2020 桂林市本级不动产登记历史遗留问题处理指导意见

桂林市人民政府关于印发桂林市本级不动产登记历史遗留问题处理指导意见的通知
市政规〔2020〕25号
各县(市、区)人民政府，市直各有关部门:
现将《桂林市本级不动产登记历史遗留问题处理指导意见》印发给你们，请认真贯彻执行。
桂林市人民政府
2020年10月15日
桂林市本级不动产登记历史遗留问题处理指导意见
为顺利开展不动产登记工作，切实维护群众合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》及《国土资源部关于做好不动产权籍调查工作的通知》(国土资发〔2015〕141号)等法律法规和政策规定，结合我市实际，提出以下指导意见。
一、 适用范围
桂林市本级(象山区、秀峰区、叠彩区、七星区、雁山区、临桂区、灵川县)不动产登记历史遗留问题的处理，适用本指导意见。
二、 基本原则
(一)尊重历史。对不动产统一登记后出现的系列问题，应当尊重历史。
(二)便民利民。围绕“减少审批环节、缩短审批时限、优化审批流程、提高审批效率”的原则，在严格审核当事人有关材料的基础上，在不规避法定流程、不减少法定环节的前提下，加快内部流转程序，提高行政效能。
(三)依法依规。没有法律法规依据的，不得违法违规进行不动产登记。
(四)维护权益。依法维护国家、集体、个人等合法权益。
三、 具体问题及指导意见
(一)已取得房屋所有权证无国有土地使用证的不动产登记问题
1.对国有土地上房屋已登记而开发建设单位未办理国有建设用地使用权初始登记的，购房人凭原先取得的房屋所有权证书申请不动产登记的，市不动产登记机构按照“先行登记、并行完善”的原则给予受理。对土地权属来源合法，因开发建设单位未及时申请办理国有建设用地使用权初始登记的，市不动产登记机构可依据新的不动产统一登记规定，按照程序办理不动产权证书，不再办理土地使用权首次登记。
2.国有土地上房屋(非房地产开发楼盘)已依法取得房屋所有权证，但未取得国有土地使用证，当事人申请办理不动产登记的，市不动产登记机构应当核实土地权属资料，对有合法土地权属来源的，依法受理并办理不动产登记;不同时期的权属来源材料，以《确定土地所有权和使用权的若干规定》(〔1995〕国土(籍)字第26号)作为参考依据。原房屋登记机构已颁发房屋所有权证，但属无合法土地权属来源的国有建设用地上建造的房屋，当事人申请不动产登记的，市不动产登记机构应暂缓办理。由市人民政府组织市自然资源局、市住房城乡建设局等相关部门依法作出处理后，市不动产登记机构凭有关部门出具的依法进行处理的证明材料办理登记。坚决杜绝通过以处理历史遗留问题的方式变通为“小产权房”办理不动产登记。
3.在有合法权属来源宗地上建造的房屋，其房屋所有权多次转移，转移链条清晰且相继取得房屋所有权证，但没有同步办理国有土地使用证转移的，造成房屋、土地权利主体不一致，应当按照“地随房走”的原则予以登记。同时，尊重房屋交易事实，在房屋权利人申请不动产登记时，收回原房屋所有权证和国有土地使用证，原土地使用权人不再享有相应的土地使用权。如土地使用权人不配合提交国有土地使用证的，市不动产登记机构经调查核实权属来源等有关材料，依法公告并注销原国有土地使用证后，办理权利主体一致的不动产权证。涉及划拨用地转为出让用地的，当事人应先按规定补交土地出让金及相关税费后，再申请办理登记手续。
4.个人以房改方式向原市住建部门(市房产局)购买直管公房，已取得个人房屋所有权证的，可以按国有划拨土地性质申请办理不动产登记。
(二)房屋、土地坐落不一致的不动产登记问题
房屋所有权证和国有土地使用证登记档案记载的坐落不一致的，以公安派出所或地名委员会证明材料为准;对于无地名文件的，按照房屋所有权证登记档案的坐落记载。
(三)房屋、土地用途不一致的不动产登记问题
不动产统一登记实施前，房屋所有权证和国有土地使用证记载的房屋用途和土地用途不一致的不动产(项目配套房屋所有权首次登记除外)，具体按以下情况分类处理:
1.房屋用途已经原市规划局许可，未办理土地用途变更审批的，由市自然资源局委托评估机构进行评估，经市人民政府同意后，市自然资源局、用地单位签订国有土地使用权出让合同变更协议，由用地单位补交土地出让金后，办理不动产登记。
2.房屋用途未经原规划部门许可，且不符合原批准土地用途的，经市自然资源局处理并获得补办规划手续批准的，市自然资源局委托评估机构进行评估，经市人民政府同意后，市自然资源局与用地单位签订国有土地使用权出让合同变更协议，由用地单位补交土地出让金后，办理不动产登记。
对原批准土地用途与《土地利用现状分类》(GB/T21010—2017)二级类不对应的，应按照《土地利用现状分类》(GB/T21010—2017)二级类重新确定归属地类进行登记，并在不动产登记薄和不动产权证书“附记”中记载原批准用途。
(四)房屋、土地范围不一致的不动产登记问题
1.在《商品房买卖合同》中已明确楼幢归属宗地信息的，按合同约定落宗，土地使用年期按合同约定所落宗地使用年期确定。
2.无法提供《商品房买卖合同》或提供的《商品房买卖合同》中宗地信息为多宗土地的，经现场测绘楼幢界址，按房屋主体所在宗地落宗，土地使用年期按房屋主体所在宗地使用年期确定。
3.越界超占国有建设用地的，可在房屋规划确定的宗地落宗，土地使用年期按落宗地使用年期确定。
(五)因继承(受遗赠)申请登记问题
因继承、受遗赠取得不动产申请登记的，申请人应按《不动产登记操作规范(试行)》相关要求提交申请材料，由当事人所在机关、企事业单位、城区人民政府、乡镇人民政府(街道办事处)、村(居)委会等单位做好配合工作，出具死亡、亲属关系等相关证明材料。申请人提交经公证的材料或者生效的法律文书的，按《不动产登记暂行条例实施细则》的相关规定办理登记。市不动产登记机构按要求做好利害关系人询问笔录，由全部相关人员签字确认，申请人签署继承不动产登记具结书。
(六)依职权注销登记问题
市不动产登记机构在依职权办理注销登记时，应当首先确认不动产权利归属是否已不属于原权利主体或已灭失，市不动产登记机构不得在不动产权利仍归属于原权利主体或灭失前直接注销记载该项权利的产权证书。在依职权办理注销登记过程中，应当严格按照《不动产登记暂行条例实施细则》要求，在不动产登记机构门户网站以及不动产所在地等指定场所进行公告，公告期不少于15个工作日，不得以通知、决定等其他方式替代公告。
(七)房屋面积与规划批准面积不符的不动产登记问题
1.市不动产登记机构可凭规划批准的面积和层数进行登记。
2.由现房屋权利人向市自然资源局申请补办房屋规划手续。待现房屋权利人按照当时有关规定就低标准补交土地出让金和城市基础设施配套费等相关费用后，市自然资源局对超建部分予以补办房屋规划手续。
(八)申请主体确认的不动产登记问题
房地产项目因开发建设单位注销、被吊销营业执照或失联，购房人不能按照双方共同申请的规定办理不动产登记手续的，可按以下情况分类处理:
1. 项目开发建设单位已注销或被吊销营业执照的:⑴开发建设单位已注销或被吊销营业执照且无承继单位的，由不动产所在城区人民政府代为申请;⑵项目合作建设的，合作一方注销或被吊销营业执照且无承继单位的，由其他存续的合作方作为申请主体;⑶开发建设单位己注销但有承继单位的，由其承继单位作为申请登记的主体。
如申请主体无规划报建、竣工验收等批准文件，在土地和房屋权属来源清晰、界址明确，房屋质量合格、消防合格、权属无争议的前提下，由市不动产登记历史遗留问题处理领导小组有针对性进行专题研究，根据具体问题进行研究处理。
2.开发建设单位己缺失，购房者持有开发建设单位代收房款收据、代收缴纳税费款收据的，由项目所在地的城区人民政府作为申请主体代为申请，先行办理不动产权证，再由有关职能部门通过法定途径向开发建设单位继续追缴税费等。
(九)土地用途与规划用途不一致且开发建设单位已缺失的不动产登记问题
1.由购房人申请补办改变土地使用条件的审批手续，补交土地出让金后予以办理;
