业主姓名、收取滞纳金等惩戒措施。
　　昨日（7月19日），（北京市）市住建委公布《北京市住宅区业主共有资金管理暂行办法》，面向社会征意见。
　　共有资金管理须先成立业主大会
　　今年5月，怀柔试点业主大会登记制度等一系列物业管理方式，其中也包括实行业主共有资金的制度。市住建委相关负责人表示，试点计划于9月中旬起全市推广，此次征求意见的《办法》就是为了将来全市推广时应用。
　　“采用共有资金管理有一个必须的前提，就是首先这个小区要成立业主大会。同时，业主大会必须登记备案，成为一个实体组织，才能开设账户，管理共有资金。”该负责人说。
　　物业服务资金首先交给业主大会
　　根据《暂行办法》，共有资金是全体业主共同所有的资金。主要包括五大方面的资金：物业服务资金、住宅专项维修资金、物业共用部分经营收益、业主依据管理规约约定或者业主大会会议决定分摊的费用、业主大会的其他合法收入。
　　小区业主大会成立并登记后，可到银行开立业主共有资金账户，分类存储业主共有资金。
　　这意味着以往交给物业公司的物业费，将以物业服务资金的方式，首先交给业主大会。小区的物业服务合同是由业主大会与物业公司签订，物业服务费也由业主大会一并支付给物业企业。同时，过去业主们缴存的住宅专项维修资金，今后也能直接划转到业主大会的账户中，使用起来更加方便。
　　《暂行办法》还明确，如果业主拖欠物业服务资金和其他分摊费用，业主大会应当及时催缴。业主拖欠专项维修资金的，由业主大会开户银行负责催缴。
　　全体业主应当在小区《管理规约》中确定业主欠费的追缴办法，包括公示欠费业主名单、限制欠费业主共同管理的权利、收取滞纳金等惩戒措施和具体实施主体。
　　焦点
　　催缴措施需经业主共同约定
　　对于催缴的措施，征求意见稿提出了三种方式。
　　一是业主大会可按照管理规约的约定，向欠费业主发出欠费缴纳通知单，在小区显著位置公示欠费业主名单、门牌号及欠费金额，业主大会可向拖欠物业服务资金和其他分摊费用的业主收取滞纳金，滞纳金归全体业主共有；二是限制欠费业主行使部分共同管理的权利，如限制欠费业主的业主大会会议表决权等；三是向法院提起诉讼。
　　该负责人表示，《暂行办法》中的很多规定，包括对于欠费业主的追缴方式，都设置了一个前提，就是这些措施都要先在《管理规约》中约定，“要充分体现业主是物业管理的主体，政府规章则是一个引导。”
　　业委会人员可发工资津贴
　　与怀柔试点相同，征求意见稿中对于电梯广告等物业共有部分的经营收益，以及业主大会的其他合法收入，都可以直接纳入业主共有资金的账户中。还确定了业主大会可以用这笔资金来支付哪些费用，包括业主大会、业主委员会的办公费用及人员工资、津贴、福利费用等；财务、审计、承接查验、物业服务评估监理等费用。
　　这意味着，目前大部分小区都是“志愿者”的业委会成员和工作人员，将可以利用共有部分的经营收益，领取到一定的工资或津贴。对于工资的标准，该负责人表示还是应当由全体业主来约定。此外，如果这些费用不够合理支出的，不足部分由业主分摊，存入业主共有资金账户中。
　　买房可索取费用结清证明
　　在二手房买卖中，如果卖房人拖欠了业主共有资金，那么这些资金会不会转嫁到买房人身上？征求意见稿中明确提出了措施。
　　首先，业主拖欠物业服务资金、专项维修资金和其他分摊费用的，如果要卖房，应当与业主大会结清费用。
　　同时，买房人与卖房人可以在房屋买卖合同中约定卖房人欠交物业服务资金、专项维修资金和分摊费用向买房人的债务转移。当然，如果买房人不愿意承担这些债务，也可以要求卖房人结清费用之后再交易。
　　此外，买房人在购买业主出卖的房屋时，可以向业主大会索取相关费用已结清的书面确认文件，业主大会也应当提供。
　　释疑
　　问：如何交存共有资金？
　　答：业主可以按照管理规约的约定或业主共同决定，定期将物业服务资金和其他分摊费用存入业主一卡通，由业主大会按照约定通过银行从业主一卡通中划转。业主还可以查询到自己的业主一卡通中，共有资金的使用、增值收益和账面余额等。
　　问：如何管理共有资金？
　　答：业主大会应当建立专门的业主共有资金财务管理制度，保证资金安全。应当聘请专门的财务管理人员管理资金。严禁任何人截留、私分、私存或挪作他用。不得向任何单位及个人借款或为任何第三方提供担保，或未经业主共同决定利用资金对外投资。
　　问：如何监管共有资金？
　　答：业主大会可以设立专门机构监督业主共有资金的使用，业主大会要在每年一季度向业主公示共有资金交存、使用、增值收益和结存的数额，开支的项目、费用和分摊等情况。