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标题: 形式主体与实际主体权利冲突之解决 [打印本页]

作者: [db:作者] 时间: 2014-3-23 20:39
标题: 形式主体与实际主体权利冲突之解决
原作者：滕威江苏省淮安市淮阴区人民法院审判委员会委员、研究室主任
一、据以研究的案例
1986年6月17日，原告孙甲委托他人为其填写民用建筑申请书一份，申请在自家院内新建住房三间和厨房两间，村民小组和村民委员会均同意并在申请书上盖章。嗣后，后受委托人又因孙乙的要求，将申请书上申请人孙甲的“甲”字直接涂改为“乙”字，从而导致1986年11月由市规划局核发的596号建筑执照上记载的权利人为孙乙，在查勘平面图中拟建房屋上也标注了孙乙的姓名，该房屋的核准建筑面积为104平方米。当然，在审批核准的土地上建造房屋的并非孙乙，而是原告孙甲，但原告孙甲在建造好房屋后，未能办理该房屋的所有权证。2001年，被告某房地产开发有限公司（以下简称开发公司）进行房地产开发，原告孙甲和孙乙的房屋所处地段都在拆迁范围。在拆迁补偿安置过程中，被告开发公司和拆迁办测量原告孙甲的上述新建房屋面积为101.12平方米，但原告未能提供该房屋的建筑执照。而孙乙却提供了核准在原告孙甲房屋位置建房的上述596号建筑执照。于是，2001年10月24日，被告开发公司便以孙乙持有建筑执照为由，与孙乙签订了房屋拆迁补偿协议一份，对孙乙自己所建104平方米房屋按合法建筑，给予了43264元的经济补偿。而原告孙甲因不能拿出建筑执照，只好在交涉无效果且房屋必须依政府要求按期拆除的情况下，与被告开发公司按无证房屋签订了房屋拆迁补偿协议，原告孙甲建造的101.12平方米房屋仅获得了8089.6元的补偿。2003年4月15日，淮安市规划局在原告孙甲提供的596号建筑执照（复印件）的查勘平面图上签章注明：核准由孙乙建设，后实际由原告孙甲建成并使用的房屋“应为合法建筑”。后原告孙甲多次要求被告开发公司对其房屋按合法建筑给予补偿，但均无效果。2004年4月7日，原告孙甲向法院提起民事诉讼，要求被告开发公司对原告的房屋按合法建筑标准给予补偿。
法院经审理认为，虽然本案争议的房屋系原告孙甲兴建，但建筑执照上却是孙乙的名字。法院还认为，由于规划部门已于2003年4月15日在建筑执照的查勘平面图上签章注明原告孙甲的房屋“应为合法建筑”，故在房屋的合法性与建筑执照核发的持有人之间产生了矛盾，而该矛盾并不能通过民事诉讼程序解决，而应当由规划部门先做出明确的认定，待规划部门确权后，原告方可向有关义务人主张民事权利，故原告的起诉不能成立。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条第（四）项之规定，裁定驳回了原告孙甲的起诉。
二、法理分析
（一）不动产应以“权利主体一致性”为原则
土地是房屋的载体，房屋作为不动产不可与土地相分离，与土地分离的房屋定会失去其经济价值。大陆法系国家对于建筑物能否独立于土地有着不同的认识，以德国为代表的一些国家，否认建筑物的相对独立性，如《德国民法典》第94条规定：“土地的主要组成部分，为定着于土地的物，特别是建筑物，及与土地尚未分离的出产物。”在这里，土地和建筑物被看成是一个不动产。而日本法律就与德国法律不同，日本民法认为土地及其建筑物是两个独立的不动产，并非为一物，其明确承认建筑物的相对独立性。由于认识的不同，便产生了民法上的两个不同的理论。否认建筑物独立性的国家，其在民法上将建筑物看成是与土地的附合，建筑物因与土地之结合而与土地连为一体，建筑物本身便丧失了自己的独立性。根据这种理论，不难得出这样一个结论：如果某人的建筑物建在他人的土地上，则不可能取得该建筑物的所有权。而肯定建筑物具有独立性的国家则认为，对于建筑物，民事主体完全可以依据法律规定的原因或者合同约定的原因取得所有权。取得在他人土地上建筑物所有权的基础权利传统民法称之为权原，包括土地所有权和土地利用权（地上权、土地租赁权、土地借用权等等）。⑴ 也就是说，取得了“权原”，才能有可能取得建筑物的所有权。对此，我国有学者认为，这种取得建筑物所有权的认识，“仍来源于土地和建筑物的不可分性，若想取得建筑物的所有权，则须首先取得对土地的占有权，而占有权的本权自然是土地所有权或土地利用权”，所以“在承认建筑物独立性的前提下，可以将土地使用权和建筑物所有权的结合解释为具有主从关系的性质” ⑵。
