房屋继承如何办理?

房屋继承如何办理?
作者：奚正辉 俞弢  
来源：儒者如墨  
继承房屋要看具体情况，应当区分继承人之间对房屋继承是否存在争议。
若继承人对继承的房屋发生争议，且不能协议一致办理，那么只能到法院诉讼解决，可以委托专业的继承律师代理诉讼。
若继承人对继承的房屋没有争议，能协议一致办理，那么通常有三种方式可以办理：
一、不动产登记中心直接办理继承转移登记；
二、公证处办理继承公证，然后凭公证书再到不动产登记中心办理继承转移登记；
三、法院诉讼出具调解书，然后凭调解书再到不动产登记中心办理继承转移登记。
法律依据：
《不动产登记暂行条例实施细则》第十四条：因继承、受遗赠取得不动产，当事人申请登记的，应当提交死亡证明材料、遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系材料等，也可以提交经公证的材料或者生效的法律文书。
一、不动产登记中心直接办理继承转移登记
需要的资料：
1. 所有继承人的身份证、户口簿或其它身份证明；
2.被继承人的死亡证明，包括医疗机构出具的死亡证明；公安机关出具的死亡证明或者注明了死亡日期的注销户口证明；人民法院宣告死亡的判决书；其他能够证明被继承人死亡的材料等；              
3.所有继承人与被继承人之间的亲属关系证明，包括户口簿、婚姻证明、收养证明、出生医学证明，公安机关以及村委会、居委会、被继承人或继承人单位出具的证明材料，其他能够证明相关亲属关系的材料等；
4.放弃继承的，应当在不动产登记机构办公场所，在不动产登记机构人员的见证下，签署放弃继承权的声明；
5.继承人已死亡的，代位继承人或转继承人可参照上述材料提供；
6.不动产权证书；
7.被继承人生前有遗嘱或者遗赠扶养协议的，提交其全部遗嘱或者遗赠扶养协议；（还需提供遗嘱见证人的身份资料）
8.被继承人生前与配偶有夫妻财产约定的，提交书面约定协议；
9.法定继承人基本情况表；
10.份额约定书；
11.承诺书。
办理要求：
受理登记前应由全部法定继承人共同到不动产所在地的不动产登记机构进行继承材料查验。
不动产登记机构应重点查验当事人的身份是否属实、当事人与被继承人的亲属关系是否属实、被继承人有无其他继承人、被继承人和已经死亡的继承人的死亡事实是否属实、被继承人生前有无遗嘱或者遗赠扶养协议、申请继承的遗产是否属于被继承人个人所有等，并要求申请人签署继承不动产登记具结书。
不动产登记机构可以就继承人是否齐全、是否愿意接受或放弃继承、就不动产继承协议或遗嘱内容及真实性是否有异议、所提交的资料是否真实等内容进行询问，并做好记录，由全部相关人员签字确认。
根据上海市不动产登记技术规定：继承权未经公证的转移登记公告期不少于三个月。
由于目前上海办理房屋继承的人很多，申请办理也需要预约排队。而且，不动产登记机构对继承转移登记审查非常严格。
二、公证处办理继承权公证
需要的资料：
1.所有继承人的身份证、户口簿或其它身份证明（包括护照、港澳居民来往内地通行证、台湾居民来往大陆通行证等）；
2.被继承人的死亡证明，包括医疗机构（或上海市各区卫生防疫部门）出具的死亡证明或记载有被继承人死亡日期的火化证明、公安机关出具的注明了被继承人因死亡注销户口的注销户口证明；被继承人系经人民法院宣告死亡的，应当提交人民法院宣告死亡的判决书；其他能够证明被继承人死亡的材料等；              
3.所有继承人与被继承人之间的亲属关系证明，包括被继承人或继承人档案保管单位出具的、能够反映被继承人与继承人之间亲属关系的材料、公安机关出具的反映户籍档案中被继承人或继承人之间亲属关系的户籍证明、婚姻证明、收养证明、出生医学证明等；
4.继承人已死亡的，提供其死亡证明、因死亡注销户口的户籍证明；
5.因继承人中有人死亡并发生转继承或代位继承的，代位继承人或转继承人可参照上述材料提供；
6.不动产权证书；
7.被继承人生前订立有公证遗嘱或者经公证的遗赠扶养协议的，应当提交其遗嘱公证书或者遗赠扶养协议公证书；