2.建设项目己经原市国土资源局或原市规划局批准的，由市自然资源局核实项目各分类用途的计容建筑面积，报市人民政府批准后，经用地单位补交土地出让金并由市自然资源局与用地单位签订补充合同。建设项目未经原市国土资源局或原市规划局批准的，由市自然资源局依法作出处理后，补办规划审批手续并报市人民政府批准，待补交土地出让金并签订补充合同后办理登记。
(十)己办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，再申请同一权利人房屋面积分割或合并登记问题
可依据市住房城乡建设局备案的竣工图办理变更登记。
(十一)在《中华人民共和国土地管理法》实施之前建成房屋，无法找到规划批准文件、土地权属来源等证明材料，但同一楼幢部分业主已办理了产权证书，其余部分业主申请办理不动产登记问题
鉴于同一楼幢部分业主已办理了产权证书，可不再办理房屋所有权首次登记，直接办理不动产权证。房屋建成时间以房屋登记档案记载时间为准。
(十二)建筑年代久远无竣工验收材料的自建房的不动产首次登记问题
开发建设单位或申请主体委托有资质的房屋安全检测、鉴定机构对房屋基础、主体等建筑物质量进行检测鉴定，明确房屋建筑结构，并出具房屋安全鉴定检测报告书。鉴定结论符合房屋安全标准的，房屋安全鉴定检测报告书作为房屋竣工的证明文件。
(十三)政府主导的开发建设项目因各种原因未办理不动登记问题
由市人民政府牵头，责成市直有关部门、国有企事业单位及时补办项目相关手续后，由购房人凭购房发票缴税凭证等相关材料，向市不动产登记机构直接申请不动产登记。
(十四)登记在夫妻一方名下的房改房、集资建房、经济适用房等社会福利住房，登记权利人申请办理转移等相关处分登记问题
不动产登记簿记载权利人可以持相关材料直接申请办理相关登记业务，不再审核隐性共有人。
(十五)按商品房出售给个人的原属社会保障性(安居工程)住房，已办理个人名下房屋所有权证，未办理个人相应国有土地使用证的不动产登记问题
1.可按国有划拨土地性质予以办理不动产权证;
2.如未取得个人名下国有土地使用证，但己多次办理房屋所有权转移登记的，待完善划拨土地补办出让手续后，予以办理不动产权证。
(十六)关于国有建设用地使用权办理抵押登记、预购商品房预告登记及在建建筑物抵押登记问题
1.如先办理了国有建设用地使用权抵押登记，需提交原国有建设用地使用权抵押权人书面同意证明材料，方可办理预购商品房预告登记;
2.如先办理了国有建设用地使用权抵押登记，再以在建建筑物进行抵押时，可不需注销在先的建设用地使用权抵押登记。
3.不动产统一登记前已办理国有建设用地使用权抵押登记，该用地的在建建筑物己办理在建建筑物抵押登记或已出售部分房屋，现申请继续对该国有建设用地办理顺位抵押登记的，在满足下列几点要求的情况下，不动产登记机构给予办理:
(1)抵押人已知晓在先已抵押承诺书;
(2)抵押双方认可该宗土地使用权拟办理顺位抵押，其价值是核减己销售备案房屋、已办理预告登记房屋、已办理房产证房屋所占地面积及道路、绿化等公共配套设施所占土地面积后剩余的土地价值。
(十七)《中华人民共和国城乡规划法》实施后的违法建筑的不动产登记问题
由市直相关职能部门依法处理。
(十八)其他县(市)可以参照本指导意见执行。
四、 保障措施
(一)提高思想认识
不动产统一登记改革是国务院部署深化改革的一项重要任务，我们要充分认识不动产统一登记制度改革与实施的重大意义，要坚决贯彻执行，切实提高共同做好这项工作的思想自觉和行动自觉。
(二)加强组织领导
成立市不动产登记历史遗留问题处理领导小组，市人民政府分管领导为召集人，市中级法院、公安、司法、财政、自然资源、住房城乡建设、农业农村、城管、林业和园林、税务和市不动产登记和房产交易中心等单位为成员。主要研究特别复杂、特别重大事宜，原则上每月召开一次，一事一议。
(三)加大工作力度
各部门要从维护群众合法权益的角度出发，切实把以人民为中心服务理论贯穿到不动产登记工作中去，加大工作力度，切实解决问题，努力化解社会矛盾，有效推进社会和谐。
本指导意见自印发之日起施行，有效期五年。