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标题: 商品房预售合同纠纷增多 [打印本页]

作者: [db:作者] 时间: 2014-3-5 17:18
标题: 商品房预售合同纠纷增多
　　随着房地产业的迅速发展，商品房预售作为一种新型房屋销售制度应运而生。由于商品房预售属于新生事物，立法中存在空白，实践中存在许多模糊认识，商品房预售纠纷也日渐增多。广东省汕头市中级人民法院近日的一项统计表明，全市法院2002年1月至2003年11月共受理商品房预售合同纠纷案件271件，占同期房地产开发经营合同纠纷案件的64．5％；其中龙湖法院和原金园法院受理的商品房预售合同纠纷案件211件，占同期全市法院受理的同类案件的77．9％。
　　汕头中院从龙湖区法院审理的商品房预售合同纠纷案中抽取了40件进行调查，结合全市法院的审理情况，从中分析汕头市法院审理商品房预售合同纠纷案件的特点、成因并提出了相应对策。
开发商败诉占80％
　　从案件成讼的原因看，主要因素是预售的商品房存在瑕疵。从此次调查的情况看，商品房存在瑕疵在纠纷中占相当大的比例，其中因房地产开发企业未及时办好房产证致纠纷的占抽样调查案件的47．5％；因实际交房面积减少或增加导致纠纷的占12．5％；因房屋质量问题致纠纷的占5％，三者合共占65％。房屋交付不能、购房人未履行或迟延履行付还购房款义务也是产生纠纷的重要因素。
　　从当事人在诉讼中的地位看，房地产开发商作为被告的案件占绝大多数，占抽样调查案件的90％。这说明部分房地产开发企业侵犯购房者权益的情况较为突出，购房人在购房过程中承担的风险较多。
　　从审理的结果看，房地产开发商败诉的比例较高，占80％。这说明房地产开发商的信用和守约意识比较淡薄。
　　从抽样调查的情况看，商品房预售合同纠纷案件中属于群体性诉讼的案件较多。从汕头市法院2002年审结的241件商品房预售合同纠纷案件看，调解率只有19．5％。因为商品房预售合同纠纷案件影响面较广，涉及购房户的切身利益，矛盾比较尖锐，调解结案难度大。
法官剖析五大原因
　　——交易标的不确定，使购房者风险增大。在商品房预售中，因建设工期长，买期房面临的风险比一般买现房的大得多。有的开发商预收了购房者的房款后，由于各种原因，所建项目不能继续进行甚至停工，未能按期竣工或如期交付房屋，给购房人造成巨大损失。
　　许某等8人与某厂房开发公司签订了认购合同并支付了购房款和配套费后，开发公司未依约按工程计划进度施工，合同签订2年后工程仍未竣工。由于开发商迟迟未能交房，购房款又不能及时退还，给购房者造成了巨大的损失和不便，于是许某等8人只好与开发商对簿公堂。
　　有的商品房预售广告和宣传资料具有欺诈性，开发商往往夸大其辞，以吸引更多购房者与之签订商品房预售合同。但当房屋竣工后，却经常出现实际交付的房屋质量、面积、环境、设施与原介绍的文字材料、广告宣传相去甚远的情况，而这时购房者往往由于已交付了房价款而处于被动地位。
　　——法律规定不完善。对于商品房预售这一新生事物，我国立法尚无较完善的规范，地方性、行业性的规定又与法律法规存在不少冲突，严重影响了对商品房预售市场的规范。解决和预防预售商品房纠纷需要运用较多的物权法方面的知识，而我国尚无完备的物权法。没有保护购房者利益的商品房预售预告登记等机制，而购房者赖以援用的法律规定都是事后处理为主，事前预防的极少。
　　——开发商与购房者地位相对不平等。在现有的市场背景下，从经济实力、交易地位上看，相对于财雄势大的开发商来讲，广大购房者处于明显的弱势地位。购房者大多法律意识淡薄，交易知识匮乏，风险防范和处理能力不足，在权利受到或即将受到损害时，未能及时通过行使不安抗辩权、同时履行抗辩权等法律原则和制度保护自己的合法权益。这就使购房者在进入商品房预售过程之初，就处于与开发商相对不平等的地位，合法权益容易受到侵害。
　　——市场准入门槛偏低，监管力度不足。一些不具备条件的企业通过挂靠、承包等方式，取得了房地产经营资格，而职能部门、被挂靠的企业又未能对其进行有效管理，这是房地产开发过程中问题和纠纷较多的不可忽视的因素。
　　陈某等14人诉某工程公司、某房地产开发公司商品房预售合同纠纷案中，某房地产开发公司属下被他人承包经营的某工程公司未能为购房者办理房产证和用电手续，该工程公司又已被工商管理部门吊销营业执照，房地产开发公司也不去办理。
　　——房地产中介市场尚未发展成熟。从汕头市的情况看，由于房地产中介市场尚处于起步阶段，与购房者对房地产行业服务的迫切需求相比，中介服务机构对商品房预售市场的介入明显不足。从此次调查的案件情况看，购房者聘请律师等中介服务人员参与签订预售合同的情况寥寥无几。从这次调查的情况看，部分中介服务机构的行政化色彩较浓，一些房地产经纪机构的行为不规范等因素，也在一定程度上影响了购房者对中介机构的信心，制约了商品房预售中介服务市场的发展。
专家呼吁加快立法
　　法律界人士呼吁，要加快房地产法律法规的立法步伐，切实加强对商品房预售购房者合法权益的保护。要根据实际情况和理论设想，在吸收各国先进经验的基础上，采取一些较为完善的措施，尽快设立商品房预售预告登记制度，保护好购房者的合法权益。
　　有关人士进一步指出，针对目前房地产市场特别是商品房预售市场的实际情况，必须切实加强房地产开发项目管理，严格执行房地产开发项目审批程序，加强项目的跟踪管理，依法查处违法、违规开发建设行为。要把好市场准入关，依法严厉打击抽逃注册资本金、项目资本金、无证或者超越经营范围从事房地产开发经营等行为，把不具备相关资质和资金实力的企业坚决清退出房地产开发经营市场；要规范商品房面积计算标准和办法，依法查处面积缩水行为；强化合同管理，依法查处合同欺诈行为；强化竣工验收制度，切实把好交付使用关；加强房地产广告管理，依法查处违法广告行为。

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