8.继承人中有丧失行为能力的，应当提交法院认定无民事行为能力的判决书，并由监护人到场办理公证手续；继承人中有未成年人的，由其法定监护人到场办理公证手续。
办理要求：
全部法定继承人应当共同到场办理房屋继承公证（除已经办理经公证的委托书或放弃继承声明书的继承人），公证员会就与房屋继承有关的事项逐一进行询问并予以记录，继承人中有放弃继承的，应当在公证机构办公场所、在公证员的面前，签署放弃继承的声明。
公证机构办理房屋继承公证，对涉及房屋继承的相关事实进行全面审查，包括但不限于继承人要求继承或放弃继承的意思表示是否清晰、被继承人生前法定继承人的范围（其父母、婚姻、子女情况），房屋权属是否清晰、是否存在争议，被继承人生前有无订立遗嘱或与他人签订遗赠抚养协议等。对审查无误的房屋继承公证申请，公证机构按照相关规定出具继承公证书。
公证费：
按房屋的遗产面积部分，每平方米80元计算，并收取因调查核实产生的必要费用。
三、法院诉讼出具调解书
需要的资料：
同上。
办理要求：
由一方继承人作为原告，另一方继承人作为被告，由原告准备好起诉状及证据，向法院起诉。法官会开庭审理案件，核实继承人提供资料的真实性。法院审理完毕后，根据原被告双方的意见，出具调解书。
诉讼费：
以继承房屋500万计算，诉讼费为46800元，浦东新区法院诉前调解按照十分之一收取诉讼费，即4680元。
四、其他问题
1.继承是否需要缴纳契税？
《国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》
对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属，不征契税。
按照《中华人民共和国继承法》规定，非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。
2.继承是否需要缴纳遗产税？
截止到2018年10月，中国没有遗产税的规定，网上有很多关于遗产税的假新闻。因为遗产税比较复杂，影响面很广，目前中国政府还没有遗产税的立法草案。
3.办理了遗嘱公证，是否还要办理继承公证？
办理过遗嘱公证，被继承人生前仍可就该遗嘱进行撤销、变更、或订立新的遗嘱，故遗嘱公证书，并不是该遗嘱指定受益人获得财产继承权利的必然保证。发生继承后，公证机构仍需审核该遗嘱是否是被继承人生前最后一份有效的遗嘱，并就此出具继承公证书。
4.被继承人有遗嘱，办理继承是否需要其他继承人到场？
无论是否立有遗嘱，办理继承时，都需要所有继承人到场，除非办理委托书或者放弃继承。
5.被继承人父母的死亡证明无法开具，如何处理？
若因被继承人父母死亡年代较为久远的无法开具死亡证明的，可以由所有继承人出具承诺，父母先于被继承人死亡。不过建议最好还是能开具相关的证明（如父母的殡葬、墓穴证明或生前村委会等基层组织出具的证明其死亡时间的相关证明等）或者委托律师去调查。
6.律师在办理继承案件的作用？
专业的继承律师熟悉继承的流程及如何调查继承的资料，可以帮继承人做很多工作，让继承人省心省力，且能维护继承人的权利，能妥善安排遗产的继承。  
7.房屋继承案件由哪个法院管辖？
《民事诉讼法》第三十三条：下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖：（一）因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖；（三）因继承遗产纠纷提起的诉讼，由被继承人死亡时住所地或者主要遗产所在地人民法院管辖。《民事诉讼法司法解释》第二十八条：民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。
本律师认为，由于房屋继承通常还会涉及析产（共有物分割），可能还涉及到其他非继承人作为共有人，建议由房屋所在地法院管辖比较合理。
若发生房屋继承，继承人自己不清楚如何办理的，可以咨询专业的继承律师、公证员或者不动产登记中心工作人员。