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标题: 司法拍卖房产税费究竟如何承担？ [打印本页]

作者: 班华斌律师 时间: 2020-3-10 18:28
标题: 司法拍卖房产税费究竟如何承担？
司法拍卖房产税费究竟如何承担？
原创左乡财税与法 2019-11-07
法拍房看似低价的背后究竟有没有坑？司法拍卖房产税费是多少？司法拍卖的房子到底能买吗？
在《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（法释〔2016〕18号）第三十条规定，“因网络司法拍卖本身形成的税费，应当依照相关法律、行政法规的规定，由相应主体承担；没有规定或者规定不明的，人民法院可以根据法律原则和案件实际情况确定税费承担的相关主体、数额。”
然而在实际执行中我们会经常看到这种情况：

标的物转让登记手续由买受人自行办理，所涉及的一切税、费及其可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人承担。
均由买受人承担？这是什么鬼？
法院采用一刀切的做法，在司法实践中，是有其现实意义的。
就房屋买卖而言，买卖双方各自应承担的税费有明确的规定，个税/企业所得税、土增税、增值税等主要由出卖人承担，买受人承担的仅限于契税、印花税。然而多数情形下，司法拍卖的被执行人处于下落不明或无可供执行的其他财产状态，被执行人是纳税义务人，但履约能力恶化，无力缴纳卖方应当承担的税费，基于税收优先原则，许多法院往往采用一刀切的做法，载明“一切税费由买受人承担”。
然而这种一刀切的做法也会产生一些争议。
首先，必然增加买受人的成本。买受人往往对于应付出的总成本估计不足。深圳曾经有一个案例，住宅位于宝安区沙井镇，周围配套设施齐全、商服繁华度良好、出行方便，再加上较低的起拍价，簇拥着众多，经过激烈竞价，最终以151万元成交，本以为可以美滋滋地坐等收房，但是令竞买人措手不及的是，除了成交价，他还需支付一笔高额税费。据核算，该房产的税费将近90万元，相当于房价的六成！再加上其他相关费用，其总成本远远超出市场评估价203万元，这也是该套房产第一次拍卖时流拍的原因之一，竞买人欲哭无泪，自己挖的坑只能自己填了。
其次，存在相关税费存在无法税前扣除及无法取得专票的风险。由于拍卖公告中的税费承担条款仅在买卖双方之间发生效力，并不能改变纳税义务人，即使买受人承担了原本应该由被执行人承担的税费，税务机关开具的税收缴款书或其他完税凭证仍是被执行人。此时，若竞拍主体为企业，则存在不能在企业所得税前进行列支的风险，营改增后，在竞买方为增值税一般纳税人的情形下，若被拍卖对象为关停企业或走逃企业，则已被税务机关认定为非常户而无法开具增值税专用发票，即使在正常状态下，被执行方也不愿主动协助买受方开具增专票，竞买方将无法抵扣该部分税款。
所以，充分了解清楚拍卖房产所可能涉及的税费是必要的，为此我们整理如下，仅供参考。
出卖人涉及的税费如下：
1、增值税。根据《财政部国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税〔2016〕47号）“三、其他政策（二）纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。”的规定分为如下几种情况。

2、土地增值税
根据《土地增值税暂行条例》规定，转让国有土地使用权的行为，以转让土地使用权取得的全部收入减去法定的扣除额后的余额为土地增值额，按照累进税率征收土地增值税。
法定的扣除额
（1）取得土地使用权所支付的金额
“取得土地使用权所支付的金额”可以有三种形式：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。
扣除项金额包括发票原价、每年加计5%
（2）开发土地的成本、费用
（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格
（4）与转让土地使用权相关的税金
指在转让土地使用权时缴纳的城市维护建设税，教育费附加、印花税等也可视同税金扣除。取得房产时缴纳的契税（发票）
（5）财政部规定的其他扣除项目
土地增值税采取四级超率累进税率，具体标准如下：

3、房产税
目前除了个人所有的非营业用房产免征房产税外，其余多数商业用房均需缴纳房产税。房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。目前一般是按照原值*70%*1.2%计算。从获取房产次月开始缴纳。
另外还有城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、印花税等小税种。该部分税费按照增值税额为依据，其中城市维护建设税市区7%，县城和镇5%，乡村1%；教育费附加为3%；地方教育费附加为2%；地方水利建设基金为0.5%（出让方为个人不需缴纳）。
此外往往还需要考虑税收滞纳金、物业费，如果出卖方为公司的话可能涉及所得税等。
买受人涉及的税费如下：
1、契税。根据《财政部国家税务总局关于土地使用权转让契税计税依据的批复》（财税〔2007〕162号）规定，应按照转让的总价款以3%税率征收契税。
2、印花税。
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举例说明如下，仅供参考：

（完）

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