司法考试案例分析：如何防止“一房二卖”

　　【案情】
    　　2006年11月，廖志平（化名）估计县城某地段的二手房价格会出现较大幅度的上涨。因此，廖志平通过中介公司，物色了一批总价值为50余万元的二手房，并与该房业主签订了《房屋买卖合同》，支付了首付款13万元。后来，业主突然反悔，拒绝履行合同，要将房屋转卖给他人。原来业主已经和另外的购房者也签订了《房屋买卖合同》，并办理了房屋产权过户手续。
    　　【评析】
    　　现在房地产市场上一房二卖时有发生。这是一个典型的通过房屋中介机构买房时一房二买的案例。中介公司向多位购房者收取定金，会导致一房二买。业主同时通过多家中介公司卖房，会导致一房二卖。某些不法分子为骗取钱财，将同一套房屋反复销售，也导致一房二卖。
    　　那么，如何防止一房二卖呢？笔者谈谈以下几点建议：
    　　一、购房者要确保业主已经签收定金
    　　通常情况下，在房屋中介处相中了房屋后，购房者会被要求签订一份定金合同，并收取定金，以确保业主不会将房屋转卖给他人。有些小型中介公司，为将房源迅速脱手，与多位购房者签订定金合同，导致“一房二卖”的情况发生。购房者只要选择品牌信誉好的中介公司买房，就可以避免这种情况发生。如果购房者需要通过小型中介公司买房，就要确保业主能签收到定金。一般情况下，买卖双方在正式签约前不会见面，定金往往由中介公司转交。购房者很难直接了解到业主是否收取定金。但是，购房者可以要求中介公司出示收据，确认业主已签收定金。
    　　二、购房者要调查所购房屋产权，提存房屋产权证
    　　业主为了能将房子售出高价，往往会委托多家中介公司出售房屋，引起“一房二卖”的情况发生。从签订合同，到正式交易，还有一段时日。业主往往会在这段时间，另外物色买主，然后撕毁合同，将房屋以较高价格转让给第三人。为了避免这种情况的发生，可以采取以下的办法加以防范：一是进行产权调查。交易中心通常备有房屋的原始记录，包含了房屋所有的基本信息，如房屋土地状况、产权共有人等。在签订房屋买卖合同前，购房者可以到房地产交易中心进行产权调查，将调查结果与业主的房屋产权对比，如发现房屋产权证上的记载与调查结果不相符，购房者需要小心了，业主有可能将房屋“一房二卖”。二是提存房屋产权证。签订买卖合同后，若未办理过户手续，房屋产权证仍由房屋原先的业主持有。有些购房者看到房屋产权证后，会误认为产权仍为该业主所有，为业主将房屋“一房二卖”提供了便利。购房者可要求业主将房屋产权证提存在中介公司，待办理过户时，再从中介公司取出，以避免这一现象发生。
    　　三、购房者还需要注意，在交易中心登记后再向业主支付首付款。
    　　购房者在交易中心登记后再向业主支付首付款，可以避免某些人将房屋“一房二卖”后，诈骗购房者的购房款。
    　　从本案看，廖志平在购买二手房屋时，法律意识不强，没有采取有效防范措施。一是对中介公司的信誉度没有进行了解；二是定金的收取得不到确保；三是对房屋的有关证件没有进行确认。笔者在此温馨提醒：通过房屋中介机构购买二手房屋时，一定要多个心眼，依法进行买卖，防范购买二手房屋过程中的风险。