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售房广告中称“房屋基价为每建筑平方米4800元”，后因房屋面积缩水引发纠纷的开发商却在公堂上称，所售房屋是按套计价的。那么开发商是否就能因此逃避退还缩水面积价款的义务呢？近日，北京市朝阳区法院南磨房法庭对这起房屋买卖合同纠纷案进行了审理。
八年前购房时未约定面积
1995年5月24日，肖某（本案原告代理人）在《经济日报》上看到一则由“销售代理”北京帝恒房地产咨询公司发布的售房广告，广告称，某复式住宅现房出售4400－4800元／平方米。几天之后，肖某便与帝恒公司签订了认购登记证和认购协议书，并向帝恒公司交纳了定金79050元。在认购登记证和认购协议书中，双方约定的建筑面积为109．54平方米，总价为52．7万元。
同年6月16日，肖某与开发商北京市新兴房地产开发总公司签订商品房销售合同。合同中，新兴公司写明“所购房屋基价为4800元／平方米，按朝向、楼层、环境等因素调剂后房屋总价为52．6万元”。并确认“由帝恒公司转交15％房款”。但关于房屋面积，新兴公司只注明“下层建筑面积为74．54平方米”，没有注明跃层的建筑面积。当时新兴公司给的说法是“将来按照北京市测绘所实际勘察的建筑平方米数字填写跃层面积，多退少补，避免涂改、重写合同”。签约当日，肖某交纳房款420800元，开发商为其出具了等额发票。同年12月18日，肖某交纳尾款26150元后接收所购房屋。
面积房价不符办产权遭拒
2001年5月，经新兴公司同意，房屋的主人换为肖某的儿子刘某（本案原告）。不久，经北京房地产勘察测绘部门测量，该房屋面积为106．71平方米。原告认为，新兴公司所售房屋面积缩水2．87平方米，理应承担缩水面积的价款1．3万余元的退还义务。
为此，肖某不断与新兴公司联系，要求其退还多收的房款及利息均遭到拒绝。与此同时，肖某拿着《商品房购销合同》和购房发票去办理产权证时得到的答复是，房屋面积与实测面积不符、发票金额与合同约定金额不符，不予办理。肖某只好找消协与新兴公司联系。谁知，新兴公司的回答让肖某始料未及。
首先，新兴公司认为双方已在合同中共同确认按套计价的方式和房屋总价，并没有对房屋单价进行确定。原告用总价除以房屋基价得出房屋应有的实际建筑面积是一种臆断行为。其次，与肖某签订认购协议书的帝恒公司是一个中介公司（即居间人），并不是其销售代表，故肖某与帝恒公司的认购协议书内容不能约束新兴公司。
肖某无奈，只好求助于法律。
依据司法解释开发商退款
2003年6月19日，北京市朝阳区法院南磨房法庭开庭审理了此案。法庭审理认为，商品房买卖，无论是按套计价，还是按面积计价，房屋面积均应作为合同的重要条款予以明确约定，否则无法保证交易。本案中，合同双方约定房屋面积为“74．54平方米加上阁楼”属于建筑面积约定不明。在约定不明的情况下，应按当事人有无其他意思表示予以确定。
关于帝恒公司是中介还是开发商的销售代理，法庭认为，帝恒公司以销售代理的名义在报刊上发布售房广告和代收肖某的定金等行为，以及新兴公司与肖某在合同中约定“由帝恒公司转交定金给新兴公司”的行为，足以使购房者有理由相信帝恒公司系新兴公司的销售代理，两公司间的表见代理关系成立，因此，肖某与帝恒公司签订的认购登记证和认购协议书中关于价款、面积等的约定，就可视为购房合同的条款。法庭据此确认了约定的房屋建筑面积为109．54平方米，这与实际面积误差2．83平方米。
根据最高人民法院于今年6月1日开始实施的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》，商品房面积误差比绝对值在3％以内的，应据实结算房价款，故法庭当庭判决被告新兴公司退还原告房款13584元及银行同期利息，并在原告办理产权证时提供必要的证明文件。
后 记
法庭的判决让作为原告母亲的肖某露出满意的笑容，然而开发商按套计价的说法以及判决中关于“商品房买卖，无论是按套计价，还是按面积计价，房屋面积均应作为合同的重要条款予以明确约定”的说明引人深思，按套计价是否意味着买房人就只认套，而不去计较房子的面积了呢？商品房按套计价究竟应如何约定面积？作为相对弱势的购房者如何才能保证自己的权益不受损害呢？
现实中，有的开发商用尽手法在房屋面积上制造陷阱，如将不应计入公用建筑面积的部位计入销售面积；或重复计算公用建筑面积的内容，使公摊系数增大；或虚假承诺使用面积，而购房者又无法知晓和测量……购房者往往在出具合同文本的开发商面前防不胜防，在签订购房合同后，购房者常常因面积“缺斤短两”等问题而陷入非常被动的境地。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》的颁布和实施为广大购房者在法律上提供了有力的保障，但作为消费者，法律界人士建议，签订合同时首先要与开发商明确计价方式；其次要尽量明确约定各项重要数据，如房屋单价、总价、建筑面积和使用面积等。此外还要明确面积误差等问题的处理方式。这样，在出现房屋面积缩水等纠纷后，购房者才能切实有效地维护自己的权益。 |