我国虽然承认建筑物的相对独立性，但同时实行土地使用权与建筑物所有权的主体一致的原则。如我国建设部1990年12月31日颁布实施的《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第3条规定：“城市房屋的产权与房屋占用土地的使用权实行权利人一致的原则，除法律法规另有规定的外，不得分离。”再比如，国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第23条规定，土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。基于这些规定，我国法律不仅确立了“房随地走”的原则，而且也确认了“地随房走”的原则。两种原则交织在一起往往会发生难以解决的冲突。尽管如此，权利主体一致的原则还是被后来的《中华人民共和国城市房地产管理法》所确认，该法第31条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”这部法律虽然回避了谁主谁从的问题，但却不能回避实践中带来的一系列问题。笔者认为，在权利主体一致的原则下，无论谁主谁从，都应当根据实际情况而定，在理论上，就是要根据所设定的民事法律关系的客体来决定，土地为客体，则“房随地走”，建筑物为客体，则“地随房走”，始终保持土地使用权与建筑物所有权主体的一致性，决不能将两者对立化和绝对化。
本案便提出了这样一个问题：原告孙甲的土地使用权与建筑物的所有权能否分离？在本案中，原告孙甲合法地享有一块土地使用权，且在该宗土地上建造房屋是获得有关部门批准的，因此，按照权利主体一致性的原则，不难推出：在该宗土地上建造房屋的人就应当是该建筑物的合法所有权人。然而，由于该建筑物的执照姓名为孙乙，从而导致原告孙甲的房屋被拆迁后却不能按合法建筑标准获得补偿的结果。我们仅从实体公正的角度来看，这样的结果就明显是不公正的，原告孙甲本无过错却在他人的某种诡计中遭受不利益，其中必有违反法理哪怕是常理的现象。在原告孙甲享有合法使用权的土地上，规划部门却认可孙乙作为建房权利人并登记于建筑执照中，其至少没有准确核对申请人的身份。被告开发公司在原告孙甲已提出房屋是合法建筑，尤其是建房申请表上的申请人姓名明显被涂改的情况下，其更应当履行注意的义务，认真核对查勘平面图上所标注的房屋处所和实际权利人，核对土地使用权主体与房屋实际权利主体是否一致，以正确确定与自己签订拆迁安置补偿合同的相对人。从以上分析可以得出答案，本案被告开发公司在缔约过程中，没有认真对待原告所提出的问题，尤其是在原告出示了规划部门业已认可为合法建筑的证据的情况下，被告仍然一味强调建筑执照上不是原告的姓名，而无视建筑执照上明显存在的瑕疵，其明显违反了我国房地产法的“权利主体一致”的原则，因而原、被告双方虽然在房屋必须按期拆除的政府令下达成了拆迁安置补偿协议，但其协议在实体上的不公正也是显而易见的。
（二）对有关权利凭证登记错误的法律分析
我们完全有理由认为，建筑执照上的权利人姓名登记错误，很容易损害权利人的利益。本案显然存在着登记错误的问题。这里需要声明的是，民法上的登记错误通常指的是对不动产物权的登记错误。但是，建筑执照是一种职权管理部门准许建房的凭证，或者说取得建筑执照就意味着国家肯定了建房行为的合法性，因而建筑执照上所登记的申请人的姓名，通常也是不动产物权的享有人。也就是说，建筑执照虽然不是物权凭证（如房屋产权证），但在实际享有不动产权利却无其他形式上的证据时，建筑执照也能产生不动产权利推定之效果。事实上，本案中的被告开发公司正是将建筑执照上的登记权利人作为建筑物的合法所有人，才错误地对孙乙给予了合法性建筑物的补偿。因此，从这个意义上讲，笔者将建筑执照上对申请人的记载错误，也称之为登记错误应无不当。
