法艺花园

标题: 延期交房的法律理论、实务及提示 [打印本页]

作者: [db:作者] 时间: 2014-3-28 09:17
标题: 延期交房的法律理论、实务及提示
原作者：刘建昆
　　从公安边防转业七八年以来，自己越来越远离了法律实务。日常的工作，只是劳动时间与工钱的简单交换，完全体现不出与法律有关的技术含量。虽然自己也觉得，实际并不适合现在这个岗位，却很难再拿出决绝的勇气，与安逸的生活进行一次决裂。虽则有时候，从理论角度上关注一些法律问题，写一点文章，却基本上不再动手“做案”。我如同一个没了手术刀的医生。
　　2013年3月17日以来，因为购房延迟交付赔偿问题，有一搭没一搭的交涉。转眼一整年过去了，2014年3月19日，仲裁庭开庭。在仲裁中扫了几眼案卷，听仲裁员主持，双方律师的攻防……作为当事人的自己却像一个真正的旁观者。当晚查了半天有关的理论和案例恶补，感觉找到的不光是文件，还有一小点法律职业作为技术工种的荣誉感。
　　法律的个人素养告诉我：这个案件的攻防，难说切中要害。双方都纠缠于商品房房屋验收的标准和时间。也就是说，商品房何时经过谁验收才可以交付。最高人民法院于2009年9月作出（2009）民监他字第7号函答复明确称：“交付的房屋除经工程质量验收合格外，还需在规划、消防以及环境保护等方面亦不存在影响使用的障碍。”最高院同意下列意见，即“工程竣工验收单位不仅仅指建设、设计、施工、监理等四家单位，还应包括规划、公安消防、环保、质监站等四部门，它们八家单位对工程质量的验收合格，才为合同约定的房屋交付必备条件所指的“该商品房经验收合格”。”这个观点是权威而且合理的。
　　案件的焦点在于，按照《中华人民共和国合同法》之规定，开发商“正确、适当、全面地完成合同中规定的各项义务”，才能作为交付商品房和合同履行完毕的标准。商品房的交付，不但要履行商品房实物交付义务，还必须附随履行法律文书、证明材料的交付义务。现行有效的地方法规《山东省商品房销售条例》第五章“交付使用”第三十七条规定：“交付商品房时，应当向买受人提供下列材料：（一）房地产开发项目综合验收报告及备案证明；（二）商品房质量保证书和使用说明书；（三）具备相应资质的测绘单位出具的商品房面积测量证明文件；（四）房地产开发合同约定的商品住宅性能认定文件；（五）物业管理企业查验承接物业共用部位、共用设施设备等证明材料；（六）买受人共有的非经营性配套公共建筑和公共设施清单；（七）商品房买卖合同约定的应当提供的其他材料。”而且《商品房预售合同》约定：“出卖人不出示证明文件，或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”
　　根据上述法规规定和合同约定，不但商品房未经八方验收合格时不能认为交付合法有效，就算八方验收合格之后的交付，也可能因证明文件不齐全而难以认定合同全面履行。
　　本案我们的提示是：买房方具有拒绝开发商不正确、不适当、不全面履行的权利。当商品房实质上不具备交房条件（未经八方验收合格）、开发商未履行附随义务（书面通知受领）、交付履行不全面（欠缺法律文书证明）等三种情形，买房方有拒绝受领房屋的权利。因而本案的真正争议点，应该是，如果不具备受领条件，买房房因为被欺诈等原因，提前和部分的接受了合同的履行——一般是接受房屋的钥匙；是能否意着合同已经完成法律意义上的履行？我认为，在上述三种条件下的商品房及钥匙交接，不能认为履行完成，买房方应当申请仲裁庭裁令开发商继续履行合同，直至达到履行完整。其延迟交房违约责任的起算时间，不妨自违约之日起，计算至开发商“正确、适当、全面地完成合同中规定的各项义务”为止，加大违约索赔力度，以求购房方利益最大化。另外，对于因部分履行而造成的买房方费用增加（如物业费的提前缴纳），应该由开发商承担。
　　然而，中国的法治现状则告诉我：依法办案，难。任何一个案件，法律之外的干预，往往是更为关键的。就本案来说，开发商财大气粗、关系通天，因而胡搅蛮缠是不消说的；申请人人数众多，又不谙法律而坐失良机；仲裁员顾虑重重，难以下判更是可以预见。种种因素综合考虑，最终么，无非是满天刷价，就地还钱，将法律问题变成数学问题了。

欢迎光临法艺花园 (https://www.llgarden.com/)