租赁纠纷第2问：房屋租赁纠纷中，次承租人是否必须追加为案件第三人？！

租赁纠纷第2问：房屋租赁纠纷中，次承租人是否必须追加为案件第三人？！
原创： 法在四方  法律诊所  
在房屋租赁市场，承租人从出租人手中承租物业后，为了获取更高的租金收益，通常会通过转租或者分租的方式赚取租金差价，这也导致两个法律关系的形成。一个是出租人与承租人之间形成租赁关系，另一个是承租人与次承租人之间形成租赁关系，但这两个租赁关系的法律性质并非完全一样。承租人与出租人之间的租赁关系，在于承租人以支付租金为对价获取对租赁物的使用权和收益权，但出租人与次承租人之间并不存在直接的合同关系，次承租人对租赁物的使用、收益随时会造成出租人甚至物业所有权人的的利益损害，自然，出租人在依法解除与承租人之间的租赁关系后可能要求收回物业。
如出租人与承租人之间的租赁关系已经解除，根据《中华人民共和国物权法》第34条：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”的规定，次承租人对租赁物的占有转为无权占有，出租人可基于租赁物的返还请求权要求次承租人返还租赁房屋。另根据最高人民法院《关于审理城市房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第18条：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除，出租人请求负有腾退义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”。的规定，出租人也有权要求次承租人腾退房屋并支付逾期腾房占有使用费。
现实中，承租人转租物业通常存在两种情况，一种是合法转租，即取得出租人的书面同意或者在租赁合同中明确约定承租人有权转租或者分租；另一种是非法转租，即未取得出租人的书面同意且租赁合同中也明确约定承租人不得转租或者分租，否则出租人有权随时解除租赁合同，而不论是合法转租还是非法转租，一旦出租人与承租人之间因租赁纠纷诉至法院，通常面临是否需要追加次承租人为案件第三人的问题，这也是本文值得探讨的问题。
笔者认为，在出租人与承租人之间的租赁关系解除后，次承租人的租赁权已经失去存在的法律基础，如出租人不确认承租人与次承租人之间的租赁合同，则转租合同转为无效合同。此时，出租人如起诉承租人并诉请解除租赁关系及其他诉讼请求，根据最高人民法院《关于审理城市房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条第2款：“因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。”的规定，此处追加次承租人为案件第三人，是“可以”而非“必须”。另外，次承租人具有第三人的诉讼地位，既可以是具有独立请求权的第三人，也可以是无独立请求权的第三人。
司法实践中，是否追加次承租人为案件第三人，各地做法不一，结合笔者所办理的案件来看，在出租人起诉要求承租人腾空返还租赁物等诉讼请求时，有的法院通常会释明出租人是否追加次承租人作为案件第三人，而出租人通常会考虑次承租人数量较多，且大部分次承租人不一定签收法律文件而需要公告送达，为尽快审结案件，一般不同意追加次承租人为案件第三人。而有的法院为了维护次承租人的利益，通常会依职权追加次承租人作为案件的第三人，如无法邮寄送达则公告送达。前者的好处在于案件能够尽快审结，但在执行过程中，次承租人通常会提执行异议之诉，如不服，则申请执行异议复议；后者虽然不能尽快审结案件，但在强制执行过程中相对而言比较顺畅。另外，如次承租人的数量过多，且各方的利益也不同，则司法实务中，法院通常不会主动追加次承租人为案件第三人，或者直接要求出租人调整诉讼请求，即将要求腾空返还物业变更为收回物业经营管理权，而由出租人收回经营管理权后另行起诉次承租人或与次承租人协商解决。
综上所述，结合笔者所经办的案件，不难发现，租赁纠纷的存在，并非单一问题的发生，而是众多问题的叠加，例如有的承租人拖欠租金，导致出租人依合同约定依法解除租赁关系，有的因为租赁物维修责任及费用的承担主体产生分歧，还有的因为改造物业过程中，出租人不配合或者承租人违反合同约定拆改建.....类似问题层出不穷，现实中，如遇到租赁纠纷，建议在专业律师的指导下进行起诉或者应诉，避免造成更大损失，以上分析，也希望能给大家启发，期待大家共同交流。