对登记错误的概念，学界有不同的表述。有一种观点认为，登记错误就是登记的权利在现实生活中根本不存在或者与实际情况根本不符。另有一种观点则认为，土地登记所以发生不正确，系原登记有无效或得撤销之原因，即错误登记是指登记有无效原因或有可撤销原因并被撤销，而登记未被涂销之时。其实这更多地包含着错误登记所应有的后果。还有学者认为，登记错误是指登记没有表明真实不动产物权状况，在权利表现形式和实质权利之间出现偏离的现象。笔者认为，登记错误是指无权利却被登记赋予其权利，有权利又被登记为与实际权利不符的登记。其实，现实生活中这种登记权利人和实际权利人不一致的错误登记情况常有发生。例如，被继承人死亡的事实导致继承人取得遗产所有权的法律效果的发生，如果不动产登记簿未真实反映此种物权变动效果，即发生了错误登记；又如，对不动产物权作变动裁决的法院判决生效后，登记簿未能反映该判决真实内容的，也发生了登记错误；再如，因法律事实而取得物权的，登记簿中却未将取得物权之人登记为权利人的，也发生了登记错误。⑴
我们现在所要探讨的是这样一种登记错误：在既没有事实行为又不存在法律行为的情况下，不动产的权利却被无端地登记在其名下，即名义上的登记权利人正在从法律上享受他人所应当享有的权利，导致实际应当享有权利的人却无法获得法律上的认可，自身的利益随时可能被他人侵犯。当然，登记错误发生的原因是多方面的，登记人员的马虎草率、当事人自己的错误报告、基于恶意诈欺行为等都可能造成错误登记。本案中的情况就是基于孙乙的恶意造成的错误登记。显然，区分权利来源的合法性具有重要意义。笔者认为，既然现实中对物权的错误登记是不可避免的，且并不是所有的错误登记都是违法的，那么区分登记错误的法律后果就应当以物权变动有无法律事实和法律行为为标准，即具有一定法律事实和法律行为为基础的登记错误，是可补正之错误，而没有基础的登记错误，就是无效或可撤销的，只能予以纠正。尽管在本案中规划部门在建筑勘查平面图上确认原告孙甲的房屋应为合法建筑，但因尚未纠正登记错误，即规划部门并未涂销第596号建筑执照上的所谓权利人“孙乙”的姓名，直接导致被告开发公司出于对自己利益的考虑，仍不能对原告孙甲予以合法补偿。即，如果对原告孙甲也予以合法性补偿，无疑就付出了两份合法建筑的补偿费用，而事实上只有一个建筑物是合法的。那么，法律应当如何处理呢？
笔者认为，建筑执照上登记的申请人虽为孙乙，但从勘查平面图上却清楚地看出，原告孙甲所拥有的土地是被获准可以建房的土地，且孙甲也确实在该土地上建造了房屋。也就是说，孙乙既无法律事实上的基础依据，也无法律行为（如具有准建房屋土地使用权协议）上的依据，却被准许在他人的土地上建房，显然属登记错误，其不能作为民法上的合法权利人获得补偿。所以，法院应当在查明事实后认定，只有在规划部门所批准的土地上建造房屋才是合法行为，该房屋的建造人也才能成为该建筑物的合法权利人。尤其是在规划部门已经追认原告的房屋为合法建筑的情况下，认定原告享有合法建筑利益更是无可置疑的，被告应当按合法建筑之标准给予原告补偿。遗憾的是，本案的处理结果却是驳回原告孙甲的起诉。且不说本案并不应当从程序上进行处理，单是从实体上看，这样处理，其结果也不能算是公正的。至于对错误登记的处理，笔者认为，并非所有的错误登记都能产生民法意义上的不利益效果，在有些情况下，如建筑执照上所载的位置与实际不符、当事人的性别与实际不符、土地形状与实际不符（东西向记载成南北向）、权利人姓名与实际权利人不符等，仅仅是作为登记簿上记载的权利有瑕疵，第三人完全可以从登记簿中发现登记冲突，而不会产生合理信赖。有的学者将此称为相互矛盾的双重登记。⑴其实，这完全可以由规划部门通过行政途径予以纠正的，从而并不因此剥夺当事人应有的合法民事权益。⑵
（三）本案是否适用善意取得制度