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售房广告中称“房屋基价为每建筑平方米4800元”，后因房屋面积缩水引发纠纷的开发商却在公堂上称，所售房屋是按套计价的。那么开发商是否就能因此逃避退还缩水面积价款的义务呢？近日，北京市朝阳区法院南磨房法庭对这起房屋买卖合同纠纷案进行了审理。
八年前购房时未约定面积
1995年5月24日，肖某（本案原告代理人）在《经济日报》上看到一则由“销售代理”北京帝恒房地产咨询公司发布的售房广告，广告称，某复式住宅现房出售4400－4800元／平方米。几天之后，肖某便与帝恒公司签订了认购登记证和认购协议书，并向帝恒公司交纳了定金79050元。在认购登记证和认购协议书中，双方约定的建筑面积为109．54平方米，总价为52．7万元。
同年6月16日，肖某与开发商北京市新兴房地产开发总公司签订商品房销售合同。合同中，新兴公司写明“所购房屋基价为4800元／平方米，按朝向、楼层、环境等因素调剂后房屋总价为52．6万元”。并确认“由帝恒公司转交15％房款”。但关于房屋面积，新兴公司只注明“下层建筑面积为74．54平方米”，没有注明跃层的建筑面积。当时新兴公司给的说法是“将来按照北京市测绘所实际勘察的建筑平方米数字填写跃层面积，多退少补，避免涂改、重写合同”。签约当日，肖某交纳房款420800元，开发商为其出具了等额发票。同年12月18日，肖某交纳尾款26150元后接收所购房屋。
面积房价不符办产权遭拒
2001年5月，经新兴公司同意，房屋的主人换为肖某的儿子刘某（本案原告）。不久，经北京房地产勘察测绘部门测量，该房屋面积为106．71平方米。原告认为，新兴公司所售房屋面积缩水2．87平方米，理应承担缩水面积的价款1．3万余元的退还义务。
为此，肖某不断与新兴公司联系，要求其退还多收的房款及利息均遭到拒绝。与此同时，肖某拿着《商品房购销合同》和购房发票去办理产权证时得到的答复是，房屋面积与实测面积不符、发票金额与合同约定金额不符，不予办理。肖某只好找消协与新兴公司联系。谁知，新兴公司的回答让肖某始料未及。
首先，新兴公司认为双方已在合同中共同确认按套计价的方式和房屋总价，并没有对房屋单价进行确定。原告用总价除以房屋基价得出房屋应有的实际建筑面积是一种臆断行为。其次，与肖某签订认购协议书的帝恒公司是一个中介公司（即居间人），并不是其销售代表，故肖某与帝恒公司的认购协议书内容不能约束新兴公司。
肖某无奈，只好求助于法律。
依据司法解释开发商退款
2003年6月19日，北京市朝阳区法院南磨房法庭开庭审理了此案。法庭审理认为，商品房买卖，无论是按套计价，还是按面积计价，房屋面积均应作为合同的重要条款予以明确约定，否则无法保证交易。本案中，合同双方约定房屋面积为“74．54平方米加上阁楼”属于建筑面积约定不明。在约定不明的情况下，应按当事人有无其他意思表示予以确定。
关于帝恒公司是中介还是开发商的销售代理，法庭认为，帝恒公司以销售代理的名义在报刊上发布售房广告和代收肖某的定金等行为，以及新兴公司与肖某在合同中约定“由帝恒公司转交定金给新兴公司”的行为，足以使购房者有理由相信帝恒公司系新兴公司的销售代理，两公司间的表见代理关系成立，因此，肖某与帝恒公司签订的认购登记证和认购协议书中关于价款、面积等的约定，就可视为购房合同的条款。法庭据此确认了约定的房屋建筑面积为109．54平方米，这与实际面积误差2．83平方米。
根据最高人民法院于今年6月1日开始实施的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》，商品房面积误差比绝对值在3％以内的，应据实结算房价款，故法庭当庭判决被告新兴公司退还原告房款13584元及银行同期利息，并在原告办理产权证时提供必要的证明文件。
后 记
法庭的判决让作为原告母亲的肖某露出满意的笑容，然而开发商按套计价的说法以及判决中关于“商品房买卖，无论是按套计价，还是按面积计价，房屋面积均应作为合同的重要条款予以明确约定”的说明引人深思，按套计价是否意味着买房人就只认套，而不去计较房子的面积了呢？商品房按套计价究竟应如何约定面积？作为相对弱势的购房者如何才能保证自己的权益不受损害呢？
现实中，有的开发商用尽手法在房屋面积上制造陷阱，如将不应计入公用建筑面积的部位计入销售面积；或重复计算公用建筑面积的内容，使公摊系数增大；或虚假承诺使用面积，而购房者又无法知晓和测量……购房者往往在出具合同文本的开发商面前防不胜防，在签订购房合同后，购房者常常因面积“缺斤短两”等问题而陷入非常被动的境地。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》的颁布和实施为广大购房者在法律上提供了有力的保障，但作为消费者，法律界人士建议，签订合同时首先要与开发商明确计价方式；其次要尽量明确约定各项重要数据，如房屋单价、总价、建筑面积和使用面积等。此外还要明确面积误差等问题的处理方式。这样，在出现房屋面积缩水等纠纷后，购房者才能切实有效地维护自己的权益。