有一种观点认为，登记之公信力可以充分保护善意第三人的合法权益，只要有关权利凭证上记载清楚，第三人完全可以信赖权利凭证上登记之事项并与其交易而不受任何追夺。也有学者认为，对信任不动产登记簿记载的权利而取得该项权利的第三人，法律应认可其权利取得有效而予以保护。即使记载错误，如果第三人信任登记簿记载的权利正确并取得该项权利，也不能因登记簿的记载错误而追夺该第三人已经取得的不动产。⑴这实际上是一种不动产善意取得的观点。尽管我国有不少学者致力于设立不动产善意取得制度的研究，⑵也有不少学者极力反对我国设立不动产善意取得制度，认为不动产的善意取得制度是借助登记的公信力原则来实现的，这与占有的公信力原则来维护交易安全的动产善意取得制度，区别很明显。因而在业已建立起完备的不动产权利登记体系的国家和地区，除就违章建筑等极少数未进行保存登记的不动产，尚有讨论不动产能否准用动产善意取得制度的必要外，对于其他情形，讨论这一问题并无实益。⑶当然，也有学者折中地认为，善意取得制度的财产主要是动产，并不排斥在特殊情况下，从维护交易安全和秩序、保护当事人的合法权益考虑，对不动产可适用善意取得制度。⑷
这里有一个问题，即不动产善意取得制度的反对者们似乎认为，作为不动产的违法建筑可准用动产善意取得制度。本案原告的房屋能否认定为违法建筑呢？笔者认为，应当根据具体情况区别对待。诚然，未经有关部门审查批准并发给建筑执照而擅自建造的房屋应属于违法建筑，但违法建筑本身也有不同的情况，如违反了城市规划法等法律规定且无成为合法建筑可能性的违法建筑，与并不违反城市规划法和其他有关法律，经过补办或者有关机关的追认即可成为合法建筑的违法建筑相比，就应有所区别，前者本应当在拆除范围，而后者则应当通过补办或有权部门的追认使之成为合法建筑。本案中原告孙甲虽然没有拿出建房执照，但法院并未据此认定为违法建筑，而是认为属于“无证房屋”，如不是遇到拆迁，根据规划部门的确认肯定也会取得合法的权利凭证的。
本案在审理中，被告开发公司认为，依据孙乙提供的建筑执照，其权利人为孙乙，因而被告基于对建筑执照的信赖，对孙乙以合法建筑给予补偿，并取得了对孙乙房屋的处分权，此乃善意取得，应当受到法律保护。此观点也得到了部分法官的认同。司法实践中，之所以有不少法院运用所谓的不动产善意取得理论处理案件，根本原因还在于我国现行的不动产登记制度的欠缺。虽然我国现行法对于不动产的交易以登记为生效要件，但是却没有为此确立不动产登记的公信力，以至于法院只能借助善意取得理论来保护那些信赖不动产登记的善意第三人。另外，现行法上的登记机关不统一，各个登记机关之间信息无法沟通，以至于实践中经常出现某个登记机关的登记簿无法真实完整地反映该不动产上的权利状况，需要借助善意取得理论加以补救。⑸对照本文所述案例，笔者认为，对本案中的被告不应适用善意取得制度，其理由如下：
第一、从应用法学的角度出发，我国毕竟尚未建立起不动产善意取得制度。因此，在法律适用上，本文所述案例尚不能适用善意取得制度。也就是说，本案被告不能仅以建筑执照上记载的姓名为依据而认为孙乙的房屋为合法房屋，从而取得该房屋的权利（尽管取得房屋是为了毁损房屋），并以合法建筑标准给予孙乙以安置补偿。更何况，本案中建筑执照本身就具有瑕疵，根本无法起到公示公信之效果。正因为不动产通常以登记形式表现其公信力，所以不应适用动产的善意取得制度。
第二、退一步讲，即使勉强适用善意取得，也还涉及到对不动产善意取得之“善意”的判断问题。不动产善意取得之善意虽然比动产善意取得之善意判断标准要求较低，但毕竟也会有一定的标准。按照不动产善意取得标准，被告开发公司只有在对建筑执照等权利凭证不存在异议或者不知道建筑执照上存在登记错误的情况下，才属于善意。而本案中的被告开发公司在与原告孙甲签订合同时，就已经知道596号建筑执照所登记的形式上的权利人和准建房屋的实际权利人不一致，后规划部门也追认了原告孙甲建房的合法性，但原、被告双方仍一直就是否应当以合法建筑给予补偿交涉未果，因此很难说被告获得孙乙的房屋为善意取得。
第三、本案被告开发公司在得知原告孙甲的房屋为合法建筑时，应当积极的给予合理补偿。而且，现有的证据已经能够证明，被告开发公司对孙乙享有不当得利返还请求权。然而，被告开发公司却怠于行使该项权利，并以“不可能付出双份合法建筑的补偿费”作为抗辩理由。因为被告在明知不对原告孙甲给予补偿有失公允的情况下，仍然不肯放弃对原告权利的侵害，还谈何“善意取得”，也就当然没有对其保护之必要，因而也就根本谈不上适用善意取得制度。
三、结束语
综上所述，根据法院查明的情况，本案已经具备从实体上做出判决的条件。故笔者认为，法院应当在实体上支持原告孙甲的诉讼请求，被告开发公司应当对原告孙甲按合法建筑之补偿标准给予补偿。当然，只要形成既判结果，被告便获得向案外人孙乙主张不当得利返还之请求权，即纠纷的处理结果根本不应该导致被告方付出双份合法建筑之补偿费。
最后需要说明的是关于本案的结案方式问题。民事诉讼的原告行使诉权，首先要针对可诉的民事纠纷。本案既然是作为平等主体之间的民事纠纷，自然在人民法院的民事收案范围。也就是说，只要原告起诉符合民事诉讼法规定的起诉条件，人民法院就应当从实体上进行处理。但笔者注意到，本案却是从程序上裁定驳回了原告孙甲的起诉。法官在裁判理由中这样写到：“房屋的合法性与建筑执照核发的持有人之间产生了矛盾，而该矛盾并不能通过民事诉讼程序解决，而应当由规划部门先做出明确的认定，待规划部门确权后，原告方可向有关义务人主张民事权利，故原告的起诉不能成立。”由此可见，该裁判理由将规划部门对房屋的确权，作为原告诉权行使的一道屏障，即将规划部门对房屋合法性的确认，作为本案原告提起民事诉讼的一个前置程序，否则就不能获得实体上的处理结果。这显然有悖于我国民事诉讼法学中的诉权理论，也根本背离了民事诉讼立法关于起诉条件的立法宗旨。设想，即使本案最后的处理结果是原告败诉，也应当是以原告证据不足为由判决驳回原告的诉讼请求。显然，本案原告孙甲在程序上的诉权是存在的，是不能被驳回的。
                                                                                                                              注释:
         ⑴ 史尚宽：《物权法论》，台湾荣泰印书馆1979年版，第130页。
⑵ 关涛：《我国不动产法律问题专论》，人民法院出版社2004年版，第148页。
⑴ 叶金强：《公信力的法律构造》，北京大学出版社2004年版，第190页。
⑴ 【德】鲍尔施蒂尔纳：《德国物权法》（上册），张双根译，法律出版社2004年版，第493页。
⑵ 关于对登记错误之处理，我国台湾学者王泽鉴先生认为：所谓登记错误，系指登记本身之错误，与物权契约无关。设某甲有A、B二地，出卖A地给乙，物权契约书面亦书写为A地，地政机关误登记为B地。此际，就A地而言，因未办理登记，乙不能取得其所有权，就B地而言，虽经登记，但未作成移转所有权之物权契约，乙亦不能取得其所有权。于此情形，甲本其所有权得请求地政机关为土地登记簿之更正。见王泽鉴：《民法学说与判例研究》（第五册），中国政法大学出版社1998年版，第128页。
⑴ 余能斌：《现代物权法专论》，法律出版社2002年版，第411页。
⑵ 叶金强：《公信力的法律构造》，北京大学出版社2004年版，第139页以下。
⑶ 杨立新：《共同共有不动产交易中的善意取得》，载《法学研究》1997年第4期。
⑷ 王利明：《民商法研究》（第四辑），法律出版社1999年版，第203～209页。
⑸ 程啸：《不动产登记公信力与动产善意取得之区别》，载《人民法院报》2005年2月23日B1版                                                                                                                   出处:无

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